在“金九銀十”即將過半、下半年最長假期即將到來之際，央行發(fā)布的包括降首付、降存量房貸等一系列樓市大禮包，成為推動市場復(fù)蘇的關(guān)鍵一步。央行降首付、降存量房貸等一攬子樓市利好政策發(fā)布后首個周末，北京多個新盤咨詢量與預(yù)約到訪量雙雙攀升，展現(xiàn)出購房者對市場的積極態(tài)度，部分購房者現(xiàn)場表示“政策落地就簽單”。

咨詢量增長一倍

新政發(fā)布次日和首個周末，北京商報記者走訪北京多個新盤了解到，咨詢量暴增、熱線電話甚至接到深夜，是新政后北京多個新盤項目負責人及置業(yè)顧問最直觀的感受。他們普遍反映，自央行政策發(fā)布以來，購房者對新政表現(xiàn)出高度的關(guān)注。購房者咨詢的內(nèi)容主要聚焦于政策的具體變化細節(jié)，是否已經(jīng)落地，項目如何執(zhí)行，以及當前購房是否能即刻享受到新政帶來的優(yōu)惠與便利。營銷總們和一線銷售人員直言，這種咨詢熱潮不僅體現(xiàn)了購房者對市場的積極預(yù)期，也反映出新政對于提振市場信心、促進交易活躍度的顯著效果。

咨詢量的增加，也讓置業(yè)顧問措手不及，“政策效應(yīng)的快速顯現(xiàn)，確實是超出我們想象”。中建玖玥府項目營銷經(jīng)理翟曉虎認為，政策的調(diào)整讓客戶看到政府促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心，政策發(fā)布的當天下午，玖月府項目接到的咨詢電話就達30余個，相比前一日增加100%，甚至許久未聯(lián)系的顧客都主動給置業(yè)顧問打來電話，并且預(yù)約周末來看房，這種情況在之前很少發(fā)生。

類似的情況也發(fā)生在元璽樓盤項目。據(jù)元璽營銷人員李淼介紹，隨著老政策效應(yīng)集中釋放暫告一段落，8月底以來，樓盤的咨詢量出現(xiàn)了一定回落。此次央行一攬子新政猶如一場“及時雨”，當天下午就有購房者來到樓盤咨詢政策變化。本就手握豐富客戶資源的置業(yè)顧問電話，從下午開始基本沒停過。

對于此次咨詢量的繼續(xù)攀升，頤和公館銷售經(jīng)理李靜用一筆賬做了最直觀的解釋：二套房貸最低首付比例由原先的25%下調(diào)至15%，意味著降低了購房門檻。以一套總價300萬元的房產(chǎn)為例，首付比例下調(diào)前，購房者需一次性支付75萬元作為首付款，政策實施后，這一數(shù)字銳減至45萬元，直接為購房者節(jié)省了高達30萬元的啟動資金。使得更多購房者可以實現(xiàn)在京買房。不止如此，政策中還包含對于存量房貸款利率也下調(diào)了0.5個百分點左右，下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元等一系列“組合拳”，可以有效激發(fā)消費活力，從而進一步推動經(jīng)濟的全面復(fù)蘇。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，此次出臺的政策，并非僅聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)，而是作為提振經(jīng)濟、促進消費以及以房地產(chǎn)為引擎推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長和市場復(fù)蘇的一攬子組合政策。它標志著整體調(diào)控策略的重大轉(zhuǎn)向，由過去的穩(wěn)健調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極刺激，這一轉(zhuǎn)變對于重塑市場預(yù)期、提振民眾信心具有深遠影響。

剛需房市場率先活躍

熟悉房地產(chǎn)營銷節(jié)奏的都清楚，咨詢量是一切成交的基礎(chǔ)，只有大基數(shù)的咨詢量轉(zhuǎn)化為可觀的帶看量，最終才能形成成規(guī)模的成交量。

隨著政策紅利的釋放，新房市場迅速升溫，改善型與剛需型戶型咨詢量均呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。然而，在兩者的較量中，剛需戶型憑借其總價親民、受眾廣泛的優(yōu)勢，成為了此輪政策調(diào)整的最大受益者，這一觀點在銷售經(jīng)理群體中達成了廣泛共識。

對于主打高端改善的元璽樓盤，也迎來了小戶型房源咨詢量的激增。李淼分析指出，小戶型因總價低、首付門檻降低及利率優(yōu)惠等因素，吸引了大量資金相對緊張的剛需客戶。相比之下，187平方米、196平方米大戶型改善房源的咨詢量則相對穩(wěn)定，因為這部分購房者往往資金較為充裕，在購房時會采用全款或是首付70%左右來購房，對首付比例的調(diào)整敏感度不高。

類似的情況也出現(xiàn)在大興區(qū)的頤和公館項目。該項目戶型從75—224平方米，涵蓋了剛需到改善的不同需求。李靜表示，新政發(fā)布后，電話咨詢的購房者，主要集中在127平方米左右的偏改善戶型上。這部分客戶手中雖有一定資金，但尚未完全充裕，新政的出臺無疑為他們提供了更好的購房時機。而此前選擇改善戶型的購房者，在政策發(fā)布后，置業(yè)顧問并未從咨詢量上感受到明顯變化。

在北京商報記者采訪期間，玖玥府售樓處迎來了一對“90后”夫妻的咨詢。據(jù)翟曉虎介紹，政策發(fā)布后，這對夫妻來到玖玥府售樓處咨詢79平方米的剛需戶型，因為考慮到未來子女長大和父母歲數(shù)增加，想要一起在北京居住的需要，現(xiàn)有住房已經(jīng)無法滿足一家五口人的居住條件。借著二套房首付比例降低的契機，小兩口計劃拿出各自的積蓄，再加上雙方父母的支持再添置一套房產(chǎn)供父母居住。

易居研究院副院長嚴躍進表示，二套房首付比例的調(diào)整精準對接了剛需群體的實際需求，有效降低了置業(yè)門檻，促進了多樣化購房需求的釋放。相比之下，改善型購房者因經(jīng)濟基礎(chǔ)較為堅實，往往能通過多種渠道籌集首付款，對首付比例調(diào)整的敏感度相對較低。因此，從政策效果來看，此次調(diào)整對剛需群體購房的促進作用更為顯著。

“政策落地就簽單”

在購房咨詢的熱潮中，“再等等”“預(yù)計很快”“不會太久”成為了銷售經(jīng)理們口中的高頻詞匯。隨著客戶咨詢量的激增，市場的反彈，身在一線的銷售經(jīng)理深切感受到新房市場回暖的趨勢，但購房者對于政策落地的迫切期待與實際行動前的謹慎態(tài)度交織，也讓銷售經(jīng)理們倍感焦慮：在政策明確落地時間前，如何穩(wěn)定住現(xiàn)有的客戶，成為政策發(fā)布后落地前銷售經(jīng)理們的共同考題。

“政策落地之前，購房者是不會購房簽訂合同的?！崩铎o表示，政策發(fā)布當日下午，便接到了多位老客戶的來電，其中，一對35歲的夫妻尤為引人注目，他們自“517政策”后便頻繁光顧售樓中心，卻因市場不確定性及自身經(jīng)濟壓力而猶豫不決。此次新政的出臺，也讓他們看到了購房的希望，主動與置業(yè)顧問取得聯(lián)系，但在咨詢后得知政策還未正式落地后，當即表示等政策落地再簽單。

這種“等政策落地”的心態(tài)，在眾多購房者中頗為普遍，使得眾多樓盤銷售經(jīng)理在欣喜于市場回暖的同時，也不得不面對客戶可能流失的困擾。在調(diào)查中記者了解到，部分樓盤項目為了留住購房者，開發(fā)商根據(jù)一房一策原則，為不同的客戶制定了專屬購房方案，以應(yīng)對政策落地時間的不確定性。

據(jù)李淼介紹，客戶可先鎖定房源，待政策正式實施后按新政策執(zhí)行，以此減輕購房者的后顧之憂。然而，她也坦言，這種策略雖能暫時緩解客戶焦慮，但終究無法替代政策實打?qū)嵚涞厮鶐淼陌残母信c成交量的實質(zhì)性提升。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，央行的政策正穩(wěn)步推進，具體體現(xiàn)在9月27日宣布的金融調(diào)控措施上，包括下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點與降低政策利率20個基點，旨在進一步釋放市場流動性并促進經(jīng)濟活力。至于廣大購房者尤為關(guān)注的二套房首付比例下調(diào)政策，預(yù)計這一利好措施可能需待國慶假期結(jié)束后才能正式實施，這主要是考慮到政策從發(fā)布到地方金融機構(gòu)具體執(zhí)行存在一定的時滯，通常這一周期介于3至7天之間，以確保政策調(diào)整的平穩(wěn)過渡與有效落地。

值得一提的是，就在央行一攬子新政發(fā)布后，中共中央政治局召開的會議指出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

北京商報記者 王寅浩 李晗