文｜鄧浩志

五年來首次，百城首二套房貸利率進入3字頭

自央行出臺“517”樓市新政后，各地房貸利率正持續(xù)降低。6月4日，某研究報告顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12BP；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26BP。

值得注意的是，5月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55BP和101BP，同比保持下降的同時，這也是百城二套房平均利率自2019年以來，首次進入“3字頭”。分能級來看，5月一線城市首二套平均房貸利率分別為3.59%、3.98%，二線城市首二套平均利率為3.40%、3.84%，三四線城市首二套利率為3.46%、3.92%，環(huán)比均呈下降趨勢。截至目前，百城中首套利率最低的為株洲的3.0%，二套利率最低為佛山的3.15%。

在此我呼吁，各大銀行應(yīng)該考慮適當(dāng)再次下調(diào)存量房貸利率。

雖然去年曾經(jīng)下調(diào)過一次房貸利率，但主要受惠的群體是2018年至2021年期間貸款的高息客戶。隨著房貸利率進一步普遍下調(diào)，目前多地的商貸利率已經(jīng)是歷史性新低。舊貸款和新貸款之間的利差進一步擴大，只會導(dǎo)致貸款的“搬家”，也就是帶看客戶先提前還貸，然后再借新的，利率更低的貸款。這種貸款“搬家”，并沒有提高金融運行效率和業(yè)務(wù)，只會增加摩擦成本。各大銀行對于前期高息貸款的客戶，與其坐等不斷，倒不如主動調(diào)整。

對于貸款客戶而言，我建議看看你所在城市最新的房貸利率，如果現(xiàn)行利率比你的貸款利率高出0.5%以上，建議找銀行談?wù)?，如果能調(diào)降最好，如果不行，完全可以找其他銀行來一次貸款“搬家”，但如果新舊貸款利率差額不足0.5%，或者你已經(jīng)還款時間較長的。這可能就未必劃算，因為提前還貸的過橋資金，申請還款，申請再貸款等都需要額外產(chǎn)生一些費用。成本綜合分攤下去，能節(jié)省的費用有限，未必值得花時間去弄。

重大規(guī)劃在房地產(chǎn)圈為什么不再香了？?

月初，長三角十四城共同謀劃上海大都市圈規(guī)劃。這將是全國首個跨省域都市圈國土空間規(guī)劃。規(guī)劃涉及1.1億人口，上海大都市圈國土空間總體規(guī)劃要在產(chǎn)業(yè)協(xié)同、交通互聯(lián)等方面破題。未來，上海大都市圈將推進區(qū)域創(chuàng)新走廊聯(lián)動融合建設(shè)，從上海出發(fā)，最慢90分鐘、最快30分鐘可達其他13座城市。

規(guī)劃雖然宏大，但近年重大規(guī)劃在房地產(chǎn)圈已經(jīng)沒這么香了，為什么呢？有幾個原因：

1、首先還是房地產(chǎn)表現(xiàn)不佳，尤其過去一段時間全國各地房價不斷下行，房地產(chǎn)建設(shè)及投資也跌到了近20年來的低位。所以無論是房企，市民還是資本，對新區(qū)，新規(guī)劃，新定位的關(guān)注度和熱情都大大減少了。

2、大手筆規(guī)劃的前景和實際現(xiàn)狀存在差距。比如廣州南沙，作為廣東自貿(mào)區(qū)，最近幾年基建全面鋪開，成績也很卓越，但作為港澳合作的前沿至今仍只停留在題材階段，近幾年設(shè)立的企業(yè)雖多，但真正在此辦公的卻甚少。同樣，京津冀區(qū)域內(nèi)某新區(qū)，規(guī)劃高大上，城市基建配套領(lǐng)先全國，但除了強制搬遷的企業(yè)總部外，少見主動過來的，甚至一到周末，大量職工涌回北京。規(guī)劃回歸現(xiàn)實，也讓投資者多了一份清醒。

3、都市圈的規(guī)劃，多半空洞，無法執(zhí)行。一個都市圈通常由一個核心城市和若干周邊城市組成。表面上是城市建設(shè)，產(chǎn)業(yè)布局，綜合服務(wù)統(tǒng)籌考慮，分工協(xié)調(diào)。但實際上由于城市不同，行政單位不同，結(jié)果往往還是各打各的算盤。比如跨城地鐵修建，有些城市有錢沒積極性，有些城市有積極性又沒錢。比如產(chǎn)業(yè)布局，兩地都想搶高附加值的部分……所以很多規(guī)劃是說得多，做得少。