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圖片來源：微信公眾號公共圖片庫，Pexeles提供（圖文無關(guān)）

時至今日，若要說中國房地產(chǎn)迎來歷史性大變局。相信已經(jīng)沒有多數(shù)人會懷疑了，畢竟最近幾年樓市的走勢也使得很多人從房價暴漲致富的幻想中清醒過來了。房價“只漲不跌”的預(yù)期也逐漸被打破了。


當(dāng)然，這些都是一些結(jié)果現(xiàn)象。我們要弄清楚國內(nèi)房地產(chǎn)市場究竟為何會走成這個樣子，還是得弄清楚房地產(chǎn)這些年發(fā)生什么，以及內(nèi)在的驅(qū)動因素是什么？這就是我們今天要分析的房地產(chǎn)究竟迎來哪些歷史性的大變局。


?一、房地產(chǎn)或?qū)⒉辉偈谴碳そ?jīng)濟的主要手段

房地產(chǎn)在過去被稱為經(jīng)濟的“夜壺”，每當(dāng)經(jīng)濟不振的時候，就被拿出來刺激一下經(jīng)濟，而且是屢試不爽。但這些年房地產(chǎn)發(fā)展帶來的高房價問題也逐漸暴露出來，上面對房地產(chǎn)的定位也在發(fā)生變化。

可能有朋友會問那近期對房地產(chǎn)的支持力度不是很大了嗎？之前限制房地產(chǎn)的措施基本上都取消了，而且在刺激措施上還加碼了，這不算用房地產(chǎn)來刺激的經(jīng)濟嗎？

只能說到了今天房地產(chǎn)市場這個狀態(tài)，這些措施的目的主要是要穩(wěn)住樓市，不要對經(jīng)濟產(chǎn)生拖累。跟之前用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟發(fā)展還是有較大區(qū)別的。
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二、人口因素將會從根本上改變房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢
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房地產(chǎn)長期發(fā)展看人口，這基本上在業(yè)內(nèi)也達成了共識。過去國內(nèi)房地產(chǎn)市市場之所以能夠走出長達10來年的大牛市，核心原因也是人口紅利的驅(qū)動。以及在人口紅利下的城市化進程，帶來大量城市住房需求。

然而這個過去最大的紅利正在悄然發(fā)生改變。2023年末，國內(nèi)人口減少了208萬人，差不多一個中型地級市的人口規(guī)模。相較于2022年末，這個減少的幅度不但沒有放緩，而且還在加大。

人口進入負增長將會長期制約房地產(chǎn)市場的增量需求，不管是剛性需求還是改善性需求，都將受到較大的影響。同時國內(nèi)人口還得面臨老齡化趨勢的問題。這些問題的疊加，使得市場對樓市的后市預(yù)期變差，這也是當(dāng)前樓市難以起來的重要原因之一。
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三、住房“雙軌制”或會加速來到
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住房供應(yīng)“雙軌制”本來也是國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展一個既定戰(zhàn)略，尤其是在住房相對比較緊張的一線城市和強二線城市。這些城市由于有大量的年輕人新進入，這部分人早期的住房問題還是需要支持的。所以保障性住房的建設(shè)在過去幾年也是如火如荼的進行著，最終的目標還是要建成保障性住房和商品房雙軌運行的住房體系。

隨著最近幾年樓市的調(diào)整及房價的下跌，住房“雙軌制”的目標有望加速完成。前段時間不是傳出地方政府可以下場購買存量商品房作為保障性住房，而且有些地方政府已經(jīng)開始行動了。這將會加速住房供應(yīng)“雙軌制”的加速形成。

四、購房者心態(tài)發(fā)生巨大變化
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在過去，很多人認為房價“只漲不跌”，大家買房也就顯得比較激進，才會出現(xiàn)半夜排隊搖號買房的事情。這么多人愿意去買房，又導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲，大家更愿意買房了，如此循環(huán)。

而現(xiàn)在卻是恰恰相反，隨著這幾年樓市的調(diào)整，一些人對樓市的看法發(fā)生一百八十度大轉(zhuǎn)彎，認為房價還會繼續(xù)下跌，這就讓市場形成一個比較差的預(yù)期。在這種預(yù)期下，原本有買房打算的人也延緩入市了，這樣作用到市場里又會導(dǎo)致房價下跌。