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作者 |?岳家琛??

編輯 | 王偉凱

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

6月3日,上海普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)的宸嘉100·嘉佰道開盤,422套豪宅2小時售罄,這里的房子,一棟的售價約在1000萬-6000萬之間。其中,面積為260平方米、360平方米,售價在3000萬元以上的豪宅,共計60余套。

近期,關(guān)于上海豪宅開盤即售罄的消息源源不斷。一時間,原本小眾的豪宅買賣,屢次登上熱搜。

事實上,上述樓盤并不在傳統(tǒng)豪宅密集的區(qū)域,也僅僅是近期上海豪宅火爆的一小部分。在緊鄰?fù)鉃┑亩叶蓞^(qū)域,外灘壹號院二期單套總價近5000萬元,開盤首日即售罄,銷售額99.97億元。

“這并不排除開發(fā)商在造勢。”盧克非(化名)對作者分析道。他在上海從事二手豪宅銷售已有6年。? ?

今年以來,在一二手房價格倒掛之下,上海累計成交了超過1400套總價3000萬元以上的一手豪宅,但即便如此,盧克非并未感受到明顯的暖意,因為諸如湯臣一品、寶格麗公寓、華僑城蘇河灣等傳統(tǒng)豪宅,動輒數(shù)月沒有一套二手房成交。

一二手房“冰火兩重天”,成為當(dāng)前上海豪宅成交的一大現(xiàn)象。

值得注意的是,在這一背景下,老洋房,作為上海豪宅特殊的一個品類,卻走出了獨立行情,甚至曾在2022年創(chuàng)出總成交量最高的記錄。近期,上海巨鹿路的一套花園洋房以3.1億元的總價成交,每平方米單價超百萬元,刷新了上海豪宅市場單價的“天花板”。

豪宅火爆之下,樓市復(fù)蘇何時來臨?

一二手豪宅“冰火兩重天”

“白給你送鈔票,你說你要不要?”對上海豪宅的火爆,盧克非如是說。

他認(rèn)為,上海一手高端盤熱銷的原因,一方面是高端住宅產(chǎn)品扎堆供應(yīng),另一方面是一二手房價格倒掛。所謂價格倒掛,是指受限價因素影響,豪宅新房價格低于二手房。

比如外灘壹號院,號稱滬上頂級豪宅,今年4月,該項目二期吸引了超350名富豪認(rèn)籌,認(rèn)籌比超170%,開盤后不到4小時即售罄。今年3月,中?!ろ槻晾镯椖窟x房現(xiàn)場,512套房源也迎來了738位富豪“爭搶”。? ?

根據(jù)盧克非的描述,在過去幾年里,平均一年的一手豪宅成交量約1400套。但各家房企公布的數(shù)據(jù)顯示,僅今年前5個多月,在上海,價格在3000萬元級別的一手豪宅,累計成交量就已經(jīng)超過1400套。

其中,中海順昌玖里一期共512套,總價196.5億元;濱江凱旋門三期成交212套,總價70.27億;融創(chuàng)外灘壹號院共204套,總價99.97億元;保利世博天悅、香港置地啟元、凱德茂名公館分別成交291套、80套和75套,總價分別為80.8億、44.5億、31億元。

豪宅的供應(yīng)井噴,是今年上海樓市的一大特點。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,上海總價2000萬元以上的高端住宅供應(yīng)占比接近商品住宅供應(yīng)總量的20%,而在過去五年,這一比重都維持在10%以下。

事實上,不少豪宅項目早就達(dá)到預(yù)售條件,但是,為了等待審批價格放松,一些房企的項目等待周期長達(dá)兩年。

“一些新豪宅周邊的二手豪宅,掛牌單價已經(jīng)到20萬元/平方米以上,但這些新豪宅當(dāng)時只能批下來14至15萬元/平方米?!币晃簧虾7科笕耸繉ψ髡呷缡钦f。這大大影響了新豪宅開發(fā)商們的銷售熱情。? ?

該人士稱,目前,濱江凱旋門等項目的單價都比最初的價格上調(diào)了約2萬元/平方米。但即便如此,一二手房價格倒掛情況仍然存在。

一位上海本地購房者對作者稱,其早年間經(jīng)營公司賺了一大筆錢,而如今,繼續(xù)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險太大,而上海核心地段的稀缺豪宅比較能保值,于是選擇投資豪宅。

在盧克非看來,任何價格倒掛、有套利空間的東西,都會引來哄搶。但一手豪宅的火爆,這并不意味著整個市場的回暖,這種熱度也沒有傳遞到二手房市場。

天潼路附近某豪宅經(jīng)紀(jì)人告訴作者,2022年,門店一個月能賣出5套豪宅,但過去半年,一個月成交量只有兩三套。

據(jù)該經(jīng)紀(jì)人提供的數(shù)據(jù),今年5月,他所在的機(jī)構(gòu),二手豪宅整體共成交12套。其中,綠城黃浦灣3套,翠湖天地2套。成交總價最高的豪宅位于翠湖天地,成交價為8180萬元。

值得注意的是,不少豪宅掛牌價和成交價均在下降。以綠城黃浦灣為例,最近的成交單價為12.9萬/平方米。相較之下,根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),2022年成交的同戶型房源,單價為19.9萬元/平方米。

而翠湖天地上述8180萬元的成交房源,單價為29.3萬/平方米。2022年11月,翠湖天地成交單價曾高至35萬元/平方米。? ?

最貴洋房一平超百萬

在一二豪宅“冰火兩重天”之際,有一類房產(chǎn)卻幾乎不受政策影響,那就是上海的老洋房。

百年風(fēng)華,十里洋場,給“魔都”上海留下許多有故事的百年洋房。而這些掛著“優(yōu)秀歷史建筑”銘牌的老房子,如今成為了有錢人的身份象征。

與北京的四合院類似,上海老洋房同樣動輒幾個“小目標(biāo)”。幾千萬的購房預(yù)算,在銷售中介口中甚至“沒什么可選擇空間”。

2024年4月,上海巨鹿路的一套花園洋房以3.1億元的總價成交,該房屋產(chǎn)權(quán)證面積307平方米,成交單價約100.9萬元/平方米,刷新了上海豪宅市場單價的“天花板”。

老洋房憑什么賣出“天價”?

從中介機(jī)構(gòu)此前發(fā)布的房源信息來看,該房屋是一套磚木結(jié)構(gòu)的英式花園,建造于1930年,由彼時國際著名建筑設(shè)計師拉斯洛·鄔達(dá)克操刀設(shè)計。

在上海,鄔達(dá)克接手并建成的項目不下50個,其中25個項目被列為上海市優(yōu)秀歷史建筑。如今成為網(wǎng)紅打卡點的武康大樓便是出自他之手。? ?

稀缺性,是老洋房得以保值的原因。

李星彤(化名)是一位老洋房銷售中介,據(jù)其介紹,目前在上海,擁有獨立產(chǎn)權(quán)、能夠交易的老洋房僅百余套。雖然上?,F(xiàn)存保留下來的洋房多達(dá)數(shù)千幢,但約95%的房源所有權(quán)是國家,擁有私人產(chǎn)權(quán)的老洋房不足三百套,其中產(chǎn)權(quán)清晰可供交易的老洋房更為稀缺。

以“網(wǎng)紅”武康大樓為例,該建筑內(nèi)總戶數(shù)超一百戶,但真正有獨立個人產(chǎn)權(quán)、具備在市面上流通條件的房屋,卻屈指可數(shù)。

此前上海二手房交易總價的天花板,也是由老洋房創(chuàng)下的。

2021年末,華山路889號、891號老洋房成交,成交總價高達(dá)8.5億,至今仍保持了上海豪宅成交總價最高紀(jì)錄。該房屋據(jù)悉是知名愛國企業(yè)家、原永安紡織印染公司副總經(jīng)理郭棣活的宅邸。

相較之下,過去三年里,傳統(tǒng)豪宅成交總價最高的為1.8億元,位于浦東新區(qū)的東郊一號,單價約35萬元/平方米,與老洋房的成交價相比,還有不小距離。

誰在買上海老洋房?

幽靜的馬路邊上,一幢幢歷史風(fēng)貌建筑依次排開……透過鐵門和花園的柵欄,有大片濃綠的植物,甚至還有參天大樹從圍墻探出來。這就是代表老上海身份和地位象征的花園洋房。

那么,這些動輒上億的房屋,都是誰在買?

據(jù)多位中介人士稱,早期的老洋房買家以港澳人士和海外華僑為主。近年來,國內(nèi)不少企業(yè)家、投資界大佬、影視明星,紛紛購入老洋房。

上海老洋房區(qū)主要分布在原法租界,其中以思南公館、武康路、復(fù)興中路等地最為著名。而這些地段在如今的上海,依然寸土寸金。作者梳理目前待售的上海老洋房,其中約四成位于徐匯區(qū)。

上海老洋房大多建于上世紀(jì)初至上世紀(jì)中葉,風(fēng)格各異,包含了法式、英式等歐式建筑?!安簧倮涎蠓渴亲娈a(chǎn),有時候交易的不僅僅是一棟房子,也是家族過去的興衰榮辱?!崩钚峭f。

舊社會的老洋房所有者不乏富商巨賈。新中國成立后,絕大部分洋房都收歸國家所有。直到上世紀(jì)末本世紀(jì)初,私人間的買賣才被允許。

這類房屋交易很少會公之于眾,“神秘”是他們的關(guān)鍵詞,而代理中介對于買賣雙方的信息往往也守口如瓶。

李星彤稱,購買上海豪宅的人群中,大約半數(shù)都是非滬籍人士,其中,浙江人是購買豪宅最多的一群人。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),上海老洋房二手成交單價普遍在20萬元/平方米以上。有些老洋房會設(shè)定門檻,驗資是這類房屋看房的基本流程。

不過,定價隨意也是洋房的一大特點。由于成交量小,缺乏同類產(chǎn)品參照系,上海老洋房通常是“一房一價”。對于急售的房屋,千萬元的降價幅度也不罕見。

“由于供給少、交易周期長,政策對老洋房市場的影響并不大?!崩钚峭畬ψ髡弑硎?。

根據(jù)李星彤提供的數(shù)據(jù),2020年至2023年的4年間,上海共計成交70套老洋房。其中,2020年成交18套,成交總價最低3850萬元,最高2.8億元。2021年,累計成交14套。

2022年是上海老洋房成交最多的一年,共出售23套,成交價格在3000萬元至2.3億元之間。2023年,上海老洋房則成交15套。

58安居客研究院院長張波表示:“上海老洋房本身就存在著獨立的行情,單個房源成交價格的高低和市場整體行情的同步性不強(qiáng)。單個房源的高價成交,既不代表著整體市場復(fù)蘇,也不代表著豪宅市場的復(fù)蘇。”

張波表示,老洋房與新建的豪宅不同,除了有著較好的地段價值外,豐富的文化底蘊和歷史價值也是新建豪宅無法比擬的,這也是其走出獨立行情的深層次因素。