廣州? ? 梁寶欣/攝

9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開黨組會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要指導(dǎo)各地有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見效。要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策。

當(dāng)日晚間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公開發(fā)布了當(dāng)日部黨組會(huì)議最新要求，隨后一線城市中的上海、廣州、深圳接連發(fā)布調(diào)整住房限購(gòu)政策的通知，被業(yè)內(nèi)稱為“樓市振奮之夜”。其中，廣州的政策調(diào)整最為徹底，宣布全面取消當(dāng)?shù)氐淖》肯拶?gòu)措施，同時(shí)也成為本輪調(diào)控中第一個(gè)全面取消限購(gòu)的一線城市。

9月30日，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，廣州市落實(shí)中央取消住房限購(gòu)的要求做得徹底，為其他城市包括一線城市做出了榜樣。

與此同時(shí)，58安居客研究院院長(zhǎng)張波亦向記者表示，廣州是第一個(gè)全面解除限購(gòu)的一線城市，這一政策調(diào)整有望釋放市場(chǎng)需求、提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。廣州作為一線城市，其政策調(diào)整具有風(fēng)向標(biāo)意義。放開限購(gòu)有望刺激購(gòu)房需求，提振市場(chǎng)信心，雖然包括上海、深圳在內(nèi)的城市并沒有完全取消限購(gòu)，但也預(yù)示著在“雙軌制”的大背景下，商品房市場(chǎng)全面解除限購(gòu)將是一個(gè)大方向。

全面解除住房限購(gòu)

有業(yè)內(nèi)人士將廣州作為首個(gè)一線城市全面取消住房限購(gòu)政策的動(dòng)作，稱為“房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大轉(zhuǎn)折”。

截圖自廣州市人民政府門戶網(wǎng)站

9月29日晚，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》（穗府辦函〔2024〕65號(hào)，下稱《通知》）。《通知》中明確，本次限購(gòu)政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。

此前，廣州市規(guī)定，越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）等區(qū)為住房限購(gòu)區(qū)域，在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購(gòu)，非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購(gòu)房之日前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在限購(gòu)區(qū)域分別限購(gòu)2套和1套住房（建筑面積120平方米及以下）。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，此次，廣州全面退出，就是在自主權(quán)下，因城施策的結(jié)果。而且，廣州自從2011年啟動(dòng)限購(gòu)，此次為13年來(lái)首次全面退出限購(gòu)。

9月26日，中央政治局會(huì)議明確要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，調(diào)整住房限購(gòu)政策。9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開黨組會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要指導(dǎo)各地有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見效。要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策。

回顧廣州近兩年限購(gòu)松動(dòng)的路徑，也是先放開外圍區(qū)域，隨后放開120平米以上戶型的限購(gòu)；先收縮非戶籍要求的社保年限，再全部退出。李宇嘉將之稱為“遵循小步快跑、逐步收縮的路徑”。

在李宇嘉看來(lái)，此前，經(jīng)過(guò)2023年底和2024年初兩次限購(gòu)政策松綁，廣州的限購(gòu)政策已經(jīng)相對(duì)寬松，限購(gòu)區(qū)域大幅收窄；限購(gòu)人群僅留非戶籍繳納社保6個(gè)月即可享受戶籍待遇；限購(gòu)房屋類型上，僅限120平米以下，退出限購(gòu)的影響也比北上深要小。在“止跌反彈”的新要求下，廣州要發(fā)揮核心城市的基本盤作用，帶動(dòng)作用。完全退出限購(gòu)在情理之中。

同時(shí)，李宇嘉還提到：“在一線城市中，廣州的城市能級(jí)、行政地位相對(duì)北上深要低一些，城市對(duì)資金、投資需求的吸引力，也弱于北上深，廣州松綁限購(gòu)的影響，無(wú)論在預(yù)期上，還是輿論上，還是實(shí)際的效果顯現(xiàn)上，都相比北上深要小一些。”

需要注意的是，廣州全面解除樓市限購(gòu)，除了是貫徹國(guó)家決策部署外，還受其樓市基本面的影響。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月廣州新房成交量為433萬(wàn)平方米，同比下降了21%，全市一手住宅8月末可售庫(kù)存1569萬(wàn)平方米，去化周期為26.7個(gè)月。

二手房成交方面，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)9月28日發(fā)布的9月《廣州市二手住宅市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報(bào)》（8月26日至9月25日），9月廣州市二手住宅共網(wǎng)簽8473套，合計(jì)84.80萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降4.50%和3.94%，同比分別下降0.83%和0.94%。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)還顯示，2024年1月至9月，廣州市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽77490套、776.55萬(wàn)平方米，同比分別小幅下降2.72%和1.84%。9月網(wǎng)簽套數(shù)除番禺區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)1.19%以外，其他行政區(qū)環(huán)比均有所下降。

另?yè)?jù)李宇嘉透露，2021、2022、2023、2024年1—8月，廣州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均值分別為0.48%、0.05%、-0.44%、-1.16%，可見，2024年房?jī)r(jià)跌幅加大了。近期的跌幅，已經(jīng)從過(guò)去的百分之零點(diǎn)幾，上升到百分之一點(diǎn)幾。

“但是，2024年廣州的調(diào)控政策松綁的力度是最大的，比如1月27日和5月28日相繼松綁了限購(gòu)限貸政策，利率也大幅度下行。這意味著，廣州房?jī)r(jià)或量?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入到自我負(fù)反饋的循環(huán)下跌，即預(yù)期下跌自我實(shí)現(xiàn)以后，迎來(lái)了進(jìn)一步下跌的預(yù)期。總結(jié)一句，就是房?jī)r(jià)進(jìn)入負(fù)反饋的自我下跌循環(huán)。”李宇嘉表示。

“房地產(chǎn)牛市”行情正逐漸開啟

記者與多名業(yè)內(nèi)人士交流后了解到，廣州全面解除住房限購(gòu)，可以為四季度樓市企穩(wěn)打下了基礎(chǔ)，同時(shí)具有極強(qiáng)的信號(hào)意義。

從對(duì)廣州后續(xù)樓市的影響來(lái)看，李宇嘉指出，由于廣州此前限購(gòu)的范圍很小，而且在預(yù)期之中，該政策本身的效果可能并不會(huì)很大。不過(guò)，由于國(guó)家明確了促進(jìn)止跌企穩(wěn)的強(qiáng)烈信號(hào)，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定有極強(qiáng)的作用。同時(shí)，9月29日央行發(fā)布了新的按揭利率政策。后續(xù)，還會(huì)有取消普通非普通住房的稅收政策區(qū)別對(duì)待，購(gòu)買非普通住房繳納3%的利率將降至1%，具有明顯的降門檻、降成本、提預(yù)期效應(yīng)。

“廣州是一線城市、華南中心城市，在教育醫(yī)療方面的優(yōu)勢(shì)很突出，外來(lái)人口、非戶籍人口比較多，退出限購(gòu)，有望激活省內(nèi)其他城市居民到廣州置業(yè)，特別是原來(lái)限購(gòu)的中心區(qū)買房。另一方面，廣州的氣候較好、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)，也有利于激活外省特別是北方來(lái)南方養(yǎng)老康養(yǎng)度假的購(gòu)房需求?！崩钣罴握f(shuō)。

張波也指出，限購(gòu)取消更有利于多樣化改善需求的入場(chǎng)，廣州由于處于大灣區(qū)的核心地帶，同時(shí)又是廣佛一體化經(jīng)濟(jì)重要發(fā)展帶，對(duì)于外來(lái)人群的吸引力強(qiáng)，加之廣州本身的房?jī)r(jià)梯度廣，更有利于外來(lái)人群在此安家，預(yù)計(jì)此舉會(huì)帶動(dòng)廣州樓市成交量在10月迎來(lái)提升。

從帶來(lái)的信號(hào)意義看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州此次開啟了將限購(gòu)全面退出購(gòu)房市場(chǎng)的操作，具有非常強(qiáng)的示范性。廣州政策具有積極的導(dǎo)向，也意味著各地用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，因城施策落實(shí)好購(gòu)房政策。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“政策放松進(jìn)入空前寬松的階段，非常具有信號(hào)意義，也為后續(xù)各地政策放松、市場(chǎng)持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件。我們認(rèn)為，歷史上最寬松的政策松綁窗口期開啟，也意味著‘房地產(chǎn)牛市’行情正逐漸開啟。”

責(zé)任編輯：張蓓? ?主編：張?jiān)?/p>