“事實(shí)上，只有低于收入合理比例的房貸支出才是好的杠桿?！?/STRONG>

——夏春

文 / 巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

房地產(chǎn)賣場(chǎng)里的618，比電商更精彩。

投身其中，可聽取此起彼伏的吆喝聲一片：

“只要一元，先給一元，就能買房?！?/P>

“買房了買房了，最低每月先給6000就行！”

“等交付，等裝修，房子住進(jìn)去了再還錢！”

“我們這里首付只要7.5%，帥哥美女快來看看??！”

但和電商的境遇一樣，叫賣聲的對(duì)面，是一群拿著計(jì)算器、捧著草稿紙，眼神里充滿質(zhì)疑的購(gòu)房者。

一只重現(xiàn)江湖的“氣球”

舊聞總能再變新聞。

“在華爾街投行絞盡腦汁考慮如何走出次級(jí)房貸陰影的同時(shí)，中資銀行則開始了個(gè)人房貸產(chǎn)品的大比拼，‘雙周供’‘接力貸’‘氣球貸’等等名目的房貸產(chǎn)品花樣翻新?！?/P>

如果不是前半句“次級(jí)房貸”一詞暴露了年齡，有的人或許會(huì)誤以為這則新聞，描述的是當(dāng)下。

5月28日，平安銀行官方號(hào)發(fā)布了一款名為“氣球貸”的產(chǎn)品，從宣傳頁面上看，其的還款方式是，借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

不過，從實(shí)際操作上看，“氣球貸”的貸款時(shí)間往往并不是總期數(shù)20年，只是在月供用20年這個(gè)范圍來計(jì)算，但實(shí)際還款的期限，往往是5年或10年。

自此，每月只還很少的利息，甚至只還一部分本金，但到了5年或10年的期末，需要一次性還清剩余的所有本金。

由于“前小后大”的特性像極了氣球，由此得名“氣球貸（Balloon Loan）”。

消息一出，各路媒體紛紛拿出草稿紙做奧數(shù)題：以100萬元貸款為例，貸款利率3.95%，實(shí)際貸款時(shí)間10年，那么分?jǐn)偟?0年的“氣球貸”等額本息還款方式是：前期月供約6033元，第10年到期一次性償還60.3萬元，貸款到期共償還本息約132萬元。

往好的方向想，是只需要每個(gè)月先拿出6000元就能得到一套房子；往壞處尋思，是10年后，能不能一次性拿出60萬來把房貸還清。總之，是把大家習(xí)以為常的“首付”如今變成了“尾付”。

此舉從平安銀行出，頗有淵源，2007年率先推出“氣球貸”的，是原深圳發(fā)展銀行，它在2012年同平安銀行正式合并。

無獨(dú)有偶，平安銀行此次推出的產(chǎn)品還包括二階段還款、雙周供、輕松還等多種還款方式選擇。

二階段還款是前三年內(nèi)按月付息、無需償還本金，在剩余貸款期限按月等額本息還款。

雙周供是指，借款人每?jī)芍苓€本付息一次，每期按14天計(jì)息。

輕松還是指借款人按月支付利息，每6期按貸款發(fā)放金額的1%償還本金，最后一期一次性償還剩余本金。

與“氣球貸”相比，這幾種應(yīng)用的范圍更廣。公開信息顯示，與平安銀行上述產(chǎn)品類似的還有建設(shè)銀行的“輕松供”、工商銀行的“入住還”、興業(yè)銀行的“隨薪供”等產(chǎn)品。

規(guī)則大同小異，噱頭卻各自精彩。

建設(shè)銀行的“輕松供”，客戶在按揭貸款時(shí)，前兩年每月只需要還“1元本金”，再加上貸款利息，兩年后按照房貸總額進(jìn)行正常還貸。

工商銀行推出的“入住還”，在入住前月供先還總貸款利息，等到入住新房后再按照正常還貸方式還月供。一般來說，新房建設(shè)周期為2年，相當(dāng)于前兩年免還本金。

興業(yè)銀行的隨薪供類似，第一階段只還利息，暫緩償還本金，期限最長(zhǎng)3年。

但夢(mèng)幻聯(lián)動(dòng)的，只有五花八門的貸款產(chǎn)品本身。

2007年被稱作樓市的“狂亂之年”，當(dāng)年的媒體報(bào)道中寫道：“2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們能記住的估計(jì)就只有價(jià)格，也只在乎價(jià)格。這一年，房?jī)r(jià)以前所未有的高速在狂飆著，不論是單價(jià)還是漲幅，都創(chuàng)下了歷史新高?！?/P>

反觀當(dāng)下，人們?cè)诤跻灿涀〉?，卻只有“債務(wù)”。

好杠桿，壞杠桿

一方面，各類貸款本身沒有對(duì)債務(wù)進(jìn)行減輕，甚至還有所加重。

還是以那個(gè)利率為3.95%的100萬貸款在10年還清的“氣球貸”為例，若按照正常等額本息的還款方式是：月供約10100元，到期共償還本息121.2萬元，比“氣球貸”的總還款額132萬省了11萬。

至于頭幾年只付利息不給本金的產(chǎn)品，貸款利息是根據(jù)本金生成的，因?yàn)橄葍斶€利息，本金沒有減少，開始正常還貸后，要承擔(dān)比常規(guī)還款更多的利息。

換言之，是前三年先吃甜葡萄，后面十幾年全是酸葡萄。

另一方面，在人們的心理賬戶里，根據(jù)不同的階段，債務(wù)的角色也會(huì)發(fā)生變化。

如果在房?jī)r(jià)上行階段，債務(wù)更容易被視作投資，只要資產(chǎn)在漲，收益率飆得過借款的利率，那就是一招漂亮的借力打力，用杠桿實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值。

正因如此，“氣球貸”或者“先息后本”最風(fēng)光的歲月，是與“炒房”的親密合作——低門檻入手買房，在即將大出血還完剩余款項(xiàng)時(shí)，將房子賣了歸還本金，多出來的盈余還能“投入再生產(chǎn)”，至于稍高一點(diǎn)的利息，就當(dāng)是獲取“低門檻”的資格費(fèi)，一切都好說。

與“氣球貸”們一起冒頭的，還有“超低首付”。

6月3日，青島膠州公布了5項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，在第四點(diǎn)真金白銀補(bǔ)貼這段表述里面，有一句：可以緩交50%的首付款。于是媒體打一通草稿，算出了“首付只要7.5%”的結(jié)果。

新聞傳播起了效果，根據(jù)58安居客找房熱度數(shù)據(jù)，近幾周膠州找房熱度提升增幅為青島全市第一，但能不能成交，還有待未來觀察。

只是，“先息后本”也好，“超低首付”也罷，在房?jī)r(jià)下行或者不上不下乃至下行的階段，債務(wù)就回歸債務(wù)本身。

起步再輕松，還款馬拉松。

人們心里對(duì)標(biāo)的是工資卡，是未來的前程，薪水不漲，債務(wù)就是壓力、是負(fù)擔(dān)、是生產(chǎn)生活的萬惡之源。

香港方德金控首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏春在一篇專欄中犀利指出，降首付降利率本質(zhì)上還是讓家庭加杠桿，他寫道：

2014年，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國(guó)家庭儲(chǔ)蓄率高，有很強(qiáng)的契約精神，熱愛房地產(chǎn)，因此他們的杠桿代表著優(yōu)質(zhì)杠桿。但事實(shí)上，只有低于收入合理比例的房貸支出才是好的杠桿，過高的杠桿都是不好的。

起效快，持續(xù)短？

重現(xiàn)江湖的“氣球貸”，很快在爭(zhēng)議中悄然下架，存活時(shí)間不過幾天?！俺褪赘丁蹦酥痢傲闶赘丁睍?huì)不會(huì)從膠州等地方個(gè)案成為常態(tài)，我們也不得而知。

劉曉博對(duì)此很樂觀，他認(rèn)為，我們認(rèn)知里的購(gòu)房首付比例，已經(jīng)在官方層面被不斷顛覆，首付比例下限不斷調(diào)低，而且是政府層面自上而下地打破。

但無論如何，所有房地產(chǎn)的話題，都會(huì)走向兩個(gè)終極問題。

第一個(gè)問題是，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度能不能恢復(fù)”。

相較于股市，房地產(chǎn)在量?jī)r(jià)之間更在乎量。從當(dāng)前房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)來看，可謂喜憂參半，結(jié)論依然模糊不清。

以幾個(gè)重點(diǎn)城市的成交或網(wǎng)簽情況為例，均有亮點(diǎn)可尋。

此外，作為政策大放招后的第一個(gè)小長(zhǎng)假的端午假期，6月8日—6月10日期間，30個(gè)代表城市新房日均銷售面積雖然較2023年假期下降約16%，但較今年五一假期日均成交增長(zhǎng)超六成。二手房方面，重點(diǎn)11城中多數(shù)城市二手房成交套數(shù)較去年端午假期出現(xiàn)增長(zhǎng)。

然而，消退之象也隨之而來。

據(jù)58安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，2024年近幾周，全國(guó)找房熱度值出現(xiàn)小幅下滑，最近一周，僅有9城熱度上升，平均漲幅4%，38城熱度下降，平均降幅6%。

小巴分別問了幾位房地產(chǎn)領(lǐng)域的大頭，他們的答案其實(shí)都在說同一個(gè)意思：“有待觀察”。數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)的模糊最終會(huì)化作人們眼前的模糊，讓猶豫更猶豫。

至于第二個(gè)問題，則是“人們的收入預(yù)期”。

正如丁建剛多次強(qiáng)調(diào)的那樣：“最強(qiáng)有力的救市工具，是恢復(fù)人們對(duì)未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期和信心，而人們對(duì)未來的信心又主要來自對(duì)經(jīng)濟(jì)的體感，特別是就業(yè)和收入，也包括財(cái)產(chǎn)性收入等等方面?！?/P>

其實(shí)換個(gè)樸素的思路看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，終將迎來調(diào)整時(shí)刻。正如夏春所言，經(jīng)濟(jì)規(guī)律，無論起初看起來如何遙遠(yuǎn)，終將有一天與我們面面相覷。

只是當(dāng)那一天到來時(shí)，人們最后所求的，或許是不要那么劇烈，可以起效慢但見效長(zhǎng)，可以逆風(fēng)跑但別刮十級(jí)大風(fēng)。

這或許也是大家一致反感“氣球貸”“超低首付”之流的原因，只照見饑不擇食的自救，卻毫無共渡難關(guān)的誠(chéng)意。

大頭有話說

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

每一次房地產(chǎn)政策的放松，都會(huì)在房地產(chǎn)金融層面有著直接體現(xiàn)。金融側(cè)會(huì)從降低首付門檻以及減輕房貸壓力兩個(gè)層面發(fā)力。

當(dāng)前，降首付的力度已經(jīng)達(dá)到史上最高程度，目前來看再度下調(diào)的意義非但不大，也伴隨著更高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

至于減輕房貸壓力，一般而言通過降低房貸利率的方式來實(shí)現(xiàn)，但從目前來看，首套房貸利率也已經(jīng)達(dá)到歷史性低點(diǎn)，再度下調(diào)可能性有，但下調(diào)的幅度已不大，我們并不會(huì)通過所謂“負(fù)利率”的方式來刺激樓市，這一點(diǎn)無容置疑。

在這樣的背景下，通過“氣球貸”“先息后本”等方式拉長(zhǎng)還款周期或降低前期還款壓力的方式，就開始不斷浮出水面。

丁建剛

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

“氣球貸”曾在2011年曾被監(jiān)管叫停過。其本質(zhì)就是把還款壓力向后推遲，或許對(duì)于少部分人群來說這沒有問題，他們只是短期資金緊張。

但作為一個(gè)金融產(chǎn)品，放貸給較多的人群，就存在著較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。特別是當(dāng)“氣球貸”用于購(gòu)房，如果未來幾年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌幅度較大，就面臨著群體斷供的風(fēng)險(xiǎn)，類似于美國(guó)的次級(jí)貸。應(yīng)該慎之又慎。

實(shí)際上，前幾年的教訓(xùn)也歷歷在目。房地產(chǎn)投資投機(jī)之風(fēng)盛行時(shí)，很多銀行推出的經(jīng)營(yíng)貸，實(shí)際上被用于房地產(chǎn)投資和投機(jī)。今年很多經(jīng)營(yíng)貸到期，部分房地產(chǎn)投資投機(jī)者不得不虧損割肉。

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說財(cái)經(jīng)”

樓市出現(xiàn)了歷史性拐點(diǎn)，而且是斷崖式拐點(diǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定威脅比較大，啟動(dòng)樓市勢(shì)在必行。這一輪樓市調(diào)整是多重因素疊加的，居民預(yù)期發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，所以必須通過低利率、低首付、特殊還款方式、特殊去庫(kù)存方式，才能讓樓市回暖。

至于當(dāng)下人們對(duì)于零首付或者先息后本的障礙主要是在心理層面，如擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式的次貸危機(jī)等。但事實(shí)上，由于中國(guó)大銀行都是國(guó)有的，中國(guó)化解銀行風(fēng)險(xiǎn)的能力比較強(qiáng)。另外，我們征信可以使用的手段比西方多，所以不用太擔(dān)心歷史重演。

至于防范風(fēng)險(xiǎn)方面，可以建立商品房按揭遇到困難的時(shí)候，允許轉(zhuǎn)換為共有產(chǎn)權(quán)住房的制度，也就是購(gòu)房者把部分產(chǎn)權(quán)賣給政府，到適當(dāng)?shù)臅r(shí)候按照活期利率回購(gòu)。

同時(shí)，加大金融對(duì)房地產(chǎn)的支持，建立基礎(chǔ)貨幣直達(dá)房地產(chǎn)機(jī)制，比如推出基于商業(yè)房貸的MBS，基于公積金房貸的MBS，讓央行在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買，有了這些金融手段支持，風(fēng)險(xiǎn)可以降低很多。

參考資料：

1.《房地產(chǎn)新政組合拳，能夠“四兩撥千斤”嗎？》，夏春，F(xiàn)T中文網(wǎng)

2.《“氣球貸”引爭(zhēng)議，產(chǎn)品創(chuàng)新還是新的風(fēng)險(xiǎn)？》，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

3.《房貸還款“先息后本”推出，哪一種購(gòu)房方式最劃算？》，郭施亮

4.《如何防范次級(jí)房貸危機(jī)在中國(guó)上演？》，財(cái)新網(wǎng)

本篇作者 |和風(fēng)月半| 責(zé)任編輯 |徐濤

主編 |何夢(mèng)飛| 圖源 |VCG