隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，商品房庫存居高不下，保交房也面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)，保障性住房的重心也從新建轉(zhuǎn)向盤活存量。

但問題的關(guān)鍵是，誰來接盤？

2024年5月17日，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部和國家金融監(jiān)督管理總局，聯(lián)合向市場打出一系列房地產(chǎn)松綁“組合拳”。

央行宣布首套房貸款最低首付比調(diào)至15%，為20余年來最低；絕大多數(shù)城市也全面取消住房限制性措施，一線城市也持續(xù)降低限購門檻。

在史上最強(qiáng)刺激買房力度之下，市場反應(yīng)依然較為冷淡，面對居高不下的庫存，一些地方開始考核買房績效。

近期，某地一個(gè)街道辦要求工作人員對居民銀行賬戶有巨額存款但又不買房的進(jìn)行約談，并將推銷房屋與績效掛鉤，進(jìn)行年度考核。

該街道辦的工作人員承認(rèn)，有接到將新建商品房網(wǎng)簽納入考核的通知，還表示若不能完成任務(wù)，社區(qū)會被扣分，社區(qū)書記也可能要被扣錢。

其后《證券時(shí)報(bào)》發(fā)表評論稱，穩(wěn)樓市應(yīng)該因城施策，不宜矯枉過正。

除了街道辦發(fā)力，國企也沒有閑著。

一些國企召開中層干部會議，領(lǐng)導(dǎo)鼓勵(lì)處級干部“自愿”買房，而一些銀行為了配合新措施也將首付貸款降至最多7.5%，但就是在這樣的超強(qiáng)刺激力度之下，反而出現(xiàn)了刺激力度越優(yōu)惠，越不肯買房的現(xiàn)象。

市場不買單，房價(jià)將會繼續(xù)暴跌。

《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，河北張家口市下花園區(qū)，一套60平米的兩室一廳住宅售價(jià)6萬元，一套78平米的兩室兩廳住宅售價(jià)8萬元。

除了河北，四川、貴州、廣西、甘肅、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧等多個(gè)省份也出現(xiàn)類似情況，甚至廣東揭陽、河源、清遠(yuǎn)等珠三角經(jīng)濟(jì)地區(qū)，房價(jià)也最低跌到每平方米1000元左右。

今天的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，也出現(xiàn)了兩極分化。

即買得起房子的家庭，基本上不會再把錢投入到房地產(chǎn)市場中，尤其是在房價(jià)預(yù)期下跌的情況下；而對那些買不起房子的剛需家庭，由于買不起房子，也就只能繼續(xù)觀望。

我國是全球最大的房地產(chǎn)市場之一，房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動，都高度影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，在過去的幾十年時(shí)間里，城市化進(jìn)程迅速推進(jìn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的快速增長。

而現(xiàn)在，房價(jià)的過快增長也讓越來越多普通家庭承受購房壓力，重壓之下，這儼然成為了一個(gè)社會問題。

除了刺激市場買房，約談有錢不買房的家庭之外，地方也在積極為樓市去庫存而兜底。

一方面通過激活需求等措施，讓商品房回歸商品屬性，滿足居民改善性住房需求；另一方面，建收并行，以保障性住房滿足居民基本住房需求。

今天我們對房地產(chǎn)的態(tài)度幾乎在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)生了改變，過去還曾強(qiáng)調(diào)不出手干預(yù)房企，但今天已經(jīng)變成了保障和市場兩個(gè)體系并行，前者保障基本需求，后者滿足改善性需求。

事實(shí)上，早在我國引入商品房體系初期，高層考察新加坡時(shí)，就曾提出要打造市場和保障的雙軌制體系，但如今三十年時(shí)間過去了，商品房市場高歌猛進(jìn)，保障性住房建設(shè)卻嚴(yán)重滯后，截止目前，全國保障性住房在存量住房中的比重不足一成，整個(gè)住房體系仍以商品房為主。

而商品房呢？用掏空六個(gè)錢包來形容也毫不為過，首付買房貸款三十年，到今天全國還有絕大一部分人在還著房貸，某種意義上而言，房子不僅僅成為人們的港灣，也成為拉動我國經(jīng)濟(jì)過去高速增長的引擎。

現(xiàn)在構(gòu)建保障房，或許為時(shí)不晚，但的確也錯(cuò)過了太多太多，也導(dǎo)致了太多的問題。

根據(jù)6月7日的國常會內(nèi)容來看，已經(jīng)明確了地方要站出來，收購市面上的房地產(chǎn)庫存，從而轉(zhuǎn)為保障性住房。

但這件事本身，就會引發(fā)很大的問題，尤其是在我國房價(jià)居高不下的今天。

第一個(gè)問題就是地方如此大規(guī)模的收購并向市場釋放保障性住房，可能會令低谷中的商品房市場定價(jià)混亂，會加劇房價(jià)下跌的市場預(yù)期。

第二，考慮到我國如此龐大的房地產(chǎn)庫存量，地方大規(guī)模收購，是否科學(xué)匹配相應(yīng)的市場需求？三四線城市的自住房更高，庫存也更高，那里的房子地方收購后，市場能夠買單嗎？

第三，保障性住房此刻一旦大規(guī)模鋪開，我國未來的房地產(chǎn)市場供需格局很可能重塑，換言之，我們能夠接受房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)增長的引擎？地方的賣地收入來源問題又該如何解決？

這三個(gè)問題梳理不清楚，地方為房地產(chǎn)兜底，可能面臨著很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

這是我國房地產(chǎn)歷史上第二次去庫存。但和第一次去庫存不同的是，當(dāng)時(shí)是始終是由消費(fèi)者買單去庫存，棚改貨幣化的背后，房子接盤的始終是消費(fèi)者，是購房家庭。

而今天，第二次房地產(chǎn)去庫存，為房地產(chǎn)兜底的變成了地方，錢從哪里來？如果是銀行提供貸款支持，在我國房地產(chǎn)市場面臨巨大的城市差異之下，銀行貸款要不要考慮實(shí)際效益？

地方收購房子，價(jià)格又應(yīng)該如何定？保障性住房的價(jià)格又應(yīng)該如何定？這其中如果不夠透明化，可能也會變成權(quán)力的尋租。

最重要的是，一旦地方開了先河，出手兜底房地產(chǎn)，那么這是否意味著我國房地產(chǎn)模式要從商品房轉(zhuǎn)向新加坡模式？

如果真的要轉(zhuǎn)向新加坡的組屋模式，那么這也意味著房地產(chǎn)將不再能夠成為我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長的引擎，那未來對我國經(jīng)濟(jì)的走向乃至增長動力，都會提出很大的挑戰(zhàn)。

眼下來看，化解房地產(chǎn)庫存問題，最好的辦法其實(shí)還是交給市場，市場不買單，那就讓房價(jià)繼續(xù)跌，價(jià)格和需求總是呈相關(guān)性的，眼下市場不買單，說明市場預(yù)期房價(jià)會繼續(xù)跌，讓房價(jià)下跌帶來的痛是即時(shí)的。

但這也好過讓地方出手為房地產(chǎn)兜底，長痛雖然不那么痛，但總的成本和代價(jià)，或許更高。

眼下來看，拉薩最新的公積金貸款利率，首套房5年期以上已經(jīng)低至1.68%，二套房5年期以上也低至2.038%，這已經(jīng)是全國最低的貸款利率了。

未來還會不會低？這不好說，但至少我們看到了讓市場去消化房地產(chǎn)庫存的可能性。

除此之外，山東膠州的首套房只需7.5%的首付，而且收入相對困難的，首付款可以按50%繳納，剩余50%首付款可緩交1-2年交齊。

盡管我擔(dān)心這種刺激買房力度可能催生更大的負(fù)債泡沫，但眼下房地產(chǎn)的泡沫顯然更大，未來的問題，未來再說。

畢竟房子砸在銀行手里是硬著陸，房子砸在“接盤俠”手里，那就是軟著陸。

眼下，各地急于刺激人們買房，跟局勢有很大的關(guān)系，房地產(chǎn)庫存居高不下為什么值得擔(dān)憂？因?yàn)楸澈笳局倾y行。

過去房地產(chǎn)開發(fā)商拿地蓋樓的模式基本上是：借貸拿地、蓋樓湊錢、再借貸拿地蓋樓湊錢。

在這個(gè)環(huán)節(jié)中，銀行是最關(guān)鍵的一環(huán)，如今房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的銀行貸款，不良率上升的非?？?，這是牽扯到金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的大事，因此各地可以說是刺激買房措施能出盡出，求爺爺告奶奶，就是為了讓人們接盤兜底。

這事也不完全指望市場，地方還在這個(gè)過程中下場，一起為房地產(chǎn)去庫存做努力。

這件事的效果如何有待商榷，但我的確想起了哈耶克說的那句話：“繁榮的本質(zhì)是泡沫。”

房地產(chǎn)過去有多繁榮，今天就有多令人“避恐不及”，這燙手的山芋，沒有人想最后一個(gè)接盤。

end.

作者：羅sir，關(guān)心經(jīng)濟(jì)、社會和我們這個(gè)世界的一切，好奇事物發(fā)展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。