一

商業(yè)銀行的本質(zhì)也是以盈利為目的的企業(yè)，他們最主要的利潤來源就是利差，也就是低息找錢，高息放貸。

你把錢存銀行里所產(chǎn)生的利息，并不是賺銀行的錢。而是銀行借你的錢，拿去賺更多的錢，而給你的利息就是銀行所需要支付的成本。所以儲蓄對于銀行來說，就是有息負(fù)債。

銀行把錢借出去，借錢的也會支付利息。這一部分除去付給儲戶的利息，自己的運(yùn)營成本，還有還不起錢客戶的壞賬損失外，就是銀行的利潤。所以說貸款對于銀行來說才是資產(chǎn)。

對于企業(yè)來說，有了擴(kuò)大生產(chǎn)的需求，才會有負(fù)債的沖動。但銀行的負(fù)債多少并不能完全由自己控制。畢竟你背著錢去銀行存，銀行是不能以現(xiàn)金過多貸不出去的理由拒絕的。

目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，普遍認(rèn)為不投資就是最為穩(wěn)妥的投資。畢竟躺平只會貧窮，但奮斗卻有極大可能負(fù)債。

體現(xiàn)在宏觀數(shù)據(jù)上，就是存款節(jié)節(jié)攀升對應(yīng)的社融接連創(chuàng)下新低。

拿著需要付利息的錢貸不出去，銀行自然就會承擔(dān)巨大的經(jīng)營壓力。想方設(shè)法讓大家貸款，就是這個階段最重要的事。我在2023年初的時候，分析過一次社融數(shù)據(jù)，當(dāng)時基本靠著政府債券大力出奇跡撐著，企業(yè)與居民社融都相當(dāng)萎靡。

總結(jié)下來就是當(dāng)賺錢的預(yù)期減弱以后，不借錢是因?yàn)榕逻€不起，敢貸款的不怕沒錢還。

如今在限制地方債務(wù)無限制擴(kuò)張后，社融最后的面子也進(jìn)一步坍塌，于是各個銀行開始玩起了花活：

就在上個月，成都工行有了一項(xiàng)按揭政策，前三年不用償還一毛錢，第三年補(bǔ)齊之前的利息后，再照常按照月供償還；

北京建行可以申請前兩年僅用支付利息，及最低1元的本金；

廣州多家銀行推出了3年免息或者5年免息業(yè)務(wù)；

其他諸如杭州、東莞、清遠(yuǎn)、溫州等地，甚至2022年就開始執(zhí)行相關(guān)政策了。

這一類先息后本的貸款政策，簡單說來就是前期僅需要償還利息，有的甚至連利息都可以延后支付，直到最后才償還本金。

需要注意的是，本金利息無論先還還是后還，銀行所需要收取的利息是一分錢也不會少的。并且由于前期少還了本金，利息還會比正常還款更多。

這種前期看似壓力較小，但到了一定時候，一座大山落下來需要你背的貸款方式，就是傳說中的氣球貸。我覺得細(xì)線連著的氣球?qū)嵲谌诵鬅o害，并不能體現(xiàn)這種貸款的性質(zhì)。

這種前期不痛不癢，把絕大多數(shù)壓力集中在某一時刻釋放的東西，更像是有著引線的雷管。

二

實(shí)際上在疫情之后推出的經(jīng)營貸，就是類似的先息后本貸款產(chǎn)品。需要注意的是，經(jīng)營貸名義上是為企業(yè)或者個體經(jīng)營設(shè)置的貸款。貸款的目的，是用來投資經(jīng)營的。

一個周期內(nèi)擴(kuò)大產(chǎn)能，或者是購買原材料，都是凈現(xiàn)金流流出的。當(dāng)投入生產(chǎn)或者訂單交付，前期投入的錢才能收回。所以針對于企業(yè)，先息后本比較符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

但房貸和信用卡等等針對于個人的貸款產(chǎn)品，本質(zhì)都屬于消費(fèi)貸款。而這些年的房價(jià)暴漲，讓很多人產(chǎn)生了買房不是消費(fèi)而是投資的錯覺。

房子和冰箱電視一樣，都是屬于妥妥的消費(fèi)品。使用目的都是用來享受的，并不能用于生產(chǎn)任何東西。既然是消費(fèi)品，就會有折舊、淘汰、貶值的問題。就算階段性因?yàn)楣┬桕P(guān)系價(jià)格可能上漲，但新產(chǎn)品肯定是比舊貨要好的。況且鋼筋混凝土的房子，還沒有微波爐的生產(chǎn)技術(shù)門檻高，想建多少建多少。

很多房產(chǎn)大V特別喜歡扯什么核心資產(chǎn)永不折價(jià)論，但問題是全國到底有多少人能夠消費(fèi)這種利息已經(jīng)達(dá)到人均可支配收入數(shù)倍的核心資產(chǎn)？在房地產(chǎn)火爆時期，以恒大碧桂園為代表的房企，在全國修了上億套房子，房產(chǎn)大V那時候也跟著搖旗助威，號稱一生一套好房子就夠了，現(xiàn)在這些所謂的精工產(chǎn)品又價(jià)值幾何？

按照我國居民的財(cái)富總量和分配情況來看，估計(jì)其中千分之一的房子，能成為富人愿意溢價(jià)消費(fèi)的商品就不錯了。就算你買房是為了出租收租金，以現(xiàn)在的價(jià)格來看，也是屬于垃圾資產(chǎn)無疑。

所以在人口進(jìn)入老齡化，且負(fù)增長，房子這個東西的金融投機(jī)屬性被剝離掉后，持續(xù)貶值才會是常態(tài)。

那么問題就來了：

房子既然不是生產(chǎn)工具，而是消費(fèi)品，那么一個人如果在工作的黃金時期都不能足額償還月供，你又憑什么相信他在幾年或者幾十年后會突然暴富，能夠掏出一大筆錢一次性償還全部的本金呢？

三

其實(shí)就在2020年疫情爆發(fā)之時，為了提振就業(yè)放出的大量經(jīng)營貸，最終很大部分流向了房地產(chǎn)，這是銀行與炒房客都心照不宣的事實(shí)。當(dāng)時雙方都認(rèn)為有利可圖，所以配合十分默契。以至于還搞出了深圳自查半天，僅發(fā)現(xiàn)數(shù)千萬經(jīng)營貸流入樓市的鬧劇。

曾經(jīng)熱錢過多流入樓市的問題沒有了，但如今又面臨了新的問題：泡沫破滅過程中的房子，沒人再把錢扔進(jìn)去了。

當(dāng)引導(dǎo)社會資本進(jìn)入房地產(chǎn)成了這個階段的政治任務(wù)，先息后本的貸款模式，就再也不用套一層經(jīng)營貸的遮羞布了。

正如上個月的降首付政策一樣，雖然各地早在幾年前，就躲著搞了不少低首付甚至零首付。但政策面一直都還維持著首套房必須首付3成的底褲。某些地方剛發(fā)布降低首付比例的一城一策，也被官方迅速喝止。

如今政策說了，首套房最低可以首付15%，這讓地方、開發(fā)商、銀行層面再搞類似操作也可以更加順手了。

但無論是低首付還是先息后本，里面都存在一個矛盾：

在房價(jià)暴漲時期，政策雖然禁止類似操作，但有錢人，或者膽子夠大的人，還是愿意付出額外成本，承擔(dān)被監(jiān)管重錘的風(fēng)險(xiǎn)，想盡一切辦法去搞這種加杠桿的操作。原因無他，就是因?yàn)橛欣蓤D。

可我們知道，一件事無論如何禁止，只要有利益存在就有人鋌而走險(xiǎn)。可當(dāng)呼吁大家都去做這件事的時候，很可能這玩意兒已經(jīng)成了韭菜坑，希望你來填。

那么在目前房價(jià)跌跌不休時期，誰會被拉上滿杠桿買房的賊船呢？

第一類是迫切希望買房，同時對自己還款能力極其有信心，但受困于首付不足的剛需與置換購房者；

第二類是有些錢卻又不是特別有錢，自覺資產(chǎn)荒且相信核心資產(chǎn)論，決定把兜里的鋼镚加杠桿置換到一二線的人；

第三類是發(fā)現(xiàn)如今的政策環(huán)境特別適合搏一把，就像合約杠桿炒幣的賭徒，按照15%首付6倍多杠桿來算，房價(jià)漲15%，本金就能翻倍，家族興廢，就此一戰(zhàn)……

前兩類人在這幾年擠牙膏的利好政策中，基本被轉(zhuǎn)化得差不多了，第三類人在如今的樓市大環(huán)境下，也難以接下天量庫存。

在樓市化債的需求得不到滿足時，政策的底線顯然就不會是執(zhí)行層面的底線。當(dāng)執(zhí)行層面的底線足夠低，就會產(chǎn)生全新的貸款需求。

四

去年時候，重慶一個業(yè)內(nèi)朋友發(fā)給我一張圖，是各個樓盤的首付及返傭情況，便于分銷公司向客戶推薦時候選擇。

大家可以看到，里面既有已經(jīng)暴雷的榮盛財(cái)信，也有之前欽定的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商萬科，還有央字頭的保利。

相同的是這些項(xiàng)目的首付僅要1元到3萬元，且首付均都低于給中介的傭金。

要知道這是在最低15%首付政策出來之前的。也就是說，這些項(xiàng)目基本上都是將價(jià)格上浮了20%以上，向銀行申請貸款的。

值得注意的是里面有一個出污泥而不染，唯一例外執(zhí)行正常首付的保億某項(xiàng)目?？蛇@個項(xiàng)目的傭金高達(dá)總價(jià)的30%……

實(shí)際上傭金也是市場化的體現(xiàn)，房子越是難賣，分銷公司的成本就會越高，自然而然傭金就會越高。而當(dāng)傭金高到一定程度，尋找正?？蛻粲址浅＠щy的時候，分銷機(jī)構(gòu)也需要與其他機(jī)構(gòu)合作了。

根據(jù)朋友介紹，他們現(xiàn)在正在和一個從深圳流竄到武漢然后在重慶拓展業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)合作。他們的經(jīng)營模式主要是這樣的：

尋找那些征信白戶，且敢當(dāng)失信被執(zhí)行人的買房；他們通過零首付甚至負(fù)首付的房子作為標(biāo)的，以房貸的名義向銀行申請貸款；房子買下后，再竭盡所能的申請裝修貸、消費(fèi)貸等等；同時指導(dǎo)背債人注冊空殼公司，待產(chǎn)權(quán)證辦理后，將房產(chǎn)作為資產(chǎn)裝進(jìn)殼公司；等正常還貸1年左右后斷供（而之所以要還貸一段時間，是因?yàn)榉稍趫?zhí)行過程中，如果貸款人在

6個月內(nèi)就出現(xiàn)斷供，會按照騙貸處理。這樣就不只是當(dāng)失信被執(zhí)行人這么簡單，而是需要進(jìn)局子的）。

其中由中介操作的每一筆貸款，他們都能從中抽成獲利。至于幫助開發(fā)商找到客戶，那自然也可以分一筆不菲的傭金。

在此過程中，開發(fā)商手里的存貨能夠變現(xiàn)用于化債；背債人、分銷、背債中介都能從中分得一杯羹；銀行的的負(fù)債也得以轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)。

大家都有美好的未來。

觀眾可能要疑惑為什么銀行能夠縱容高評高貸，從而讓資產(chǎn)質(zhì)量承壓？為什么背債人愿意為了幾萬十幾萬，而讓自己背上數(shù)十倍的債務(wù)？失信被執(zhí)行人的限高，難道對他們沒有威懾力嗎？

銀行這邊很好理解?，F(xiàn)在行業(yè)一片水深火熱，裁員降薪，大堂經(jīng)理兼職保安的新聞常常沖上熱搜。首先他們要解決業(yè)績，主要也就是錢貸不出去的問題。至于壞賬，起碼要等一段時間后才會爆發(fā)了?，F(xiàn)階段大家完成了KPI，就能分著獎金唱著歌，至少也可以茍住幾年不被優(yōu)化。

而大家談之色變的失信被執(zhí)行人，可能也被高估其威力了。要知道我國有14億人口，其中10億沒坐過飛機(jī)，9億居住在縣城及農(nóng)村，7億人沒坐過高鐵。所謂限高后的種種限制，對他們的生活可以說沒有半毛錢影響。

況且中國還有幾億人月收入不到2000元，他們沒有被醫(yī)保社保覆蓋，存款也沒有傳說中的50萬，老無所依才是最需要面對的難題?，F(xiàn)在面對一次性數(shù)萬的報(bào)酬，對于他們有極大的吸引力。

而根據(jù)以前媒體的報(bào)導(dǎo)，許多背債人第一次坐飛機(jī)高鐵出遠(yuǎn)門，第一次去大城市，第一次住酒店，第一次接觸高大上的金融機(jī)構(gòu)辦貸款，就是靠著當(dāng)背債人這個契機(jī)，由背債中介全程帶他們體驗(yàn)的。

五

美國的次貸危機(jī)中，金融機(jī)構(gòu)為了忽悠償付能力有限的民眾貸款買房，推出了零首付浮動利率政策。即不用首付，且前期僅用承擔(dān)極低的優(yōu)惠利率即可買房。

日本泡沫破滅前夕，在高入天際的房價(jià)與有限的收入下，銀行搞出了50年期的房貸產(chǎn)品。

韓國這一輪房價(jià)崩盤前夕，全國盛行一種全租房制度。也就是租客可以向金融機(jī)構(gòu)申請房屋總價(jià)7成以上貸款，然后借給房東，房東的房子則在借錢期間免費(fèi)給租客住。

這些金融創(chuàng)新，讓整個社會還有參與賭局的個體在那個階段，都沉浸在了這種魔幻的繁榮之中。

例如在電影《大空頭》中，脫衣舞娘在貸款專員包裝成心里按摩師后，貸款再貸款買了數(shù)套房。

日本一個叫渡邊喜太郎的汽車貿(mào)易商，依靠著東京一塊地皮抵押貸款買房，再抵押貸款再買房的模式，居然將自己買上了福布斯。

韓國有的的職業(yè)炒房客，依靠著全租房制度，買房出租再買房出租，居然滾到了上百套房子。

然而這種杠桿托起的泡沫，只是是短暫的。在泡沫破滅之后，局內(nèi)局外之人也都必然或多或少受到影響。

例如跳脫衣舞顯然不是一個長遠(yuǎn)穩(wěn)定的職業(yè)，起碼再有勞動法的保護(hù)，她也必然會遇到35歲職場危機(jī)，面臨收入下降的窘境。并且只要房價(jià)不繼續(xù)暴漲，利率優(yōu)惠期過后，滿杠桿的購房者必然會被利息拖垮。

曾經(jīng)買成首富的渡邊，最后在房價(jià)下跌之后負(fù)債累累。至于買房的普通民眾也好不到哪去。一個人工作的黃金時期就這么30年，可當(dāng)初的房貸卻是抵押了一個人50年的勞動收益。這導(dǎo)致了日本退休后工作的比例世界最高，并且還催生出了老后破產(chǎn)的龐大群體。

而韓國在這一輪房價(jià)暴跌行情之下，許多房東破產(chǎn)甚至直接提桶跑路。至于當(dāng)初租客自己的或是找金融借來的全租房押金，后續(xù)也不知道如何填上。

這種天量的壞賬，顯然不是銀行能夠承受的?？梢粋€國家金融的底線，就是存銀行的錢還能取得出來。所以大家采取的措施也基本相同——那就是國家出面收購銀行這些垃圾資產(chǎn)，保證銀行系統(tǒng)的剛兌。至于這些錢從哪來，那就是采用鑄幣稅由全民承擔(dān)了。

我們曾經(jīng)也經(jīng)歷過類似的一幕，90年代初期，由于國企無限貸款虧損，最終把四大行搞出了30%多的壞賬。國家為了金融穩(wěn)定，達(dá)到加入WTO的前置條件，也是在極短時間內(nèi)解決了這一問題。

其代價(jià)就是那些年我們的CPI，基本已經(jīng)快和拉美國家持平了。

我們不同于美國和日本，他們是在房地產(chǎn)最為火爆的時期，推出的看似為購房者雪中送炭的金融產(chǎn)品。而我們目前的種種超級加倍的刺激政策，卻是在房地產(chǎn)已經(jīng)人厭狗嫌的時候推出的。

雖然救市的初衷是好的，但這種時機(jī)推出貸款大禮包，是否會吸引更多賭狗甚至是走投無路的劣后貸款人呢？

如今的先息后本還有低首付政策，很可能消滅掉背債中介這門生意。因?yàn)椴挥闷l客協(xié)助，只要自己愿意，也能輕松完成騙貸背債的流程。

親朋好友之間，互相買賣房子，然后高評估就能套出超過房屋價(jià)值的貸款。并且僅付息甚至免息的情況下，還能將自己實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)的事實(shí)延后數(shù)年。順便還能完美避免短期內(nèi)斷供涉及騙貸的刑事責(zé)任問題。

拋開道德與法律層面不談，如今的職業(yè)背貸人與購房者一樣，都是給房地產(chǎn)化債的墊腳石，給金融機(jī)構(gòu)平衡財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)戰(zhàn)士，給社會經(jīng)濟(jì)引擎注入活力的奉獻(xiàn)者。哪怕只是暫時的，但他們起碼給了這個階段數(shù)據(jù)上的穩(wěn)定。

但問題是當(dāng)最終審判日降臨之時，在座的各位又會承擔(dān)多大的代價(jià)呢？

我覺得后人與智慧都已經(jīng)不夠用了，今天的壓力不能想著全扔給他們。