10月2日，上海市寶山區(qū)某樓盤售樓處，市民在工作人員的介紹下了解房源信息。圖片來源：視覺中國

作者 | 岳家琛

編輯 | 王偉凱

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

這個國慶節(jié)，部分售樓處熱鬧了起來。

國慶首日，上海、深圳兩大證券交易所休市了，一些在股市中賺到錢的人，開始進(jìn)入售樓處，尋找新的投資機(jī)會。

人們的購房熱情是被近期密集出臺的樓市新政策引燃。9月26日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”、“調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率”。隨后住建部表示，支持一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。

短短兩天時間，北京、上海、廣州、深圳等城市迅速響應(yīng)。

9月30日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，宣布降低存量房貸利率、下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購房社?；騻€稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等政策措施。

在之前，國慶期間往往會形成購房小高潮，但最近兩年，這種熱鬧已經(jīng)很難見到。如今，在股市爆發(fā)、樓市新政的刺激下，這個國慶，各大樓盤又是怎樣的場景呢？

北京某在售項目的營銷負(fù)責(zé)人對《棱鏡》作者直言：“這次政策將成為恢復(fù)市場信心的起點。”

房地產(chǎn)銷售“熬了個通宵”

“砸蛋聲”接連響起，這是許久未見的場景。

北京市海淀區(qū)的一家售樓中心，一整排“金蛋”整齊擺放在大廳。交定金可以砸“金蛋”，這是開發(fā)商常用的營銷策略，“金蛋”中的獎品涵蓋現(xiàn)金獎勵、白色家電等。

10月1日中午，該售樓處僅一個小時內(nèi)就砸開三顆“金蛋”，滿地的紙片禮花和金蛋殼記錄著當(dāng)天的銷售場景。

當(dāng)晚，多家在京房地產(chǎn)開發(fā)商高調(diào)發(fā)布“戰(zhàn)績”，其中保利北京“首日告捷，勁銷1.87億元”；招商璽單日到訪超過100組客戶，認(rèn)購1.25億元……

10月1日至2日，《棱鏡》作者走訪了北京多個在售樓盤和中介門店，經(jīng)紀(jì)人均表示，新政出臺后，門店的咨詢量、帶看量、成交量都有一定的上升，樓市明顯回暖。

在中海寰宇未來銷售中心，門口停車已成一大難題。10月1日下午時段，車位早已被占滿，路側(cè)未劃線的區(qū)域也停滿了私家車。

進(jìn)入售樓處大廳，連夜制作的樓市新政海報已布置在售樓處最顯眼的位置。在到訪登記表中，僅一個小時，就有11組登記看房的客戶。未提前預(yù)約的人們，需要在門口排隊十多分鐘才能等到一個銷售顧問。

中海寰宇未來一位銷售人員告訴作者，在9月30日新政策發(fā)布當(dāng)晚，有客戶連夜趕來簽約，銷售人員當(dāng)晚幾乎熬了個通宵。

而在不遠(yuǎn)處的龍湖觀萃銷售中心，現(xiàn)場同樣熱鬧，洽談區(qū)幾乎沒有空座。該售樓處一位銷售人員告訴作者，僅9月30日晚10點至12點，就有4組顧客簽約。

“很多銷售人員提早放了假，但不少同事主動放棄假期，正在趕回來的路上?！鄙鲜鲣N售人員對作者如是說。

政策效果也傳遞到二手房市場。

“一些原先猶豫不決的客戶現(xiàn)在變得果斷?！北本┦吧絽^(qū)一位中介門店經(jīng)紀(jì)人回憶道，9月30日新政策出臺前，有客戶一直猶豫不決，但是當(dāng)晚政策發(fā)布后，這位客戶什么條件都不談了，當(dāng)場簽約。

四大一線城市限購政策均調(diào)整

9月30日晚間，北京執(zhí)行十三年的限購政策終于迎來新一次大松綁。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，從2023年9月開始，北京小步快走，一年時間里已經(jīng)累計發(fā)布了10次政策。?

據(jù)一位房地產(chǎn)行業(yè)人士向作者透露，10月1日，北京鏈家共計成交380套二手住房，比平日多了一倍。

從政策層面來看，在限購方面，北京此次進(jìn)行了顯著的優(yōu)化調(diào)整。非京籍家庭在五環(huán)內(nèi)購房的社保年限要求由原先的年限降低至3年，五環(huán)外則降至2年。而對于高層次和急需緊缺人才，購房社保年限更是降至1年。

與此同時，北京市還降低了個人住房貸款的首付比例。首套房首付比例降至全國統(tǒng)一下限的15%，二套房首付比例也不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外，統(tǒng)一降至20%。

對此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對作者表示，首付比例的調(diào)整將明顯降低購房者的置業(yè)門檻，有效促進(jìn)剛需和改善性住房需求的釋放。而限購政策的調(diào)整也預(yù)計將對市場活躍度產(chǎn)生較為積極影響。

目前，北上廣深四大一線城市均已調(diào)整住房限購政策。

其中，上海是首個全方位響應(yīng)監(jiān)管層新定調(diào)的一線城市。9月29日晚間，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》，將非本地戶籍家庭外環(huán)外社保年限由之前的3年降至1年。

深圳則分區(qū)優(yōu)化了住房限購政策，其中，深圳戶籍家庭和單身可以在郊區(qū)增購1套住房；中心城區(qū)非本地戶籍社保繳納年限從3年降至1年，并取消郊區(qū)限購；此外，多孩家庭可增購1套住房。

廣州更是全面取消了住房限購。9月29日晚間，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知，明確取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。

實際上，不止北上廣深，近期廈門、無錫、成都等地也出臺了相關(guān)優(yōu)化政策。

陳文靜表示，一線城市政策集中落地，有助于發(fā)揮政策的疊加效用，整體將對穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心產(chǎn)生更加積極作用。

陳文靜稱，在近期多項政策加快落地下，核心城市房價有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場活躍度有望提升。而核心城市市場的筑底企穩(wěn)，也有望進(jìn)一步帶動全國房地產(chǎn)市場加快筑底。

新房日均成交量翻番?

不僅北京，在上海、廣州、深圳等地，新政之后樓市同樣迎來回暖。?

在深圳，9月29日深圳政策落地后，不少在售樓盤項目迎來大量看房人流。據(jù)南方網(wǎng)報道，深圳瑞璟灣居395套房源首發(fā)半日售罄，用時僅8個小時。

在廣州，9月30日當(dāng)天，廣州多個熱門樓盤人氣旺盛。荔灣區(qū)的新世界·天馥一盤，現(xiàn)場洽談區(qū)基本坐滿了看樓者。

根據(jù)貝殼找房發(fā)布的廣州貝殼新房節(jié)海報，黃金周第一天，認(rèn)購?fù)黄?00單。

據(jù)中指研究院向作者提供的數(shù)據(jù)，2024年9月24日至29日，北京市新房日均成交量相較9月1日至23日增長100.9%。

而在上海，9月24日至29日的新房日均成交量同樣比9月1日至23日增長64.4%。此外，廣州增長76.6%，深圳增長47.7%。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期伴隨各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)限購政策，樓市預(yù)期和購買情緒總體有所升高，活躍度顯現(xiàn)，預(yù)計國慶黃金周期間的成交量將錄得漲幅。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，展望未來，四季度樓市交易將迎來一波好行情，或?qū)⒊尸F(xiàn)“量價齊升”的良好勢頭，房地產(chǎn)牛市之路已開啟。

銷售端的回暖，也讓土地市場再度活躍起來。9月29日，廣州天河區(qū)臨江大道一處地塊競價出讓，引來保利發(fā)展等3家房企“參戰(zhàn)”?！镑閼?zhàn)”5小時后，保利發(fā)展最終以117.55億元的總價、33.4%的溢價率將地塊收入囊中。

該地塊的成交樓面地價約6.7萬元/平方米，為廣州土地成交單價的第二高，也是天河區(qū)拍出的總價最高的地塊。

有業(yè)主臨時漲價35萬

伴隨著市場回暖，“國慶后大概率會漲價”正成為不少銷售人員的“統(tǒng)一話術(shù)”。

北京市昌平區(qū)未來科學(xué)城片區(qū)的一家售樓處置業(yè)顧問告訴作者，10月1日，該樓盤漲價了2%。

此外，中建壹品發(fā)出海報，10月8日起旗下的花香壹號、頤和公館等項目折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產(chǎn)品優(yōu)惠收回2%……

樓市新政策也影響到二手房業(yè)主的心態(tài)?！霸饶苜u的價格，現(xiàn)在賣不了了?！北本┦谐枀^(qū)一位中介門店經(jīng)理如是說。

他表示，有客戶看好了一套房子，跟業(yè)主此前談的價格是250萬元。樓市新政策出臺后，業(yè)主一夜之間調(diào)價至285萬元，漲幅達(dá)14%。

“新政策發(fā)布后，二手房賣家對房價預(yù)期轉(zhuǎn)好，撤銷最低價，連夜上調(diào)二三十萬元并不罕見。還有一些賣家即便掛牌價格沒有調(diào)整，但心態(tài)也有所不同了，不再急于降價出售。”北京市石景山區(qū)一位經(jīng)紀(jì)人稱。

不過，被新政策點燃的購房情緒，目前還未催生房價明顯上漲。

“在新房市場，由于開發(fā)商急于去化、回款，因而不太可能大幅漲價?！币晃豢偛吭诒本┑姆科笕耸繉ψ髡叻治龇Q。

另據(jù)一位總部在華南的房企人士稱，公司正在搶抓政策窗口期，在重點區(qū)域的重點項目，全力推進(jìn)房地產(chǎn)銷售去化。

他表示，當(dāng)下宣稱的2%漲幅，可以理解為開發(fā)商為了促進(jìn)下單而采取的營銷手段。上漲的價格實際上會以一些補(bǔ)貼的形式返還給購房者。

10月2日，《棱鏡》作者走訪了北京市昌平區(qū)某在售項目，該項目指導(dǎo)價約為6.5萬元/平方米?！澳@邊今天可以定下來嗎？”現(xiàn)場置業(yè)顧問催促道，并在計算器向作者展示出5.9萬元每平方米的實際價格。

在二手房領(lǐng)域，雖然部分業(yè)主臨時漲價，但多位經(jīng)紀(jì)人對作者表示，漲價的房源并未被成交。

“漲價的業(yè)主實際上并不明智，現(xiàn)在還是買方市場，等待賣房的人比買房的人多得多。調(diào)漲價格會讓房子變得難以賣出?！北本┏枀^(qū)一位經(jīng)紀(jì)人對作者如是說。

該經(jīng)紀(jì)人表示，目前尚不存在類似2016-2017年的“恐慌式購房”。