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900億元地產(chǎn)夢還能否實現(xiàn)？

中房報記者 付珊珊丨上海報道

房地產(chǎn)市場下行，有的房企退出歷史舞臺，有的房企卻逆勢而上。2022年至2023年間，一些依靠實業(yè)發(fā)家的企業(yè)開始逆勢崛起，在土地市場大肆掃貨。然而，市場會懲罰每一個狂飆拿地的房企。
近期，有消息表示，有“紐扣大王”之稱的浙系大佬章卡鵬旗下的偉星房產(chǎn)在杭州的偉星望奧項目遭遇“零認(rèn)購”。起因是，該項目6月6日在“杭州偉星置業(yè)”官微上發(fā)布了意向客戶登記公示，根據(jù)這一公示，6月6日10時登記截止，該項目購房預(yù)登記家庭戶數(shù)為0。
但對此，項目置業(yè)顧問口中卻有另外的說法。
一位偉星望奧的置業(yè)顧問此前曾表示，我們不想搖號（有意流搖），這樣也是為了方便客戶提前選房。
6月13日，有置業(yè)顧問再次表示，該項目自6月8日開盤以來， 248套房子已經(jīng)賣出一百七八十套，線下房源差不多已賣完，小戶型賣得較快。
按照置業(yè)顧問的說法，該項目已經(jīng)去化超70%。但從杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，截至6月13日，偉星望奧項目顯示“可售”狀態(tài)的仍有248套房子。
除了望奧項目，偉星在杭州的濱映時代府項目也遭遇了去化難題。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從去年11月領(lǐng)出第一張預(yù)售證起，截至6月13日，該項目仍有310套待售的房源。
實際上，早在2022年，偉星房產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)營工作會議上就曾提及，要通過三至五年的努力，計劃實現(xiàn)500億元至900億元的銷售規(guī)模。而如今，2024年即將過半，偉星房產(chǎn)只實現(xiàn)了百億元銷售業(yè)績，離目標(biāo)甚遠(yuǎn)。

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逆市狂飆：偉星房產(chǎn)的地產(chǎn)征途
偉星房產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域嶄露頭角還要追溯于2021年。
這一年，房地產(chǎn)市場寒氣彌漫，民營房企頻頻遭遇資金危機(jī)，基本退出公開土地市場。但就是在這樣的行情下，偉星房產(chǎn)異軍突起、大肆掃貨。2021年以前，偉星房產(chǎn)每年在拿地上投入的金額僅百億元左右，但從2021年起，偉星房產(chǎn)拿地金額增至225億元，同比增幅127.4%。
2022年是偉星房產(chǎn)自成立以來拿地金額最多的一年，全年新增20宗地塊，拿地總投入額約243億元，權(quán)益拿地額152億元，躋身行業(yè)拿地排行榜TOP20。
到了2023年，房地產(chǎn)市場行情并未好轉(zhuǎn)，土地市場也延續(xù)了之前央企、國企為主導(dǎo)的格局，但偉星房產(chǎn)并未減小投資力度，繼續(xù)在杭州、南京、合肥、蕪湖等城市加速拿地。最終，2023年，偉星房產(chǎn)憑借132億元的權(quán)益拿地額繼續(xù)保持在行業(yè)拿地排行榜TOP20內(nèi)，拿地金額甚至超過象嶼地產(chǎn)、保利置業(yè)等企業(yè)，當(dāng)年新增貨值317億元。
逆勢拿地布局確實讓偉星房產(chǎn)嘗到了甜頭，2022年至2023年間，偉星房產(chǎn)銷售額節(jié)節(jié)攀升，且與一些中小型地產(chǎn)企業(yè)為了做大規(guī)模而選擇合作開發(fā)不同，偉星房產(chǎn)更愿意獨立拿地開發(fā)，因此其銷售業(yè)績中權(quán)益占比較高，超過95%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年偉星房產(chǎn)權(quán)益銷售額達(dá)到323.6億元，位列行業(yè)第42位；2023年，偉星房產(chǎn)權(quán)益銷售額324億元，排名升至第31位。
偉星房產(chǎn)之所以敢于逆勢拿地，實際上依靠的是其背后的實業(yè)。
偉星房產(chǎn)并非無名之輩，這家企業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘了20多年，是浙商章卡鵬旗下的產(chǎn)業(yè)。章卡鵬另一個更知名的身份，是“紐扣大王”，他靠生產(chǎn)紐扣和拉鏈發(fā)家，后跨界至建材水管行業(yè)，坐擁偉星股份、偉星新材兩家上市公司，合計市值超過400億元。
偉星房產(chǎn)高管曾對外表示，偉星集團(tuán)多年來的實業(yè)背景，帶給偉星房產(chǎn)的不僅僅是資金支持。偉星集團(tuán)和章卡鵬在資本領(lǐng)域多有涉及，這些渠道這兩年給其地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來了很大資金支持。
根據(jù)天眼查app顯示，安徽偉星置業(yè)早期就多次將股權(quán)質(zhì)押給西藏信托有限公司、中國華融資產(chǎn)管理有限公司、西部信托有限公司、招商財富資產(chǎn)管理公司等。臨海市偉星房產(chǎn)也曾將股權(quán)質(zhì)押給萬向信托等。雖然這些股權(quán)質(zhì)押都已失效，但也說明在偉星房產(chǎn)擴(kuò)張過程中，也曾與信托機(jī)構(gòu)和資管公司深度合作。

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深耕哲學(xué)下的困局：項目降價維權(quán)頻發(fā)
偉星房產(chǎn)，長久以來扎根于浙江、安徽的廣闊沃土，其背后是章卡鵬“小而精”的獨到哲學(xué)。在這片天地里，他們不僅精心耕耘，更力求在每一寸土地上留下深刻的印記。
最典型的就是在蕪湖市場的深耕。
2000年，偉星房產(chǎn)進(jìn)入蕪湖市場，此后至今，其累計開發(fā)44個項目。蕪湖市幾乎每個熱門片區(qū)都有偉星房產(chǎn)的樓盤，也因此“住在蕪湖、住在偉星”的說法，在坊間流傳，足見其影響之深。
據(jù)偉星房產(chǎn)官方微信披露，2021年，其在蕪湖市的市占率達(dá)到35%，2022年繼續(xù)攀升至42%。在房地產(chǎn)圈，蕪湖甚至被稱為“偉星市”。
然而，由于長期深耕低能級城市，也使得偉星房產(chǎn)的銷售規(guī)模始終未能突破百億大關(guān)。為了追逐更大的地產(chǎn)夢想，章卡鵬于2018年毅然決然地向外擴(kuò)張，將觸角伸向了合肥、杭州、武漢等繁華都市。
趁著這股發(fā)展勢頭，在2022年時，偉星房產(chǎn)有了沖擊900億元規(guī)模的念頭，但讓章卡鵬沒想到的是，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的時長和深度遠(yuǎn)超預(yù)期，各地項目的去化也越來越難。為了緩解銷售壓力，偉星房產(chǎn)各地項目不得不采取降價促銷的策略。
這一策略卻引發(fā)了老業(yè)主們的不滿。據(jù)公開資料顯示，有武漢偉星光谷星悅廣場業(yè)主反映，去年11月底，該項目突然大幅降價至1.3萬元/平方米~1.6萬元/平方米，相比之前的2萬元/平方米，降幅在20%~35%。偉星房產(chǎn)位于合肥濱湖新區(qū)的偉星濱江道項目也曾有過降價行為，以85折促銷。
原本價格穩(wěn)定的房源突然跳水，引發(fā)了業(yè)主們的維權(quán)風(fēng)波。盡管降價促銷在一定程度上緩解了銷售壓力，但偉星房產(chǎn)的整體銷售業(yè)績依然低迷。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，偉星房產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售額101.2億元，相比去年同期的150億元，已下滑超30%。面對如此嚴(yán)峻的市場形勢，章卡鵬的900億元地產(chǎn)夢似乎愈發(fā)遙不可及。
偉星房產(chǎn)的困局，既是房地產(chǎn)市場調(diào)整的縮影，也是其長期深耕哲學(xué)的挑戰(zhàn)。在這場風(fēng)暴中，偉星房產(chǎn)能否找到新的生長點，實現(xiàn)自身的華麗轉(zhuǎn)身，成為了業(yè)界關(guān)注的焦點。
值班編委：馬琳
責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹
審讀：戴士潮
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