來(lái)源： 風(fēng)財(cái)訊

近年來(lái)，伴隨房地產(chǎn)行情變化，物業(yè)開始從“邊角料”變成房企“供血條”的角色。

在多家房企的業(yè)務(wù)板塊中，物業(yè)已是為數(shù)不多、能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡甚至正增長(zhǎng)的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

隨之，越來(lái)越多物企被迫花式向地產(chǎn)公司輸血。例如恒大物業(yè)、鑫苑服務(wù)的存款被地產(chǎn)股東暗自融資抵押。

然而，物企也面臨著維持上市地位、地產(chǎn)標(biāo)簽重、股價(jià)低融資難等各種生存問(wèn)題。物企，作為房企眼中的“供血包”，物企也開始在回購(gòu)、分紅等方面“內(nèi)卷”起來(lái)，爭(zhēng)取著最后的生存機(jī)會(huì)，希望“不斷供”。

高管隱秘交易被扒

上市物企被地產(chǎn)“坑了一把”

在物企獨(dú)立發(fā)展的當(dāng)下，高管的日子似乎不那么好過(guò)了。人事?lián)Q防，成為過(guò)去幾年物企渡劫的注腳，越來(lái)越多的高管隱秘交易被扒出。

11日晚間，銀城生活服務(wù)（01922.HK）發(fā)布公告，罷免執(zhí)行董事李春玲，并暫停其總裁職務(wù)。

起因是，銀城生活服務(wù)接到了一封對(duì)李春玲的舉報(bào)信。信中稱，2019年-2023年間，李春玲未經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，促使公司向其發(fā)放賬外花紅，每年金額不超過(guò)約200萬(wàn)元。

按此預(yù)估，五年時(shí)間里，李春玲或違規(guī)收到額外花紅不超過(guò)約1000萬(wàn)元。

總裁剛被舉報(bào)，實(shí)控人黃清平和財(cái)務(wù)總監(jiān)黃雪梅也陷入了指控中，且指控電郵中有一封據(jù)稱李春玲提供的函件。

據(jù)函件，黃清平被指控挪用公司上市所得款項(xiàng)、唆使黃雪梅挪用公司運(yùn)營(yíng)資金、約50萬(wàn)元個(gè)人支出走公司賬等等。

受此影響，銀城生活服務(wù)股價(jià)盤中跌幅一度超過(guò)17%。

類似銀城生活服務(wù)這般受地產(chǎn)及高管牽連的上市物企，在過(guò)去幾年間并不少見。而上市物企往往需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化物企與地產(chǎn)之間的這筆“糊涂賬”。

2022年11月16日，鑫苑服務(wù)（01895.HK）在年末資產(chǎn)審查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共約4.02億元的定期存款，已被質(zhì)押，融資款最終輸送給了鑫苑置業(yè)。

其后，鑫苑服務(wù)開展獨(dú)立調(diào)查，并將鑫苑置業(yè)告上法庭，然而直到一年多后，鑫苑服務(wù)獲賠4.3億元。其行政總裁、首席財(cái)務(wù)官等多位高管因此被辭。

6月12日上午九時(shí)，鑫苑服務(wù)在停牌了一年半后，才算正式恢復(fù)買賣，重回牌桌。

同樣的還有恒大物業(yè)（06666.HK）134億元存款被多名“恒大系”高管聯(lián)手操作質(zhì)押，融資款項(xiàng)被用于恒大集團(tuán)及相關(guān)公司。最終，恒大集團(tuán)及物業(yè)多名高管被辭。

然而，恒大物業(yè)的百億損失卻至今沒(méi)有著落，股票更是一度淪為“仙股”。

回購(gòu)、分紅、換馬甲

物企花樣百出挽人心

盡管地產(chǎn)相關(guān)公司及高管侵蝕公司利益之事尚未消化，但為了“活下去”，銀城生活服務(wù)與恒大物業(yè)做出了相似的選擇：改頭換面。

5月10日，銀城生活服務(wù)方面為強(qiáng)化獨(dú)立品牌公告擬更名為“瑞森生活服務(wù)”。

而在過(guò)去一年時(shí)間，如銀城生活服務(wù)這樣改頭換面、弱化地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方對(duì)其發(fā)展的影響，成為了不少物企的選擇。

物企拋棄地產(chǎn)之“姓”，目的是能夠在品牌上實(shí)現(xiàn)“去地產(chǎn)標(biāo)簽”，減輕地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整對(duì)企業(yè)的影響。但僅從已更名物企的股價(jià)表現(xiàn)上，效果似乎并不太明顯，后續(xù)其對(duì)企業(yè)品牌及發(fā)展的作用，仍有待觀望。

更名之外，部分物企也在試圖通過(guò)回購(gòu)、分紅等“市值管理”的手段，維持其上市地位，向市場(chǎng)展示企業(yè)未來(lái)發(fā)展的更多可能。

6月4日，萬(wàn)物云公布了58億港元物企最大金額回購(gòu)計(jì)劃；6月12日，金科服務(wù)公告，公司在香港交易所回購(gòu)11.10萬(wàn)股。這已經(jīng)是自4月18日以來(lái)，金科服務(wù)披露的第35次回購(gòu)。

密集的股權(quán)回購(gòu)，一定程度上也使得其股價(jià)在金科股份破產(chǎn)重整之際，得以維持橫盤震蕩的表現(xiàn)。

此外，德信服務(wù)、萬(wàn)物云、越秀服務(wù)、綠城服務(wù)等多家老牌物企也都公布了回購(gòu)計(jì)劃。

據(jù)克而瑞研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年，上市物企回購(gòu)92次，累計(jì)回購(gòu)9919.68萬(wàn)股，回購(gòu)金額約3.98億元；2023年上市物企回購(gòu)259次，累計(jì)回購(gòu)2.91億股，回購(gòu)金額達(dá)10.10億元，均創(chuàng)新高。

分紅同樣是“市值管理”的常用手段。截至2024年5月3日，34家上市物企分紅共計(jì)92.21億元，創(chuàng)下了歷史新高（中指研究院）。

掙扎中的資本圍城

上市物企向左還是向右？

有的物企在市值管理的圍城中耗費(fèi)大量真金白銀“內(nèi)卷”，而有的物企則選擇離開牌桌，掙脫這場(chǎng)資本游戲以謀求更多的生存空間。

5月27日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)（00982.HK）發(fā)布公告，宣布華發(fā)股份境外全資子公司鏵金投資有限公司提出私有化建議，旨在撤銷華發(fā)物業(yè)服務(wù)的上市地位。

在物企IPO本就困難的當(dāng)下，華發(fā)物業(yè)的反常舉動(dòng)背后，或許隱藏著上市物企之殤：

股價(jià)低、融資難。

中物智庫(kù)最新研究顯示，上市物企中高達(dá)八成最新收盤價(jià)低于首發(fā)價(jià)格，六成物企收盤價(jià)較之折半。市值上，超半數(shù)的上市物企市值低于10億港元，而百億以上的上市物企數(shù)量也只有7家。

股權(quán)籌資活動(dòng)是公司上市最為關(guān)鍵的目的及優(yōu)勢(shì)，但目前物企PE估值幾乎處于2018年以來(lái)的最低水平。這對(duì)于上市公司而言，無(wú)論是對(duì)外融資，亦或是被收并購(gòu)，都談不上“好時(shí)機(jī)”。

在此等情況下，華發(fā)物業(yè)服務(wù)的私有化會(huì)否帶來(lái)新一輪上市物企的“退市潮”？鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊將持續(xù)跟蹤報(bào)道。

“自2014年物業(yè)公司開啟上市之路以來(lái)，陸續(xù)和市場(chǎng)講了兩個(gè)故事：第一，社區(qū)增值服務(wù)，但沒(méi)做成，傷了投資人；第二，地產(chǎn)大哥高增長(zhǎng)，但大哥斷崖了，大家就都摔地上了。”

萬(wàn)物云總裁朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上的這句感悟，成為了過(guò)去十年間物企的真實(shí)寫照。

過(guò)往，物業(yè)管理更多被看作是房地產(chǎn)企業(yè)的“附屬品”，是房企開發(fā)業(yè)務(wù)“錦上添花”的存在。它們?cè)拆嫹康禺a(chǎn)行業(yè)最后的盛宴，創(chuàng)下了超50倍PE的畸高估值；也在地產(chǎn)深度調(diào)整周期中，被一起拉入房企債務(wù)的泥淖，逐漸被資本所拋棄。

當(dāng)物管企業(yè)開始剝離自身地產(chǎn)的標(biāo)簽，它們的奮力一搏，仍值得關(guān)注！