2024.09.25

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導讀：樓市的主流產(chǎn)品正面臨革新。

作者 |第一財經(jīng) 馬一凡

最近正在買房的上海市民張可發(fā)現(xiàn)，在不少樓盤的“一房一價表”中，大戶型住宅的單價比小戶型高了數(shù)千元每平方米，而且總是先被搶完。

張可記得自己12年前買房的時候，還是流行小戶型的時代，小戶型不僅單價高，而且賣得更快，新房樓盤賣到最后剩下來的都是大戶型產(chǎn)品。

這樣的市場變化讓張可覺得有些驚訝：“市場悄然轉變了！大戶型的時代到來了?！?/p>

今年以來，四大一線城市及部分核心城市紛紛出臺樓市新政，鼓勵大戶型房產(chǎn)的交易或者鼓勵房企開發(fā)更大面積的住房產(chǎn)品。58安居客研究院近期披露的數(shù)據(jù)顯示：上海新房市場已逐漸轉變?yōu)橐愿纳菩腿后w占主導的市場，剛改型三房產(chǎn)品在新房市場上的供求都占絕對主力，140平方米以上的豪宅類產(chǎn)品有爆發(fā)的趨勢；廣州樓市對于經(jīng)濟型三房、四房產(chǎn)品需求高，這類產(chǎn)品已經(jīng)供不應求。

有開發(fā)商人士對記者表示，房企正在研究更大面積段的新產(chǎn)品，不過，目前在一線城市，100平方米左右的三房兩衛(wèi)緊湊型三房，仍然承載了最多的客群需求。

核心城市紛紛鼓勵大戶型交易

近期北京出臺新政，宣布執(zhí)行多年的普宅、非普宅標準或將取消，這被業(yè)內(nèi)視為鼓勵大戶型房屋交易的一項舉措。

9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見（以下簡稱“意見”）發(fā)布。意見提到，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準。去年，北京市曾對普宅認定標準進行優(yōu)化，將單套住房建筑面積從140平方米增至144平方米，并取消了總價限制。

普宅認定標準的調(diào)整，主要影響房屋交易契稅——在個人出售房屋時，出售2年以上的普通住宅，免征增值稅，出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。

而一旦北京正式取消普宅和非普宅認定標準，大戶型房屋的交易契稅將進一步降低。

約一個月前，上海也放開了執(zhí)行18年的“7090”標準——8月27日，上海市住建委、房管局和規(guī)資局聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，通知明確，中小套型住房建筑面積標準較之前有所提高，這意味著發(fā)布了18年的“7090”政策在滬落下帷幕。未來，將有更多大戶型住宅進入市場。

所謂“7090”政策，源于2006年住建部出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中明確，商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。

而最新通知則明確，上海多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米，這一標準比原標準多出10到20個平方米。在中小套型住房供應比例方面，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉型重點區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。

此前，上海臨港管委會曾做過一次調(diào)研，78%的人才希望購買90平方米以上的住房，其中又有約一半人才，希望購買120平方米以上的住房。

而最新調(diào)整意味著，上海樓市以后即便“小戶型”也是100平方米起步了。

另一個一線城市深圳早于上海5個月就取消了“7090”政策。今年3月26日，有消息指深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關于停止執(zhí)行《關于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》的通知，隨后深圳市規(guī)自局相關人士對外表示消息屬實。

一線城市廣州則以放開大戶型住宅限購的方式鼓勵大戶型房產(chǎn)的交易。今年1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《關于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，該通知提出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。

直轄市天津也緊跟廣州的步伐，今年4月出臺新政宣布天津戶籍居民在天津市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格，不久后又宣布北京、河北戶籍人口及就業(yè)人員可以享受天津市戶籍居民同等購房政策。

上海140平米以上戶型需求爆發(fā)

鼓勵購買大戶型的樓市政策不斷出臺，是否意味著樓市的需求結構已經(jīng)改變？

過去，在剛需時代，小戶型的單價普遍要比大戶型高，因為小戶型需求更大，更適合第一次買房的人群“上車”；然而近幾年來，樓市的定價策略已經(jīng)悄然轉變，現(xiàn)在多數(shù)樓盤的大戶型單價定得要比小戶型更高，而且還能更早賣完。

58安居客研究院近期研究了多個核心城市歷年戶型產(chǎn)品供需變化，其披露的最新數(shù)據(jù)顯示，上海新房市場已逐漸轉變?yōu)橐愿纳菩腿后w占主導的市場，剛改型三房產(chǎn)品在新房市場上的供求都占絕對主力，140平方米以上的豪宅類產(chǎn)品有爆發(fā)的趨勢，去化周期相對較短，140平方米至180平方米的四房產(chǎn)品頗受歡迎，與此同時，開發(fā)商在做新項目時，是否推兩房產(chǎn)品應謹慎決策。

該研究院的數(shù)據(jù)還顯示，廣州樓市對于經(jīng)濟型三房、四房產(chǎn)品需求較高，這類產(chǎn)品供不應求，在生育政策放寬的背景下，購房者對于擁有多個臥室的住宅需求正在逐漸增長，其中便以廣州最為突出。

據(jù)克而瑞研究中心，今年上海的大戶型以及高端住宅成交火爆，上半年，上海總價超過3000萬元的大戶型高端住宅共成交1544套，規(guī)模是近10年來最高。

58安居客研究院院長張波對第一財經(jīng)記者表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)來到一個關鍵性的“拐點”，市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質量發(fā)展的必然要求，然而現(xiàn)階段市場確實存在結構性供給不足，很多區(qū)域市場存在戶型產(chǎn)品供需不匹配的情況。

從當前買房的主力群體來看，“95后”“00后”等世代的年輕人買房時會需要更大的私人空間，年輕父母則需要能放下嬰兒床的臥室以及育兒空間，獨生子女家庭也要考慮與父母同住，因此大戶型的需求攀升是主流趨勢。

不過，張波告訴記者，供需不匹配是動態(tài)的，未必所有城市都是大戶型的供應有缺口，以長沙為例，疫情前150平方米以上的大戶型非常搶手，但近年來長沙出現(xiàn)大量小戶型購房需求，大戶型購買需求反而在減少，張波表示這跟長沙的人口流動有關，在長沙開放限購以后，有大量湖南其他地市的居民來到長沙買房，但是他們的需求以小戶型為主。

一家央企開發(fā)商從事產(chǎn)品設計工作的人士告訴記者，盡管人人都想住更大的房子，但大戶型是否真的受市場歡迎，也與大的經(jīng)濟環(huán)境以及居民購買力息息相關。

該人士表示，“7090”政策端放松以后，業(yè)內(nèi)關注到上海很多新出地塊的產(chǎn)品設計并沒有作出激進的、特別大的調(diào)整，由于購買力的下降，在一線銷售中，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)不少購房者對于房屋面積變大無感，反而對總價提升更為敏感。

“在實際工作中，我們感受到100平方米的緊湊型三房兩衛(wèi)，仍然承載了最多的客群需求，從單身、新婚到有孩家庭甚至三代同堂，而對于開發(fā)商來說，做產(chǎn)品定位就要適銷對路、能抓住主流客戶?！痹撊耸空f道。

過去樓市的主流戶型“百平三房”一般來說套內(nèi)面積僅有70多平方米，盡管能實現(xiàn)極致的功能追求，但也因過于緊湊而產(chǎn)生許多居住痛點，比如主臥放不了床頭柜、最小的房間甚至擺放不了一張床。

上海一位開發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者，“百平三房”雖不會被市場淘汰，但也將會逐步被優(yōu)化，比如原本100平方米以內(nèi)的產(chǎn)品，現(xiàn)在會做到105平方米左右，開發(fā)商也在嘗試做更多面積在100至120平方米的產(chǎn)品，此外，改善型面積段在樓盤中的配比，也由20%左右調(diào)整到40%。

（應受訪者要求，文中張可為化名）

微信編輯| 蘇小