32套別墅一次性上架法拍，深圳大鵬新區(qū)麓灣居的法拍房源近期引起市場的關注。

據(jù)阿里法拍平臺，大鵬新區(qū)麓灣居近期在阿里法拍平臺集中上架32套別墅，上述別墅分別在不同時間段進行拍賣，其中一拍別墅20套，二拍別墅12套，最低起拍價978.77萬元，總起拍價達6.26億元。

6月14日10點，麓灣居15套房源結束法拍，當日法拍的15套房源全部因無人競拍而流拍。

截至目前，阿里法拍平臺仍有17套麓灣居的別墅等待法拍，其中5套房源為一拍，起拍價相較于評估價約打了8折；另外12套房源均為二次法拍，起拍價相較于評估價打了約6.5折。

別墅法拍在深圳并不是什么稀罕事兒，但一次性法拍32套的“大單”卻并不常見。

開發(fā)商賣資產(chǎn)還債

麓灣居開發(fā)商為三科控股集團有限公司，成立于1996年。據(jù)官網(wǎng)介紹，公司以建筑、市政為龍頭，房地產(chǎn)為支柱，涉足工程顧問、酒店管理、物業(yè)管理等業(yè)務。本次上架法拍平臺的32套別墅是該項目開發(fā)商自持的產(chǎn)品。

麓灣居別墅被法拍的背后，是開發(fā)商由于債務問題引發(fā)的資產(chǎn)拍賣。據(jù)天眼查，三科控股集團目前共有9條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額共5.91億元，因該集團逾期未履行義務而被申請變賣房產(chǎn)以清償債務。

值得一提的是，本次三科控股集團的債主之一中國信達，作為中國四大資產(chǎn)管理公司之一，深耕不良資產(chǎn)經(jīng)營核心主業(yè)。此前中國信達已經(jīng)多次對外掛牌出售房地產(chǎn)項目。

會有人買單嗎？

公開資料顯示，麓灣居位于龍崗區(qū)葵涌街道溪涌村，項目建筑面積約48000平方米；占地面積約78682平方米；容積率≤0.61；土地使用年限70年；項目為度假型別墅社區(qū)，由98套別墅和238套小戶型公寓組成，產(chǎn)品類型包括獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的資料，該項目的開盤時間是2015年，至今已有近10年的時間。

麓灣居12棟F房產(chǎn)目前在法拍平臺的評估價約為1223.5萬元，也是本批次法拍房源中最便宜的一套，該房源起拍價約為978.8萬元，建筑面積197.55平方米，折合起拍單價約為4.95萬元/平方米。

據(jù)樂有家中介平臺，麓灣居目前暫無二手房源掛牌，小區(qū)僅有兩套房源在租，其中建面約178平方米的別墅產(chǎn)品租金為2.49萬元/月，建面約76平方米的普通住宅租金僅為3500元/月。

無論是售價還是租金，在豪宅遍地的深圳都不算高。這樣的市場行情同麓灣居所在的片區(qū)有極大的關系。麓灣居為度假型別墅社區(qū)，周邊商業(yè)、教育等配套不足，交通不便，生活便利度的劣勢較為明顯。

“這個板塊即使在市場火爆期都掀不起波瀾，更何況是現(xiàn)在這樣一個市場極度分化的時期?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

另一方面，法拍市場的環(huán)境可能影響買家的判斷。

深圳同致評估今年一季度法拍數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳住宅法拍房成交價與二手房參考價相比，86.96%的住宅法拍房低于參考價成交，僅有13.04%的住宅法拍房高于參考價成交。高于評估價或者二手房參考價成交的法拍房大多是較為“稀缺”的豪宅房源。

而對于大鵬新區(qū)麓灣居的別墅來說，在本身價值認可度不高且市場環(huán)境走低的情況下，接下來17套房源的法拍或許同樣難言樂觀。

30家典型房企經(jīng)營現(xiàn)曙光但仍面臨挑戰(zhàn)

房企“保交付”正逐漸進入“深水區(qū)”。

保交付初戰(zhàn)告捷，房企現(xiàn)生機

交付能力是房企經(jīng)營狀況的重要體現(xiàn)。

據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2023年末，350萬套保交付項目已實現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%。在交付量的貢獻上，頭部房企占有主導地位。綜合企業(yè)財報數(shù)據(jù)，30家典型房企2023年合計交付量389.74萬套，其中碧桂園、融創(chuàng)中國、萬科、保利發(fā)展、綠地集團、中海地產(chǎn)這6家房企的交付套數(shù)均超過20萬套，占30家典型房企整體交付量的50.55%。

有的房企還實現(xiàn)了提前交付。比如，美的置業(yè)全年交付超9萬套，其中有6.3萬套屬提前交付；旭輝交付11.8萬套，其中9675套提前交付，超4300戶實現(xiàn)“交房即交證”；龍湖交付約14萬套房源，其中約20%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理據(jù)房企財報、公開信息進行統(tǒng)計，截至今年6月12日，30家典型房企在過去一年合計交付量達到近390萬套。

地產(chǎn)融資機制持續(xù)發(fā)力

近期，不少出險房企一邊努力兌付境內(nèi)公開市場債務，一邊推進境外債務重組，同時也有望在項目融資端陸續(xù)獲得支持。

據(jù)金融監(jiān)管總局公布數(shù)據(jù)，截至今年5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元，未來隨著項目“白名單”深入推進，資金有望加速落地。

公開信息顯示，截至目前，碧桂園已經(jīng)有超過200個項目進入白名單。而綠地、旭輝、遠洋等房企，也有數(shù)十個項目通過了白名單審核。

分析人士指出，隨著市場信心回升，資金來源通暢，保交付工作有望進入良性循環(huán)。不過，房企的經(jīng)營挑戰(zhàn)問題仍然不斷暴露。一方面，由于市場復蘇不及預期，房企的銷售和回款壓力加大，現(xiàn)金流仍然緊張。另一方面，房企在過去的擴張過程中過度依賴債務融資，導致債務負擔沉重。直到2025年，仍然有房企面臨本金兌付的高峰期。