“和股市一樣，樓市逆轉(zhuǎn)行情能持續(xù)多久，誰也無法預(yù)料?！?/span>

文 / 巴九靈

這個國慶節(jié)，出現(xiàn)了一些罕見跡象。

上海、深圳、北京三大證券交易所都休市了，但證券公司的開戶業(yè)務(wù)卻猛然上升。本該休假的員工，統(tǒng)統(tǒng)被領(lǐng)導(dǎo)叫回來加班。

據(jù)財聯(lián)社統(tǒng)計，超過60家券商宣布國慶假期營業(yè)部增配值班人員，線上開戶可以7*24小時，相關(guān)人員有的增配支援，有的調(diào)休加班，確?？蛻粜枨蟮玫綕M足。

據(jù)一家頭部券商的工作人員透露，線上開戶的視頻認證環(huán)節(jié)嚴重“堵車”，公司正在抽調(diào)人員支援，有2萬多戶在排隊開戶中。

這“潑天的富貴”輪到了證券公司，攔都攔不住，證券經(jīng)理們數(shù)錢數(shù)到手抽筋。

國慶“黃金周”主動加班的，還有地產(chǎn)商和房產(chǎn)銷售員。

國慶前一天，幾百名地產(chǎn)人員在廣州市番禺區(qū)長隆大廈召開國慶誓師大會。參會者頭上束著印有“國慶必勝”字樣的紅色頭巾，齊聲高喊“國慶沖一沖，一天都不休”。開發(fā)商當(dāng)場放話，單套最高傭金將提升至80萬元。

國慶當(dāng)天，北上廣深的看房者瘋狂涌入各大售樓處，熱鬧程度堪比旅游景區(qū)。

10月1日，市民觀看樓盤規(guī)劃情況

在廣州，熱門樓盤的售樓部停滿了車，洽談區(qū)的座位坐滿了人，到訪客戶量比以往節(jié)假日增長了30%，雖然提前抽調(diào)了幾十名銷售人員，但還是忙不過來，有的客戶看房需要排隊半小時。

在深圳，解除限購的部分優(yōu)質(zhì)樓盤不僅吸引了本地居民的注意力，還把外地投資客招了過來。甚至有新疆客戶，不遠萬里趕到深圳買房，一買就是好幾套。

在上海，早上六點多就有客戶在售樓處等候，該樓盤國慶第一天接待了100多組認購客戶。項目經(jīng)理表示，如果認購人數(shù)超過房源數(shù)，該樓盤可能會啟動搖號選房。

在北京，多家開發(fā)商發(fā)布成交戰(zhàn)績，保利北京“首日告捷，勁銷1.87億元，熱燃9盤，與國同慶”。

當(dāng)這些地產(chǎn)大老板大口吃肉的時候，地產(chǎn)打工人也能喝一口湯。

小巴認識的一位資深中介，昨日凌晨發(fā)了一條朋友圈：我倒霉了三年，就是要等今天這個機會。我要爭一口氣，不是要證明我比別人威風(fēng)，只是想告訴人家，我失去的銷冠位子，我自己一定要拿回來。

他的這段話，引起了很多地產(chǎn)人的共鳴。

從2021年三季度開始算起，房地產(chǎn)的“寒冬”已經(jīng)持續(xù)了整整三年，房價一跌再跌，交易量越來越少。無數(shù)地產(chǎn)人被迫離場，還在堅守的人過得異常艱難。

直到國慶前夕，市場信心才得以修復(fù)。A股和港股的房地產(chǎn)板塊全線飄紅；河南、四川等地開發(fā)商宣布漲價；上海房東連夜跳價50萬；深圳樓盤8小時售罄395套房源。

為什么樓市會突然好轉(zhuǎn)，跟股市行情有沒有關(guān)聯(lián)？這次轉(zhuǎn)向，是政策刺激下的“止跌回穩(wěn)”，還是樓市全面大漲的前奏？作為普通人，我們又該做些什么？

史無前例的政策大禮包

樓市的觸底反彈，離不開政府的宏觀調(diào)控。

9月24日，央行發(fā)布了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的新政策，既降低了存量房貸利率，還統(tǒng)一了房貸最低首付比例。

9月26日，中央政治局會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

9月29日和9月30日，上海、深圳、廣州、北京、廈門、武漢、河南、浙江嘉善、湖南株洲等地均出臺了樓市新政，引起了全國震動。

北、上、廣、深、廈是中國商品房均價最高的五座城市，也是限購政策的“最后堡壘”。所以它們的政策變動，尤其引人關(guān)注。

廣州和廈門的政策力度最大，一口氣砍掉了所有限購政策，不再審核購房者的資格。

上海的新政策，總結(jié)起來有六個要點：外環(huán)外一年社保就可以買；外地家庭可以買二套；首套首付15%，二套25%；增值稅5改2年，滿兩年沒有增值稅；臨港可以額外買一套，臨港二套首付20%；取消普通住宅和非普住宅。

北京的新政策，總結(jié)起來有五個要點：五環(huán)內(nèi)3年社?？梢再I房，五環(huán)外2年社保；首套首付15%，二套20%；二孩本市家庭，公積金貸款上浮40萬額度；通州不再單獨限購；本市單身帶娃的，可以買2套或3套。

深圳的新政策，總結(jié)起來有四個要點：非核心區(qū)取消限購；首套住房最低首付比例調(diào)整為15%，二套為20%，增值稅5改2年；全面取消限售。

消息傳開后，很多人開始對比分析各個城市的政策力度。

財經(jīng)評論員劉曉博指出，廣州的政策力度最大，全面取消了限購。深圳力度也還可以，但仍然存在一定程度的限購。上海樓市是一線城市內(nèi)最活躍的，所以此次新政的力度不算大，相當(dāng)于深圳上一輪新政的水平。

有網(wǎng)友認為，上海新政缺乏誠意，對購房者不夠友好。漸近投資研究院院長朱振鑫不認同這種觀點。

朱振鑫表示，上海核心地段的商品房供不應(yīng)求，皇帝的女兒不愁嫁，暫時不能取消限購。硬要尋求所謂的誠意，你可以去鶴崗等四線城市，那里永遠不限購，可以隨便買。

朱振鑫預(yù)測，限購政策越嚴格的城市，可能復(fù)蘇得越快。那些天然不需要限購的城市，樓市可能不會有太大反應(yīng)，或者說有價無市。

10月1日，一處建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤

不過，這些城市的政策內(nèi)容雖然有差異，但發(fā)布時間卻出奇地一致，都選擇了9月29日或9月30日。為什么會這樣？

劉曉博曾預(yù)料到9月底會有樓市新政，因為9月份樓市再次降溫，經(jīng)濟偏冷的態(tài)勢越來越明顯，這可能影響到全年經(jīng)濟目標(biāo)的完成，以及就業(yè)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則認為，一線城市趕在節(jié)前出臺政策，無疑是要搶抓國慶節(jié)假日樓市的時點，提升購房群體對未來的信心。

事實也驗證了張波的觀點，今年國慶的看房人數(shù)確實比以前高，北上廣深的日均成交量都有所提升。積極樂觀的情緒，甚至蔓延到了鄭州等二線城市。

從9月26日到9月29日，鄭州市內(nèi)八區(qū)新建商品住房分別成交109套、156套、369套、393套，形勢一片大好。

9月30日和10月1日的數(shù)據(jù)還沒公布，但根據(jù)《大河報》的報道，鄭州多個樓盤的國慶到訪量超過百組，市場熱度還在上升。

由此看來，9月下旬的政策組合拳，確實起得了不錯的效果。

而除了政策變動，一線樓市的這次反轉(zhuǎn)，也跟市場博弈有關(guān)。

在樓市提前抄底的企業(yè)

無論市場環(huán)境如何糟糕，總有人反向操作。

持續(xù)陰跌的中國房地產(chǎn)市場，卻出現(xiàn)了三類抄底者：外資、險資和煤老板。

2023年11月7日，“外資開始抄底中國房地產(chǎn)”的話題就沖上了熱搜，24小時總閱讀量就高達1.7億。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，從2021年到2023年，包括貝萊德、高盛、博裕資本、馬拉松資本、橡樹資本等多家投資機構(gòu)紛紛瞄上中國房企的股票債券，出險房企是他們主攻的目標(biāo)。

到了今年，網(wǎng)絡(luò)上又傳出了“中東土豪抄底中國地產(chǎn)”的消息。9月20日，華南五大房企之一的中國奧園，宣布將其16.48%的股份轉(zhuǎn)讓給了中東的Multi Gold公司。

除了國外資本，國內(nèi)的保險公司和煤老板也熱衷于抄底房地產(chǎn)企業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，至少有9家險企接連出手，共接盤13個不動產(chǎn)項目。最顯著的是新華保險，三度出手接盤萬達旗下資產(chǎn)。

這些抄底企業(yè)的主攻方向，是核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。就連沉寂已久的華北“煤老板”，也跑到上海來搶購頂級豪宅。

正是有了這些企業(yè)的烘托，上海樓市才走出了獨立行情。據(jù)國家統(tǒng)計局，從2024年3月到8月，上海新建商品住宅價格持續(xù)上漲，漲幅位居70個大中城市第一名。

上海不僅是中國樓市的風(fēng)向標(biāo)，也是中國股市變動的窗口，畢竟這里有亞洲最大的證券交易所。

股市跟樓市也一樣，也經(jīng)歷了三年的低迷期。但股市反彈的速度比樓市快，國慶前的九個交易日，上證指數(shù)從2705點上漲到了3336點，漲幅高達23%。

股市和樓市相輔相成

股市和樓市，是普通人理財?shù)膬纱笄馈?/span>

有些人擔(dān)心，行情一片大好的股市可能會分流資金、影響樓市？

張波、劉曉博、朱振鑫等專家一致認為，這種擔(dān)憂是多余的。

張波認為，股市和樓市并非競爭關(guān)系，而更多是互相促進，只有股市提升，市場對于經(jīng)濟基本面的信心才會更大增強，購房者入市也會更為堅決。同時由于股市上漲，不少股民有機會獲利離場，從而有更充足資金用于購房。

劉曉博強調(diào)，短期內(nèi)，股市的上漲效應(yīng)會更明顯，這可能會分流一些樓市的資金，但主要分流的是債市的資金，分流的是銀行理財?shù)馁Y金，分流的是銀行存款。股市好了，樓市也會好起來。

朱振鑫告訴小巴，歷史上，房地產(chǎn)上漲的時候，股票市場行情都不錯；反而是房價跌的時候經(jīng)濟差，然后股票市場也不好。所謂的資金分流，是典型的微觀思維。宏觀上看，市場上永遠不缺錢。

另外，本輪股市上漲期，地產(chǎn)類上市公司也是直接受益者。

9月25日，光大嘉寶、福星股份、中交地產(chǎn)、金融街、陽光股份、合肥城建等十余家上市房企漲停。

9月26日，綠地控股、陽光股份、云南城投、津投城開、濱江集團、空港股份等30余家上市房企都錄得漲停板。

9月27日，綠地控股、陽光股份、濱江集團、華僑城A、保利發(fā)展、招商蛇口等32只股票漲停。

9月30日，華夏幸福、華僑城A、大悅城、信達地產(chǎn)、陽光股份、新華聯(lián)、金融街、金地集團、綠地控股等37只地產(chǎn)股漲停。

芝麻開花節(jié)節(jié)高，地產(chǎn)板塊的行情持續(xù)變好。所以各地開發(fā)商的信心也越來越強，想抓住這波風(fēng)口賣個好價錢。

9月28日，河南本土房企河南卓凱置業(yè)有限公司發(fā)文稱，自9月30日24時起，對旗下常綠·金水宸苑項目在售房源售價上調(diào)2%（約300元/平方米）。

不只河南，四川也有房企提價。四川中茅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，均宣稱自10月1日起對公司所有在售項目的在售房源單價上調(diào)2%。

中小房企在漲價，央企保利則選擇保價策略。保利旗下多個項目宣布，若在后期網(wǎng)簽銷售折扣低于買方現(xiàn)有折扣（較備案價），或有額外贈送物業(yè)費、車位、家裝包等任何形式的變相優(yōu)惠，可無理由退房（房款利息不計）。

張波認為，選擇漲（保）價是房企在政策下更有信心的體現(xiàn)，也是在一定程度上迎合購房群體“買漲不買跌”的心理。

但張波也發(fā)出了提醒，非熱盤選擇漲價并非良策，大部分房企應(yīng)根據(jù)各地市場變化，合理調(diào)整優(yōu)惠幅度，以推進在國慶期間用戶關(guān)注和實際成交量的提升。

在房展會上選房購房的市民們

樓市的未來走向

大家最關(guān)心的話題可能還是，中國樓市的未來走向。

在百度等平臺，#樓市限購大松綁會讓房價回漲嗎#登上了熱搜。

一個復(fù)雜且多因素交織的問題，我們不妨聽聽專家們的看法。

張波預(yù)測，國慶市場預(yù)計成交量將環(huán)比9月同期有明顯提升，超過去年國慶水平可能性也大大增強。

“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人白小姐認為，當(dāng)下的這波政策，國慶的購房熱情一定會被點燃，但能持續(xù)多久，還是要看整體金融戰(zhàn)略的導(dǎo)向。

與謹慎的專家不同，房產(chǎn)中介們則普遍希望回到大牛市。他們覺得房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，如果國慶后行情熄火了，政府肯定會出臺更多刺激政策。

劉曉博認為，政府手上確實還有牌沒打完。未來兩到三年央行利率可能還會再降80個基點左右。財政政策的全面發(fā)力也將給樓市帶來利好，比如國債的增發(fā)，地方專項債的增發(fā)，財政赤字的上調(diào)。

可問題是，這些宏觀調(diào)控舉措就一定能帶火樓市嗎？

白小姐認為，樓市調(diào)控對樓市的走向產(chǎn)生不了根本性影響，因為我們的調(diào)控政策都是逆周期調(diào)控，真正決定樓市大局的，還是市場力量。即使我們是個強政策導(dǎo)向的國家，也拗不過市場趨勢。

而從市場趨勢來看，中國樓市的發(fā)展之路上還有不少障礙。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華認為，居民部門的杠桿率已經(jīng)到了極限，除非經(jīng)濟基本面、就業(yè)、收入增長能夠超出預(yù)期，否則影響樓市的支付能力的信心依然不足。

吳翔華還強調(diào)，經(jīng)過三年下跌，樓市需要承擔(dān)巨大的拋壓，除了一二線熱點城市的核心資產(chǎn)以外，絕大部分市場受到的影響很小。

本篇作者 | 饒祖分 | 責(zé)任編輯 | 何夢飛

主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG