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9月下旬以來的這輪房地產(chǎn)救市，其實(shí)總體力度并沒有超過今年5.17新政。

但有一條政策，力度之大，史上罕見，釋放出濃烈的房地產(chǎn)調(diào)控大轉(zhuǎn)向的信號！

這就是房貸政策！

這次存量房貸利率下調(diào)包括所有房貸

9.24日新聞發(fā)布會，央行宣布將下調(diào)存量房貸利率。

9.29日央行發(fā)布房貸利率下調(diào)的具體原則。

各商業(yè)銀行將于10月31日前統(tǒng)一對存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整，包括首套、二套及以上，利率調(diào)降至不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率下限（如有）。

當(dāng)前5年期LPR利率為3.85％，減30個(gè)基點(diǎn)，也即3.55％。

有些網(wǎng)友會問，9.24會議宣布總體下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，這里怎么就只下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)？

其實(shí)，這并不矛盾。

截至今年7月末，全國全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%，下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)，也即3.56％。

很多人可能不明白，這次下調(diào)存量房貸的最大亮點(diǎn)，其實(shí)并不是調(diào)降幅度。而是：

不再區(qū)分首套、二套、三套房貸了，統(tǒng)一調(diào)至3.55％左右！

事實(shí)上，去年9月份，全國已下調(diào)過一次存量房貸利率，而那次只針對首套房貸。

為何不再區(qū)分首套、二套房貸？

因?yàn)?，房地產(chǎn)市場更加低迷了，同時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，所以在房貸方面，救市不再只救長得帥的，整船人，一起救！

正如老楊之前所分析的，這對于二套三套房貸的業(yè)主利好最大！估計(jì)平均利率下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)左右。

而對于首套房貸的業(yè)主優(yōu)惠幅度較小。主要因?yàn)槿ツ甑?月份，存量房貸中的首套房貸利率已經(jīng)下調(diào)過一次了。

?二套房貸隱身首套房貸

在9.24國新辦的新聞發(fā)布會上，央行行長宣布統(tǒng)一首套房和二套房房貸的最低首付比例，將全國層面的二套房貸最低首付比例從當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。

多年來，二套房貸的首付比例一直明顯高于首套房貸首付比例；所以，央行這一官宣，頗有石破天驚?的味道。

關(guān)于利率，今年5.17新政：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

也就是說，國家層面，也不再限制二套房貸的利率了，放權(quán)給各省和商業(yè)銀行了。

過去幾個(gè)月，二套房貸的利率，在很多城市也發(fā)生了微妙的變化。

今年以來，已經(jīng)有多個(gè)城市，如杭州、成都、合肥、長沙等，都出臺了房貸新政。

現(xiàn)在認(rèn)定是首套還是二套房貸，既不認(rèn)房，也不認(rèn)貸了！

如果你在某個(gè)城市有房子，但在這個(gè)城市的某個(gè)行政區(qū)沒有房子，那么在該行政區(qū)內(nèi)購房就可以享受首套房貸利率。

即使你在某行政區(qū)內(nèi)已有一套房子，只要你把房子出租或掛牌銷售，再購買第二套房子，也可以享受首套房貸利率。

這樣一來，在地方層面，首套房貸和二套房貸已經(jīng)混為一談，二套房貸實(shí)際上已經(jīng)消失了。

這意味著，自此開始，全國80%甚至90%以上的購房者都可以享受首套房的貸款首付比例和貸款利率。

房貸政策回到2007年9月之前

很多朋友可能不太清楚房貸政策的演變史，我來簡單梳理一下吧。

1998年實(shí)施房改，配套性地推出了個(gè)人房貸按揭制度。

直?至2006年，買房子不分首套、二套還是三套，只要是買商品房，首付比例統(tǒng)一是兩成，利率按照中長期貸款利率。

2005年和2006年樓市比較熱，陸續(xù)出臺了一些政策，其中2006年的國15條規(guī)定：

為了抑制房價(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

從那時(shí)起，才有了首付比例20%和30%的差異，但貸款利率仍然是統(tǒng)一的，沒有變化。

直至2007年，全國樓市繼續(xù)火爆，政策繼續(xù)加壓。9月27日，國家出臺了著名的二套房貸新政！

在住房貸款合同中必須如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息；對購買首套住房且套型建筑面積在90平米以下的，貸款首付比例不得低于20%；對購買首套住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付比例不得低于30%；對已經(jīng)貸款購買過住房又申請購買第二套及以上的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

這意味著，過去多年不區(qū)分首套、二套、三套，但從2007年9月27日新政開始，就開始區(qū)分了。

首套房貸首付比例20%或30%，二套及以上首付比例40%，首套房貸利率是基準(zhǔn)利率，二套、三套等房貸的利率最低是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

從那時(shí)開始到現(xiàn)在，國家對首套、二套、三套等貸款進(jìn)行區(qū)別對待。

而這次央行的新政把二套的首付比例下調(diào)到和首套房貸一樣，再加上地方層面已經(jīng)把二套、三套的房貸混同成首套房貸利率。

從現(xiàn)在開始，中國的房貸政策將陸續(xù)逐步回到2007年9月27日新政之前的狀態(tài)。

這也意味著過去貸款方面強(qiáng)力支持首套、合理支持改善、抑制打擊投資投機(jī)需求的分類法將不存在了。

未來，你買第一套房子、第二套房子、第三套第四套房子，無論你是剛需還是置換，還是高端改善，還是投資需求，貸款方面沒有差別了（除了北上廣深等個(gè)別城市）。

我認(rèn)為這是個(gè)重磅政策，是劃時(shí)代的，全面支持購房需求的開始，對樓市是重大利好！

不管房地產(chǎn)市場何時(shí)能止跌回穩(wěn)，我們至少知道，從國家層面的最重磅的金融政策方面，對于不同類型的購房需求的過去的區(qū)別對待，轉(zhuǎn)而全面支持。

這種態(tài)度的轉(zhuǎn)變和政策的大轉(zhuǎn)彎，非常非常重要。

各位可以細(xì)細(xì)體會，慢慢感受……

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