存量房貸利率與最新房貸利率之間至少存在著80個基點(diǎn)左右的差距。任何一個思維正常的存量房貸持有人，都無法對這樣的利率差視而不見。

撰文丨張明揚(yáng)

這兩天，又有消息稱，中國最早將在9月下調(diào)存量房貸利率，下調(diào)幅度將達(dá)50個基點(diǎn)，目前商業(yè)銀行“正在進(jìn)行最后的準(zhǔn)備工作”。

對于那些正背負(fù)高額房貸的貸款人而言，這當(dāng)然是一個好消息。

但他們也應(yīng)該敏感地覺察到，自8月底開始，下調(diào)存量房貸利率的消息就不絕于耳，兩周過去了，仍然停留于“傳言”階段，即使是以上那則看似言之鑿鑿的消息，也異常謹(jǐn)慎地用了“最早將在9月”這樣可退可進(jìn)的開放性措辭。

這個臨門一腳，市場已等得有些焦躁了。

01

降低存量房貸利率，為何看似姍姍來遲，最合理的解釋是：相關(guān)利益方還在最后博弈中。

反方自然是要為此損失巨額息差收入的銀行。

9月2日，招商銀行行長王良在交流會上主動回應(yīng)了存量房貸問題：目前，招行也只是在媒體上看到消息，尚未接收宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過商業(yè)銀行等各方面的意見。

這段話的意思很明顯，如果要下調(diào)存款房貸利率，與商業(yè)銀行商量一下是最起碼的，就算出臺，也不會那么快。

更有信息含量的是王良行長以下這段話：

一旦推出這方面的政策，會對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來負(fù)面影響。相信宏觀管理部門會做好充分的論證和研究，之后再推出類似的政策。

言語之間，對下調(diào)存量房貸利率的抵觸態(tài)度不能更明顯了。

站在銀行的角度，王行長的話說得沒任何毛病。

今年上半年，六大行（工、農(nóng)、建、中、交、郵）收入、利潤幾乎全都在下降，而核心原因就是凈息差的下降。

這個時(shí)候再來大幅下調(diào)存量房貸利率，銀行的日子眼瞅著更艱難。

自8月底以來，商業(yè)銀行股價(jià)的連續(xù)大幅調(diào)整，恰恰反映了這一晦暗預(yù)期。

但問題是，下調(diào)存量房貸利率遠(yuǎn)不是銀行一家的事，即使無人在乎房貸貸款人的利益，這也有關(guān)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，乃至整個經(jīng)濟(jì)大局。

這事，銀行的意見要聽，但如果只站在銀行的角度考慮問題，就荒腔走板了。

9月7日，住建部主管媒體《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表題為《支持樓市內(nèi)需，利率政策還可作為》的社評，稱對于存量房貸利率的下調(diào)，“非常時(shí)期，當(dāng)用非常之策”。

《中國房地產(chǎn)報(bào)》直接對著金融主管部門與銀行大聲喊話，“最近，我們也注意到銀行人士對于存量房貸利率下調(diào)持有意見......金融部門要進(jìn)一步做好開門問策，積極聽取市場有益聲音，可以適當(dāng)對邊際存量貸款利率作出科學(xué)調(diào)整”。

為了增強(qiáng)己方觀點(diǎn)的合法性，這篇社評甚至扯上了改革大局，“改革就是需要勇氣和闖關(guān)”，敦促銀行早下決斷。

以金融部門為一方，以房地產(chǎn)主管部門為另一方，雙方隔空喊話，把問題都攤在紙面上，將爭議向公眾公開，這無疑是一種極其難得的健康博弈。

02

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2024年8月，全國首套房平均利率已回落至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%左右。在部分城市，首套房房貸利率甚至可以做到3%以內(nèi)。

而全國范圍內(nèi)的存量房貸利率呢，普遍還在4%左右，有些甚至維持在4.5%以上的高位。

這也意味著，存量房貸利率與最新房貸利率之間至少存在著80個基點(diǎn)左右的差距。

任何一個思維正常的存量房貸持有人，都無法對這樣的利率差視而不見。

也因此，這些年才出現(xiàn)了規(guī)模浩大的“提前還貸潮”。這也是一種市場行為。

但僅僅是存量房貸持有人的提前還貸，顯然無法推動銀行主動求變。

目前，銀行正面對著“不得不下調(diào)”的多重壓力。

其一，是以上提到過的，來自房地產(chǎn)部門的壓力，樓市要穩(wěn)定，存量房貸下調(diào)勢在必行。

其二，消費(fèi)數(shù)據(jù)的不振，正引起更高層面經(jīng)濟(jì)主管部門的高度關(guān)注。尤其是在一線城市，房貸的壓力正對普通居民的消費(fèi)造成了顯著的擠出效應(yīng)。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2024年6月，北上廣深的社零同比增速比5月分別大幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

在中國的語境中，政策壓力往往強(qiáng)于市場壓力。貸款持有人的抱怨，遠(yuǎn)沒有經(jīng)濟(jì)大局更有決定性。

面對重重壓力，銀行當(dāng)然也有自辯的方式。

銀行的經(jīng)典說辭是，銀行體系的息差已經(jīng)不高了，再壓縮不僅會傷及銀行的正常經(jīng)營，還容易引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

這話在前些年說出來或許很有用，但當(dāng)下卻是說服力不足。

正如《中國房地產(chǎn)報(bào)》的以上社論所言，“需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分清楚輕重緩急，調(diào)整優(yōu)化與房地產(chǎn)消費(fèi)的金融貨幣及財(cái)政稅收政策”。

相比銀行的經(jīng)營壓力，當(dāng)下的房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)才是“重”與“急”的一方。

相比中國經(jīng)濟(jì)的其他領(lǐng)域，銀行的整體狀況至少從表面上看要好得多。很多地方都在“砸鍋賣鐵”了，銀行還依依不舍地留戀著數(shù)十年如一日的“躺贏”狀態(tài)。

中國銀行業(yè)的深層風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)在于潛在不良資產(chǎn)的規(guī)模。

但是，降低存量房貸利率，恰恰對改善銀行的不良資產(chǎn)狀況有益處。邏輯也很簡單，利率降了，無力履約乃至違約的房貸持有人也減少了。

這兩年，打開社交媒體，不時(shí)可見還不起房貸，被迫違約的“故事”。

降利率，也就是少了一點(diǎn)利息收入；但大范圍的不履約，那就真的是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)了。

對此，銀行應(yīng)當(dāng)心里有數(shù)，只是不愿意公開談?wù)?，這在博弈中，屬于暴露了底牌。

更何況，任何一個人，也包括銀行，都有僥幸心理，“大范圍房貸違約”雖然可怕，但畢竟還沒有發(fā)生；而處于高位的存量房貸利率，那可是聽得到叮當(dāng)響的即時(shí)現(xiàn)金流。

03

我相信，迫于各種壓力，銀行最終會妥協(xié)的。

下調(diào)存量房貸利率，是早晚的事。

但是，銀行的博弈與抵抗，仍然是有意義的。

比如，現(xiàn)在新增房貸利率與存量房貸利率的息差有80個基點(diǎn)，但最終的下調(diào)是否會到80個基點(diǎn)呢？

從目前的消息來看，至少在第一階段，不太可能80個基點(diǎn)一步到位，至多只會有50個基點(diǎn)。

這暫時(shí)省下的30個基點(diǎn)，就是銀行博弈的結(jié)果。

再比如，下調(diào)存量房貸利率不是一直沒出臺嗎？每晚出臺一個月、一周，甚至一天，對銀行都意味著“挽回”了數(shù)以億計(jì)的“損失”，銀行對此自然樂見其成——我都顧全大局同意下調(diào)了，你還不讓我多拖上十天半個月？

一個附帶的紅利是，正是因?yàn)槭袌隽鱾髦抡{(diào)存量房貸利率的消息，很多打算提前還款的貸款人也停下了手中的動作，持觀望狀態(tài)。這又為銀行“挽回”了一大筆“損失”。

且等著吧。