文｜《財經(jīng)》記者 陳洪杰

編輯｜胡蓉萍 袁滿

“最好的理財方式就是提前還房貸?！边@已是當(dāng)下社交平臺上討論較多的話題，如果目前有一些存款，但又沒有比較好的投資資產(chǎn)，不妨提前還貸款。

近日，一份研究報告顯示，2024年2月以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位，已達(dá)到歷史前高水平（2009年6月）。

“去年房貸利率下調(diào)后，當(dāng)?shù)氐奶崆斑€貸有所退潮，但在今年春節(jié)之后，尤其是二季度以來，提前還貸的現(xiàn)象越加明顯起來。”一位地方銀行人士稱。

這與國有大行存款利率較低以及中小銀行出現(xiàn)補(bǔ)降有關(guān)。存款利率的下行繼續(xù)推動了提前償還潮。目前，不少農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行等小銀行的存款利率再次下降了20個-50個基點(diǎn)不等，利率多在2.6%以下；國有大行的三年期、五年期定期存款利率不超過2%。

多位分析人士稱，這是源于高收益資產(chǎn)荒的驅(qū)動?！坝捎谔崆斑€貸縮減了未來的利息支出，居民早償也可以看作是購買收益率為房貸利率的理財行為。當(dāng)缺乏其他可投資的高收益資產(chǎn)時，居民便有動力將流動性從低收益資產(chǎn)（如存款、股票）抽出，然后配置到提前還貸，其本質(zhì)也是在追求安全資產(chǎn)?！眹┚舱J(rèn)為。

這也說明部分居民對收入前景變得偏悲觀?！昂瓦^去相比，貸款利率雖然下降了，但由于收入端受限，居民反而感覺壓力變大了?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

存量住房貸款利率相對較高也是影響提前償還房貸因素之一。對于存量首套住房貸款利率，如北京、深圳、上海、廈門等城市調(diào)整至4.8%-5.2%之間，其他城市則調(diào)整至LPR（貸款市場報價利率）或LPR以下20個基點(diǎn)，即在4%-4.3%之間。

未來是否有進(jìn)一步下調(diào)空間？嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀行自身沒有動力去做此事。至于政策層面，需要進(jìn)一步關(guān)注新一輪提前還貸潮造成的壓力。

“存量房貸是個很復(fù)雜的問題，各地利率也不同，不過可以先著手下調(diào)‘LPR+加點(diǎn)’這部分較高利率（例如4.8%-5.2%）的定價，減輕購房者的壓力?！绷碛行袠I(yè)人士稱。

“在根本上，需要激發(fā)微觀經(jīng)濟(jì)主體的活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)活力，推動市場情緒回暖與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給恢復(fù)等?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華稱。

資產(chǎn)荒推動居民早償

6月6日，國泰君安參考全國銀行間同業(yè)拆解中心曾發(fā)布的RMBS(住房抵押貸款支持證券)條件早償率指數(shù)的編制方法，計算了居民早償率指標(biāo)（CPR）。2024年2月以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術(shù)性調(diào)整），已達(dá)到歷史前高水平（2009年6月），反映居民提前還貸行為明顯增多。

一位銀行業(yè)人士稱，從2022年下半年以來，提前還貸的情況增多。到了2023年下半年有所好轉(zhuǎn)。而在2024年二季度又開始多了起來。

這一輪的主要驅(qū)動因素是收益資產(chǎn)荒?！拔业姆抠J利率其實也不算很高，為4.3%，但由于存款利息太低了。之前把錢放在中小銀行，現(xiàn)在中小銀行的存款利率也降了很多，沒有了優(yōu)勢。所以打算再還幾十萬元的房貸?！崩钕壬硎尽?/span>

6月以來，已有廣西、河南、湖北、貴州等多地的中小銀行存款掛牌利率再下調(diào)。一些村鎮(zhèn)銀行的三年期、五年期整存整取定存利率不足2.5%。

不僅是存款利率調(diào)降，長期國債指導(dǎo)、大額存單停售、手工補(bǔ)息治理等事件加劇了居民高收益資產(chǎn)荒，進(jìn)而驅(qū)動了又一輪早償潮。最近10年期國債收益率已經(jīng)降至2.3%，而剛發(fā)行的超長期特別國債備受投資者青睞，30年期的國債收益率一度跌破2.5%。

另外，工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家大中型銀行已經(jīng)停售長期限大額存單。“我們今年對高成本存款的壓降力度會非常大，包括協(xié)議存款、結(jié)構(gòu)性存款，三年期以上的大額存單，我們制定了一些合理的增長目標(biāo)，對這方面的占比會有適當(dāng)?shù)目刂??！庇袊写笮泄芾韺臃Q。

4月8日，市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于禁止通過手工補(bǔ)息高息攬儲維護(hù)存款市場競爭秩序的倡議》，明確要求銀行不得以任何形式向客戶承諾或支付突破存款利率授權(quán)上限的補(bǔ)息，維護(hù)市場合理競爭秩序，強(qiáng)化存款利率調(diào)整效果，穩(wěn)定銀行負(fù)債成本。

還有市場人士稱，扭轉(zhuǎn)資產(chǎn)荒預(yù)期的根本措施在于促使價格平穩(wěn)回升。6月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月全國居民消費(fèi)價格同比上漲0.3%，扣除食品和能源價格的核心消費(fèi)價格指數(shù)同比上漲0.6%，繼續(xù)保持溫和上漲；環(huán)比下降0.1%，由漲轉(zhuǎn)降。2024年1月至5月，全國居民消費(fèi)平均價格比上年同期上漲0.1%。

差異化調(diào)整存量房貸利率？

新增個人住房貸款利率下降引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換，也會導(dǎo)致早償率上升。

5月17日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限……根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。

根據(jù)上述文件，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至3.1%-3.5%之間。而對于存量首套住房貸款利率時，如北京、深圳、上海、廈門等城市的房貸利率在4.8%-5.2%，其他城市則調(diào)整多在4%-4.3%。

是否調(diào)整存量房貸利率？這已成為各方關(guān)注的話題。其實，降低存量房貸利率已有先例。2008年10月，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。在隨后的2009年1月，國有大行制定出了新的存量房貸利率優(yōu)惠政策，例如對于近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，可申請七折利率優(yōu)惠等。

“存量房貸利率的調(diào)整是一個復(fù)雜的問題，涉及多方面的利益和市場預(yù)期，的確牽扯到經(jīng)濟(jì)、金融、社會等多個層面的考量，但是當(dāng)下房地產(chǎn)市場最缺的是信心，穩(wěn)樓市目的是救經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最重要的是要拉動消費(fèi)。如果存量房貸利率再降低，有利于促進(jìn)消費(fèi)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

不過，2008年中國銀行業(yè)的凈息差為3%左右。而在2024年一季度末，銀行業(yè)凈息差降至1.54%。進(jìn)一步看，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行四大行的凈息差水平分別為1.48%、1.44%、1.57%、1.44%，較2023年末繼續(xù)下降13個基點(diǎn)、16個基點(diǎn)、13個基點(diǎn)、15個基點(diǎn)。

在周茂華看來，在金融政策方面，近年來力度持續(xù)增大，銀行凈息差壓力明顯增大，后續(xù)進(jìn)一步降低房貸利率，需要進(jìn)一步推動市場利率中樞合理下移。

另一位銀行業(yè)人士稱，目前個人住房貸款余額接近40萬億元，里面不少為存量房貸。若通過“一刀切”全部壓降存量房貸利率，會對銀行的經(jīng)營造成較大壓力，可能性不大。不過，對于房貸利率較高的地區(qū)，可以采用差異化的手段進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕档汀?/span>

責(zé)編｜要琢