濟南迎來第四代住宅！最近，這條信息很火熱。

目前，濟南某個第四代住宅項目正在進行鋪天蓋地的宣傳，還有消息稱，唐冶片區(qū)北部要大規(guī)模建設(shè)第四代住宅。

那么，這個第四代住宅到底怎么樣，它真的能讓住宅迭代，還是市場炒作的雞肋？

1、第四代住宅的核心配置，空中戶屬花園

何為第四代住宅？

第四代住宅，也被稱為“立體園林生態(tài)住房”或“城市森林花園建筑”，其主要特點是將綠色空間和花園引入高層建筑中，形成垂直的森林景觀，讓住戶可以在自家的陽臺上擁有私人花園? 。

近期發(fā)布的《濟南市建筑工程容積率計算細則》則是這樣解釋第四代住宅：

它是指以“每戶擁有面積不小于套內(nèi)建筑面積的30%，層高不小于兩個自然層的開敞式戶屬空中花園”為基本配置的住宅。

其中的“空中戶屬花園”是指，指具有庭院和陽臺功能的戶屬室外空間， 層高不應低于兩個自然層層高，除設(shè)置滿足安全要求的圍護設(shè)施外不得設(shè)置其他圍護結(jié)構(gòu)。景觀設(shè)置區(qū)域覆土深度應不低于0.5米。

全國首個第四代住宅項目，是位于成都的七一城市森林花園，它在2019年實現(xiàn)交付，實景如下：

（成都七一城市森林花園）

總結(jié)：第四代住宅的核心配置是空中戶屬花園；這個花園和普通陽臺不同，它需要至少兩層層高，景觀區(qū)要有不低于0.5米的覆土。

2、在全球各地都是個案，尚未形成規(guī)模！

這樣的第四代住宅，是否代表著未來住宅發(fā)展方向?

我們搜索了全球各國的案例，這樣的住宅基本都是個案，還沒有形成很大規(guī)模推廣。而且，這樣的個案都是分布在高度城市化，或者特別注重環(huán)保的地區(qū)。

我們來舉在全球比較知名的例子：

（1）法國蒙彼利埃的“白樹”項目，設(shè)計于2013年，建成于2019年。它是一棟高56米、17層的建筑，包含住宅、公寓、辦公、餐廳和藝術(shù)展覽空間，每個空間都有向外延展的空中花園 。

（2）意大利米蘭的“垂直森林”，世界上第一個高層住宅垂直森林建筑?。

（3）我國臺灣地區(qū)的雙螺旋結(jié)構(gòu)生態(tài)塔，位于臺北市中心，以DNA的旋轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)為創(chuàng)意靈感，由比利時設(shè)計師設(shè)計。

另外，成都的七一城市森林花園，目前也已經(jīng)是比較知名的第四代住宅代表作。

3、第四代住宅的痛點，成本高，維護難

第四代住宅的優(yōu)點很明顯：生態(tài)環(huán)保，親近自然，每一家都有私家花園。

那么，它的痛點有哪些些呢？業(yè)內(nèi)比較普遍的看法是，這類住宅的建造成本高，維護難度大。

這類住宅包含大量的空中花園和垂直綠化，這些植物需要定期的灌溉、修剪和護理。尤其是在高層建筑中，有些植物的養(yǎng)護可能需要專業(yè)的園藝人員。而且，不同季節(jié)對植物的養(yǎng)護需求不同，如冬季的防凍措施和夏季的防旱措施都需要特別注意 。

這類住宅通常需要配備灌溉系統(tǒng)，包括滴灌系統(tǒng)、自動噴水系統(tǒng)等。這些系統(tǒng)不僅安裝復雜，后期的維護和檢查也需要專業(yè)技術(shù)人員定期進行 。

為防止積水對建筑物造成損害，它的景觀區(qū)域需要有效的排水系統(tǒng)，而且要避免出現(xiàn)滲漏問題。

另外，根據(jù)濟南的規(guī)范，第四代住宅的景觀區(qū)要有不低于0.5米的覆土，這一點非常重要！

半米高的覆土，灌溉之后重量是很大的，需要增強承重能力！而且它是兩層高，為了支撐這樣的空中花園，建筑加固結(jié)構(gòu)會比較復雜而且成本高。

4、最大的“隱患”，業(yè)主封陽臺！

以上痛點都是技術(shù)層面，在我們看來，第四代住宅最大的“隱患”是，房屋交付后，業(yè)主封將花園封閉為陽臺！

說實話，第四代住宅的“空中花園”概念并不新鮮，濟南早已有類似的案例，比如CBD附近的現(xiàn)代逸城。

（現(xiàn)代逸城實景）

它的很多樓棟都設(shè)計有空中花園、私家庭院。而且，它的每個空中花園也是占據(jù)兩層，奇數(shù)層的客廳外是空中花園，偶數(shù)層的臥室外是空中花園，從而使每一戶的空中花園都是兩層。

（現(xiàn)代逸城實景）

在銷售時，空中花園是項目的一大賣點！但若干年過去了，這個空中花園早已褪色。

我們在現(xiàn)場看到，很多業(yè)主已經(jīng)將其封閉為普通陽臺。

而且，由于空中花園占據(jù)了兩層，業(yè)主在封陽臺的時候只能封閉自己的一層，從而導致整個建筑的外立面凸凹不平，非常影響建筑顏值。

（現(xiàn)代逸城實景）

而且還有一點：這樣的空中花園，對下層的采光遮擋非常明顯。

我們?nèi)ニ氖覂?nèi)看過，無論是客廳還是臥室，只要上面存在空中花園，房間內(nèi)的光線都會比較暗淡。

你也可以試想一下，如果你家客廳或者臥室的上方，向外探出來兩三米長的空中花園，你房間內(nèi)的采光會是怎么樣。

5、大膽創(chuàng)新，謹慎推廣

綜合以上，我們對第四代住宅的看法是：應當鼓勵創(chuàng)新，但要謹慎大規(guī)模推廣。

鼓勵創(chuàng)新，是因為迭代的產(chǎn)品一定是在創(chuàng)新中產(chǎn)生的；謹慎推廣，是因為創(chuàng)新中一定會有很產(chǎn)生問題，需要修補完善。

尤其是在房地產(chǎn)市場，房子是要使用幾十年的，如果某一類產(chǎn)品還不夠完善就進行大規(guī)模推廣，一旦出現(xiàn)比較明顯的BUG，沒法進行修復，可能會帶來比較大的損失。

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