前不久，央媽發(fā)樓評(píng)說(shuō)，房子還是值錢(qián)的，因?yàn)樽饨疬€會(huì)上漲。

這一舉動(dòng)極為罕見(jiàn)，特別是對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，至少過(guò)去十幾年里，它都是以風(fēng)險(xiǎn)的形式存在的。

然而，現(xiàn)在一切都變了，隨著這一次二季度貨幣政策報(bào)告，央行做出這樣的判斷，可以說(shuō)是鼓勵(lì)買(mǎi)房，而且還教你買(mǎi)房背后的邏輯：

租售比是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量，近年來(lái)總體回升，目前一線已接近2%，二三線升至3%左右。

加上國(guó)有銀行5年定存利率已經(jīng)下調(diào)到1.8%，房貸利率也不斷在跌，假設(shè)房?jī)r(jià)不漲，買(mǎi)房出租的收益回報(bào)相當(dāng)可觀。

當(dāng)然，央行這么做，還有更深遠(yuǎn)的意義——去庫(kù)存。

眾所周知，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整期，國(guó)家去庫(kù)存的壓力越來(lái)越大，為了打贏這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，已經(jīng)出臺(tái)了一系列的政策支持，比如減稅降費(fèi)、優(yōu)惠貸款等。但說(shuō)實(shí)話，如果僅僅只靠這些需求側(cè)的刺激，去庫(kù)存的聲勢(shì)恐怕還不太夠。

正如高規(guī)格會(huì)議上提到的，繼續(xù)研究“新的”去庫(kù)存措施，對(duì)于存量房產(chǎn)的消化要“解放思想”。

說(shuō)到底，是需求側(cè)的政策太容易執(zhí)行了，手起刀落，落地的那叫一個(gè)快，但熱度來(lái)得快，效果消失的也快。只有讓供給側(cè)的調(diào)控思路參與進(jìn)來(lái)，在需求側(cè)和供給側(cè)同時(shí)干預(yù)，才能調(diào)動(dòng)起最真實(shí)的市場(chǎng)力量。

不過(guò)，不同于需求側(cè)的速度，供給側(cè)的出清，注定是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。拿收房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)就遠(yuǎn)比預(yù)想的復(fù)雜。

一方面商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到約7.4億平米的高峰，同比增長(zhǎng)14.5%，比2015年那次還高。

再加上在大量三四線城市，房子多到三年都消化不完。能不能激起水花達(dá)到效果，打個(gè)問(wèn)號(hào)。

另一方面，雖然超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)了地方或者國(guó)企收購(gòu)存量住宅、用作保障房的政策。但在短期不能盈虧平衡，地方也捏緊褲腰帶過(guò)日子的情況下，大規(guī)模推進(jìn)的難度不小。

終究而言，本輪的房地產(chǎn)困境，其受損烈度遠(yuǎn)高于2015年去庫(kù)存所面臨的局面。所以單靠某個(gè)政策一勞永逸，恐怕還是不夠的。真正把樓市帶出困境，就需要更多的政策來(lái)接力推動(dòng)市場(chǎng)。

但是，大家也都清楚，政策可以治標(biāo)，治本恐怕不行，救樓市還得往根子上搗鼓。所以想辦法不讓買(mǎi)房的人害怕，購(gòu)房需求才能被重新激活，市場(chǎng)信心才能被重新鍛造。

從目前來(lái)看，最近樓市已經(jīng)出現(xiàn)了兩個(gè)明顯的變化，開(kāi)始潛移默化改變樓市的預(yù)期。

第一個(gè)變化，建筑新規(guī)的普遍落地和執(zhí)行。

有人肯定會(huì)疑問(wèn)，建筑新規(guī)有什么用？憑什么改變樓市的預(yù)期？

先說(shuō)答案，施行建筑新規(guī)，是為了提高居住品質(zhì)和生活便利性。

舉一個(gè)大家最容易理解的例子，比如深圳，之前的陽(yáng)臺(tái)，規(guī)定的進(jìn)深不得超過(guò)2.4m，但現(xiàn)在的新標(biāo)準(zhǔn)是，對(duì)超過(guò)2.4m部分才計(jì)入建筑面積，放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制。

而凸窗進(jìn)深，也從0.6m增加到0.8m，同時(shí)滿足條件下的凸窗可不計(jì)入建筑面積。

這樣會(huì)帶來(lái)什么改變？

首先是巨大的得房率。要知道，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房普遍以建筑面積+公攤面積計(jì)算價(jià)格，導(dǎo)致得房率常常只有70-75%，購(gòu)房者歡天喜地買(mǎi)的房子，實(shí)際居住面積莫名其妙小了一圈不說(shuō)，還血虧了幾十萬(wàn)房款。

新規(guī)執(zhí)行之后，住宅得房率將大大提升。不止深圳，今年全國(guó)各地入市的大量新盤(pán)，政策力度更大：面積能送就送，還減少計(jì)入公攤的面積。

長(zhǎng)沙明確空間面積計(jì)算規(guī)則，飄窗不計(jì)面積，還可與房間等寬，設(shè)備平臺(tái)最多還可再贈(zèng)送4平方米等。修訂后，房屋的累計(jì)贈(zèng)送面積最大可以做到套內(nèi)建筑面積30%左右。

江浙一帶也推出“戶屬空中花園不計(jì)入建筑面積和容積率，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積”的政策，而傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)里，空中花園一般打5折計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。有媒體計(jì)算后得出結(jié)論，浙江新房的得房率將普遍超過(guò)100%，甚至達(dá)到120%。

當(dāng)?shù)梅柯蔬_(dá)到100%或以上的時(shí)候，困擾購(gòu)房者多年的公攤面積，也就名存實(shí)亡了。

其次是變相降價(jià)。建筑面積不變，使用面積增加，不管是產(chǎn)品還是價(jià)格層面，都對(duì)那些得房率過(guò)低的普通高層而言，形成了降維打擊。

而按照舊規(guī)范建設(shè)的房子該何去何從？部分會(huì)收購(gòu)用作保障房，至于剩下的，如果再加上位置、配套一般的話，可能只有被迫降價(jià)才能賣(mài)出。

第二個(gè)變化，從“保交樓”過(guò)渡到“保交房”。

事實(shí)上，保交樓轟轟烈烈搞了兩年，雖然交付成效明顯，2023年的交付任務(wù)中完成交付比例超過(guò)86%，但房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)那么久，逾期難交付的項(xiàng)目數(shù)量絕沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

4月底的會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，“切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益”。這是中央層面首次提出“保交房”。

從“保交樓”轉(zhuǎn)變到“保交房”，樓和房的一字之差，反映的是國(guó)家重視保障老百姓合法權(quán)益，而不是基于完成任務(wù)的前提去推進(jìn)房屋交付工作。

對(duì)此住建部重磅發(fā)聲，老百姓交了錢(qián)，就應(yīng)該拿到房。對(duì)于今年的交付目標(biāo)，將落實(shí)到戶、落實(shí)到購(gòu)房人。不僅要按照項(xiàng)目規(guī)劃要求讓房子具備入住條件，防止貨不對(duì)板，而且要保障產(chǎn)權(quán)證的辦理和發(fā)放。

幾十年的頑疾了，為什么在當(dāng)下這個(gè)節(jié)骨眼才有顛覆性改變？這跟房市出現(xiàn)重大拐點(diǎn)，官方對(duì)房地產(chǎn)的重新定位，有密切關(guān)系。目前我國(guó)樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，這不是短期內(nèi)四五年的事情，而是從98年房改至今第一次這么深度的調(diào)整，所以國(guó)家必須應(yīng)對(duì)得當(dāng)。

房說(shuō)君有話說(shuō)，可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著住房產(chǎn)品的換代和市場(chǎng)格局的改變，未來(lái)的市場(chǎng)將是整體的換代，而不是現(xiàn)有模式的plus版，這一點(diǎn)很關(guān)鍵，也會(huì)進(jìn)一步影響城市價(jià)值邏輯。這是房子從投資品向消費(fèi)品過(guò)渡的必經(jīng)過(guò)程。
本文所用圖片均來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除。文章為“每日房說(shuō)”原創(chuàng)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載抄襲，發(fā)現(xiàn)必深究。（撰文：小羊頭）