「核心提示」

崇尚激進打法的王振華，能接住兒子守下的“江山”嗎？

作者 | 詹方歌

編輯 | 邢昀

9月，新城控股前任董事長王振華回歸的消息逐漸散播開來。先是在新城供職近30年的老臣被革職、移送法辦，而后有知情人士表示，早在7月初，王振華已經(jīng)開始跑大區(qū)、熟悉公司業(yè)務(wù)。顯然，這位62歲的房企創(chuàng)始人想要回歸。

2019年，王振華因猥褻女童被判五年，旗下上市公司股價也在短時間內(nèi)迎來暴跌，公司名譽受損嚴重。雖然兒子王曉松接任董事長席位之后，公司在一定程度上與王振華做了切割，但接踵而至的是每況愈下的地產(chǎn)大環(huán)境。

如今，王振華的回歸是否會讓猥褻女童案對旗下三家上市公司的影響持續(xù)？這位在順風局摸爬滾打30年的激進領(lǐng)導者，又將給“守成”五年的新城帶來怎樣的變數(shù)？

1、火速回歸

按照刑期推算，王振華出獄的時間在7月初。7月至今，新城旗下上市公司股價都迎來小漲，7月初幅度最大。顯然，資本沒有忘記這位房企創(chuàng)始人，并采取了迎接的姿態(tài)。

當時，諸多市場聲音都在推測，作為新城控股的實控人和創(chuàng)始人，他是否會立刻回歸。

真正的大動作發(fā)生在兩個月后：9月11日，新城控股發(fā)布內(nèi)部通知，被視作公司元老的副總裁倪連忠被免去副總裁的職務(wù)，并移送司法機關(guān)。有市場消息稱，此事是王振華的決定，原因則是倪連忠涉嫌貪腐，且金額不小。

公開資料顯示，新城控股創(chuàng)立于1993年，兩年后倪連忠加入，從工程師一路做到項目總經(jīng)理，直至副總裁。到事發(fā)為止，這位地產(chǎn)老將在新城控股的工齡接近30年。

雖然在王振華入獄后的五年中，新城控股和新城發(fā)展的掌舵人一直是王振華的兒子王曉松，但或許正是因為倪連忠的老臣身份，處理結(jié)果由王振華決定更加合適。

事實上，王振華的回歸可能比外界想象中更早。此前，《壹地產(chǎn)》報道稱，王振華出獄后旁聽了新城的半年度工作會議，隨后開始了解各個大區(qū)的業(yè)務(wù)。來自新城控股的官方信息顯示，半年度工作會議的時間在2024年7月8日到10日。也就是說，王振華幾乎是剛剛出獄就已經(jīng)開始著手了解公司事務(wù)。

據(jù)悉，新城集團擁有新城控股、新城發(fā)展、新城悅?cè)疑鲜泄?，其中新城悅為物業(yè)管理公司，港股上市的新城發(fā)展是A股上市的新城控股的母公司。

2019年王振華猥褻女童案事發(fā)時，新城控股連續(xù)跌停。新城發(fā)展股價在一個月間從超過10港元/股跌至5.327港元/股；隨后幾次大起大落，仍舊擺脫不了地產(chǎn)市場的頹勢，至今跌跌不休。

面對股價一路下行的趨勢，作為公司實控人的王振華在服刑期間不斷增持。港交所信息顯示，2020年后王振華的賬戶對新城發(fā)展的增持操作達到10次之多。

值得注意的是，2022年12月，新城發(fā)展進行了一次5.6億股的增發(fā)，按照3.5港元的配售價來算，籌資金額達到19億港元，這次增發(fā)正是王振華掏的腰包。后續(xù)公告顯示，這筆錢被用于兌付境外債券及補充營運資金。

目前王振華及其配偶持有新城發(fā)展股份合計占比64.76%，穿透后，持有新城控股股份合計占比為43.52%。雖然到目前為止王振華并未在公司中擔任職務(wù)，但其實控人的身份，仍可以對公司強勢把控。

2、今非昔比

從目前的跡象來看，王振華的回歸幾乎已成定局。那么這位一度被外界稱為“野蠻人”的冒進者，如今面對著怎樣復雜的環(huán)境？

首先，房地產(chǎn)市場仍然處在深度調(diào)整期，新房難賣的趨勢愈演愈烈。都說“金九銀十”，但今年中秋假期的銷售情況是過去五年中情況最差的，且相對去年跌幅不小。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期25個代表城市的新房日均成交面積為12.9萬平方米，比2023年下降了29%。在王振華剛剛?cè)氇z的2019年中秋，日均成交面積達到28.5萬平方米，如今已經(jīng)腰斬。

再看企業(yè)本身，新城控股剛剛公布的8月經(jīng)營簡報顯示，今年前8個月公司累計實現(xiàn)合同銷售金額295.42億元，比上年同期減少45.75%。作為對比，2019年同期，公司累計實現(xiàn)的合同銷售金額為1714.66億元。

如果橫向比較，新城控股的確是行業(yè)內(nèi)情況較好的房企，至今沒有債務(wù)違約，債務(wù)和營收情況不僅在民企中處于前列，甚至好于不少有國資背景的房企。

但即便這樣，新城控股的2023年報其實也被出具了非標意見。會計師事務(wù)所在年報中提出，截至2023年末，公司的流動負債達到177.93億元已經(jīng)超過了流動資產(chǎn)，且包括短期借款、一年內(nèi)到期的流動負債等在內(nèi)的有息負債余額達到212.37億元。而新城控股的非受限貨幣資金僅有128.22億元，不能覆蓋有息負債。

2024年中，新城控股的債務(wù)確實有一定程度的減少，比如，相對2023年末，公司一年內(nèi)到期的非流動負債減少了20.53%，短期借款減少了28.49%。但相應(yīng)的，公司非受限貨幣資金也降至116.25億元。

針對上年度的非標意見，公司在2024年中只做出了較為宏觀的回應(yīng)：努力運營，繼續(xù)保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正；充分借助政策支持，實現(xiàn)上半年籌資活動凈現(xiàn)金流流出收窄，并有效調(diào)整流動負債和非流動負債的結(jié)構(gòu)，確保公開市場全額按時兌付，保證主體信用等等。

出身草莽，崇尚激進打法的王振華，看慣了房地產(chǎn)市場的高歌猛進，又該如何面對如今幾乎深不見底的低迷光景？

提起新城，人們總會想起新城如黑馬一樣的2017到2018年，當時的掌舵人正是王振華。2017年初，新城控股提出850億元的銷售目標，結(jié)果不僅提前完成任務(wù)，甚至破了千億大關(guān)，累計合同銷售金額達到1264.72億元，同比增幅達到94%。2018年，其銷售額再度翻倍，達到2211億元。

雖然債務(wù)也跟著翻倍，但那幾年公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率總體仍然能夠保持穩(wěn)定，甚至能做到穩(wěn)中有降。

現(xiàn)在看來，周期頂部的激進打法似乎也算不得什么錯誤。只是今時不同于往日，最大的區(qū)別在于需求——那是一個人人都想買房的年代。

3、“大小王”

王振華因猥褻女童入獄后不久，地產(chǎn)政策收緊明顯。2020年8月，“三條紅線”出臺，即剔除預收款后的?資產(chǎn)負債率不得大于70%、?凈負債率不得大于100%、?現(xiàn)金短債比不得小于1倍。當年，這樣的標準之于房企幾乎等同于緊箍咒。

兩年的整改過后，仍有融創(chuàng)、遠洋、富力等等知名房企三線全踩。外界驚訝發(fā)現(xiàn)，新城作為民企竟成為了為數(shù)不多“三線全綠”的房企。

而新城由激進向謹慎的轉(zhuǎn)折點，也正是王振華入獄之后。當時，王振華的兒子王曉松接任成為新城的管理者，他的風格相對父親更加穩(wěn)健。

Wind數(shù)據(jù)顯示，王曉松繼任后，新城剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率由75.48%降至目前的67.33%。

2020年到2023年間，新城控股拿地數(shù)量幾乎可以用驟降形容。2020年，120幅土地；2021年77幅；2022年，兩幅；2023年，全年無新增土地。今年5月底召開的股東大會上，被問及規(guī)模收縮的隱憂，王曉松回答：“沒必要補足規(guī)模?！?/span>

那場股東大會上，王曉松還給市場吃了一顆定心丸：公司公開市場“爆雷”不太可能發(fā)生。截至目前，新城在公開市場仍舊零違約，即便對于“三線全綠”的房企來說，這也不是一件簡單的事。

公開資料顯示，截至2022年底，“三線全綠”的房企還包括中駿集團、金輝控股、龍湖集團、萬科集團等十余家房企。到現(xiàn)在，中駿和金輝都已經(jīng)深陷債務(wù)違約，萬科也在違約邊緣徘徊，只剩龍湖和新城仍舊堅守，成為民營房企中的另類。

激進與保守、突破與守成，王振華和王曉松父子倆的風格幾乎是一對反義詞。在新城的管理上，父子二人也幾上幾下。

2015年3月，王曉松成為新城控股總裁，任期原本應(yīng)到2018年3月，但在次年10月，他就因個人原因辭去了職務(wù)，總裁的職務(wù)又落回了王振華肩頭。2018年8月，王振華辭任總裁，王曉松接任；2019年7月，王振華入獄，王曉松作為總裁又接下了董事長的職務(wù)。

當時的董事會記錄顯示，王曉松以8票同意、0票反對、0票棄權(quán)的結(jié)果當選了董事長。今年5月末，王曉松的總裁和董事長職務(wù)都經(jīng)過選舉連任，任期將到2027年5月終止。

雖然公開資料顯示，王振華目前并未在管理層有任何職務(wù)，但他仍舊是最大的股東，而王曉松在新城控股的持股比例則相當?shù)?，僅有50萬股，持股比例約為0.21%。再加之王振華出獄后一系列動作，或許新城控股目前仍舊將屬于“老王”，而非“小王”。

只是，習慣了順風局的王振華，能夠接下兒子在逆境中守住的江山嗎？