臨近國慶，一線城市的北京，在最后終于也放出了大招。降低存量房貸利率、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購房社?；騻€稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等政策措施。
就在北京發(fā)布政策的前一天晚上，上海、廣州、深圳發(fā)布樓市新政，率先回應(yīng)市場關(guān)切，提振市場信心。9月29日晚，上海率先全方位響應(yīng)監(jiān)管層對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新定調(diào)，六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》，通知總結(jié)起來就3點(diǎn)：首套房的首付比例，降低至15%，國慶開始施行；
外環(huán)外區(qū)域，個稅和社保調(diào)整為1年。
對于個人住房轉(zhuǎn)讓，和深圳一樣，增值稅從5年調(diào)整為2年。
為深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)廣州市人民政府同意，取消居民家庭在本市購買住房的各項(xiàng)限購政策。
這次限購政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。廣州之所以能在四個一線城市中力度最大，是因?yàn)閺V州的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，經(jīng)歷了23個月的負(fù)增長，在底部盤旋得太久，此刻急需大口喂水。當(dāng)然我們也能從這次的政策可以看出，廣州是四個超一線城市里對土地財(cái)政依賴度最高的一個。2021年，廣州對土地財(cái)政依賴度高達(dá)107%，彼時北京、上海、深圳分別是29%、28%、19%。相比起廣州，無論是深圳還是上海北京，政策的力度雖然有打開，但依舊還沒有完全放開，解扣子只解了一大半，剩下的還得繼續(xù)看市場表現(xiàn)。在我看來，當(dāng)下政策是基于樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)而做出的一系列松綁動作，三四年后，部分大城市可能依舊會再次收緊限購政策，畢竟長期看市場是有周期的。在放開后市場在不久的將來還會繼續(xù)漲，但漲到高潮后最終還是需要政策出擊限購。總的來講，本次一線城市樓市解扣子，大方向是樓市將很快筑底、回暖，尤其是一線城市核心區(qū)的樓盤，在一波波利好作用下，肯定會將率先見底。過去三年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段艱難的歲月。北京、上海、廣州和深圳這些一線城市的二手房市場，普遍出現(xiàn)大跌現(xiàn)象。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)基本面下， 一線樓市要想立刻企穩(wěn)，難度極大。一是一線城市中外環(huán)庫存高，新房去化困難，沒有外力，很難托住價格。二是企業(yè)降薪裁員，高薪收入人群減少，打工人預(yù)期低。居民收入沒增長，想要穩(wěn)住樓市，必須憋出大招。之前的文章里，我給大家提過幾點(diǎn)：1、加大收儲力度，通過中央發(fā)債，鼓勵地方資金進(jìn)場收購新房，減少新房供應(yīng)量。2）擴(kuò)大需求，放開限購，吸引全國各路資金到核心城市購房。只有從供需兩端發(fā)力，才有可能完成穩(wěn)樓價。本輪政策發(fā)力，正好是基于517之后，時隔四個月后的再次解扣，宏觀上是基于市場預(yù)期三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)差強(qiáng)人意，疊加持續(xù)的低迷成交數(shù)據(jù)，讓地產(chǎn)板塊在過去幾年時間里一直處于破凈狀態(tài)，大批房企遭受暴雷，股價重創(chuàng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在924之前，有超60只地產(chǎn)股處于“破凈”階段，面臨退市的更是一大批。雖然最近資本市場強(qiáng)強(qiáng)表現(xiàn)，一方面也是基于924之后的持續(xù)大招輸出。924利好政策之下，房地產(chǎn)板塊大漲，節(jié)前一個交易日甚至超90%的地產(chǎn)股漲停。但在924之前，這一切都還需要“白衣騎士”們輸血救場。前不久，中國奧園公告，中東投資集團(tuán)Multi Gold Group Limited將成為公司新的戰(zhàn)略投資方，并取代郭梓文成為第一大股東。中國奧園在中東大哥的加持下，久旱逢甘霖，股價一度飆升140%。從去年開始，部分外資企業(yè)如嘉里建設(shè)、香港置地等開始在一線城市投資地產(chǎn)項(xiàng)目，中東的資本也參與其中，摩根大通在二級市場購入碧桂園的股份。這些行為，與之前的高價位相比，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格已經(jīng)下跌不少。除了抄底房地產(chǎn)，資本市場也同樣被外資重視，9月25日，高盛火速推出策略報(bào)告，高盛認(rèn)為，非常規(guī)的政策顯示了政策制定者的決心，投資者可買入股東回報(bào)主題，A股的戰(zhàn)術(shù)性反彈帶來的配置機(jī)遇或已來臨。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2024年半年報(bào)/二季度報(bào)，持有A股證券數(shù)量的前20大QFII投資者持有的A股流通證券數(shù)量達(dá)1057只，相比一季度增加142只，持股市值達(dá)583.96億元。其中，高盛、摩根士丹利在二季度“逆市抄底”，兩家外資投行持有A股證券數(shù)量分別達(dá)到264只、130只，持股市值分別達(dá)30.8億元、26.69億元。眼下的中國資產(chǎn)，不論是房子，還是二級市場，都在被外資偷偷的買進(jìn)。當(dāng)美聯(lián)儲降息，中國隨即放出政策大招，開啟轟油門模式時，外資已經(jīng)從逃離變成了超買的多頭。現(xiàn)在，隨著超一線城市限制的放開，購買力將大大提升，比如上海，根據(jù)市場專業(yè)人士測算，光是“外環(huán)外家庭/單身購房社保年限從3年改1年”這一條變化，大概就能釋放213萬張房票。最終哪怕只有5%的人為了剛需自住買房，也是10萬級的購買力！為什么一線城市要開放外環(huán)？在市中區(qū)，核心地段的豪宅，富豪都已經(jīng)到了搶都搶不到的地步。最近上海的翠湖天地，開盤就賣光了，一天收入就是119個億。而外環(huán)外的房子，賣給誰呢？自然是賣給外地的打工人。對打工人而言，只要能買上外環(huán)外，高低也在上海落腳了。只要能買上深圳寶安、龍崗、龍華這些區(qū)域，也算是半個深圳人了。全面放寬一線城市的購房限制，無疑是向市場發(fā)出了提振房地產(chǎn)市場的最明確信號。長期看，房地產(chǎn)在金融資產(chǎn)中地位十分重要，它不僅牽動著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，還對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，同時也是很多家庭財(cái)富的基石。但房地產(chǎn)這幾年的下跌，稀釋了百姓的資產(chǎn)，老百姓資產(chǎn)縮水，消費(fèi)信心嚴(yán)重不足，最終經(jīng)濟(jì)呈負(fù)螺旋。數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富
但眼下，隨著高層再一次召開經(jīng)濟(jì)會議，會議明確指出房價要“止跌企穩(wěn)”，給市場非常明確的信號。今年隨著政策持續(xù)放出大招，外資、國有企業(yè)，資金都在紛紛跑步入場。很明確，房地產(chǎn)新一輪春天，已經(jīng)不遠(yuǎn)！
向上的號角已經(jīng)吹響，后續(xù)還有更多的大招落地，從今天起，房地產(chǎn)的底部正式確定，要買房的朋友可以看起來了。尤其是要購買全國核心城市的朋友，抓緊進(jìn)場，可能這是最后的低價買入機(jī)會。
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2024-10-03 11:06:14