作者：余飛

當雪球從山頂滑落，后面只會越滾越大。

517新政之后，官方媒體都在唱響樓市光明論，大概意思是說，措施效果顯著。

比如證券日報連發(fā)了兩篇報道，一篇報道的標題為““517樓市新政”滿月：政策效果逐步顯現(xiàn)，更多支持在路上”，另一篇報道標題為“樓市新政滿月實地走訪：二手房成交量上升明顯，新盤售樓大廳坐滿了人”。

然而，今天國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，讓氣氛顯得有點尷尬，好像不像媒體報道的那么回事。

01

停不下來

6月17日，國家統(tǒng)計局公布了5月份的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，無論是房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積、商品房銷售額，還是房價，仍在持續(xù)調(diào)整當中。

而且，調(diào)整力度明顯在加深。

第一，房地產(chǎn)投資開始兩位數(shù)下跌。

國家統(tǒng)計局披露：

1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。

來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)投資自2022年4月份轉(zhuǎn)負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。

而5月份，房地產(chǎn)投資與住宅投資，跌幅雙雙登上了兩位數(shù)，跌幅均超過10%。

這意味著，房地產(chǎn)市場的拿地、開工積極性持續(xù)下降了近兩年時間。

此數(shù)據(jù)，與財政部公布的賣地收據(jù)，也能對得上。

全國賣地收入，自2021年見頂之后，已經(jīng)兩連跌，2023年只有57996億元，相較于高點時期，下跌了33.38%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

進入2024年，趨勢并沒有改變。財政部數(shù)據(jù)顯示，國有土地使用權(quán)出讓收入10536億元，同比下降10.4%。

這一結(jié)果，誰都能想到，畢竟當下的房企，不是在暴雷，就是在暴雷的路上。

第二，商品房銷量跌幅，仍在20%以上。

國家統(tǒng)計局披露：1-5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。

來源：國家統(tǒng)計局

從上圖走勢可以看到，房地產(chǎn)進入2024年，跌幅在去年下跌的基礎(chǔ)上，進一步大幅放大。

如果說去年是小碎步下行，今年則是跨步下行。

今年前五個月的銷售面積相較于去年前四個月跌去了超五分之一，銷售額跌去了超四分之一。

以此來看，今年商品房銷量連“雙9”都很難維持。

02

“雙9”難維持

中國樓市已經(jīng)從2021年的“雙18”調(diào)整至2022“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調(diào)整至13億平方米、13萬億元左右。去年又跌至“雙11”，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

進入2024年，調(diào)整速度從小碎步變成了大跨步。

按照這種跌勢，今年商品房銷量“雙9”都很難維持住，直接進入“雙8”。

也即商品房銷售面積很有可能跌破9億平方米，銷售額跌破9萬億元。

上面已經(jīng)說到，前五個月的商品房銷售面積和銷售額跌幅均超過20%。按照全年20%的跌幅，則今年商品房銷售面積預(yù)估為8.9億平方米，銷售額跌至8.8萬億元。

從大板塊來看，調(diào)整速度也在加大。

來源：國家統(tǒng)計局

來源：國家統(tǒng)計局

以上是國家統(tǒng)計局公布的東部、中部、西部、東北四大板塊前四個月與前五個月的房地產(chǎn)投資、商品房銷量數(shù)據(jù)。

可以看到：

第一，東南西北中都在調(diào)整。

第二，前五個月，房地產(chǎn)投資跌幅最大的是東北，下跌了19.2%。其次是西部、中部、東部。

前五個月，商品房銷售面積跌幅最大的是中部，下跌了22.8%，其次是西部、東部、東北。

前五個月，商品房銷售額跌幅最大的是東部，下跌了29.2%，其次是中部、西部、東北。四個地區(qū)跌幅均在20%以上。

第三，調(diào)整力度在加大。

房地產(chǎn)增速投資方面，東部從前四個月的-8.4%擴大至-8.8%，中部從-9.8%擴大至-10.6%。西部、東北跌幅略有收窄。

商品房銷售面積方面，東部從前四個月的-18.2%擴大至-18.9%，西部從-20.3%擴大至20.8%，中部、東北跌幅略有收窄。

商品房銷量方面的下行速度，與央行公布的房貸數(shù)據(jù)，也能對應(yīng)上。

2016年樓市火熱大年，房貸從2015年的3.05萬億干拔直拉至5.68萬億元。之后三年都在5萬億左右。2020年，再創(chuàng)新高，到5.95萬億。2021年突破歷史新高，6.08萬億。

2022年急轉(zhuǎn)直下，膝蓋斬，房貸增量只有2.75萬億元。2023年繼續(xù)下降，只有2.55萬億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

進入2024年，房貸增量調(diào)整速度也在加快。

前兩天央行公布的最新金融數(shù)據(jù)顯示：

2024年前5個月，住戶部門中長期貸款（房貸）增加了8598億元。

平均每個月房貸增量1719.6億元。按照這種規(guī)模估算，2024年房貸增量可能會降至2萬億。

03

無一城不降

兩天前，我在本號文章《二連降！一不小心，見證歷史了！》強調(diào)過，我們這一代人，在過去四年時間里，見證了很多人一輩子都見不到的場景。

比如2020年的美股十天里五次熔斷，比如2020年原油期貨價格跌成負數(shù)。比如，2022年中國人口歷史性負增長。再比如我們的狹義貨幣M1過去兩個月連續(xù)負增長。

而今天，我們又要見證一次歷史：70個大中城市二手房價格，環(huán)比和同比，無一城不降。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

上圖是國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市二手房價格變化數(shù)據(jù)，我根據(jù)數(shù)據(jù)梳理成了上面按照環(huán)比跌幅從小到大排名的表格。

可以看到，70個大中城市，環(huán)比和同比，都在調(diào)整。

云南大理環(huán)比跌幅第一，跌幅高達1.5%。

同比跌幅，也即相較于去年同期，徐州、廈門、廣州、武漢、南京5座城市跌幅都超過10%，也即跌幅超過1成。

徐州二手房同比下跌12.4%，廈門同比下跌11.7%，廣州同比下跌11.4%，武漢同比下跌11.3%，南京同比下跌10.7%。

在昨天寫深圳樓市以及萬億GDP城市新秀常州、煙臺樓市的的文章中，我強調(diào)過：

即便擁有不錯的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為盡管高房價城市中，有一批產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口表現(xiàn)都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。

正因為房價遠超城市大多數(shù)的購買力，讓大多數(shù)無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調(diào)整的周期當中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟周期、宏觀大環(huán)境以及全球局勢帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當下的收入和失業(yè)，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

所以……不能再說了，點到為止吧。