今年的房貸政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了一波提前還貸潮。

在這波政策的刺激下，各地調(diào)整優(yōu)化的房貸利率，給予新簽的首套和二套房貸更低的利率。有些地方，二套房貸利率最低甚至可做到3.35%。

這輪新的救市舉措，對(duì)意向購(gòu)房者們來(lái)說(shuō)確實(shí)很友好，但卻讓背著存量房貸的老業(yè)主們尷尬至極。

在上海等地，很多購(gòu)房者都在吐槽，大家前兩年辦理的首套房貸，利息比現(xiàn)在的二套房貸利率都還要高。

行業(yè)內(nèi)外，關(guān)于存量房貸降息的呼聲，也越來(lái)越大。對(duì)此，官媒也開(kāi)始站臺(tái)聲援。

存量首套房貸，有較大降息空間

說(shuō)起買(mǎi)房，前幾年買(mǎi)房的人，除了房?jī)r(jià)高位站崗，動(dòng)輒5%、6%的高昂房貸利率，也是一大痛處。

這些存量房貸，經(jīng)歷了去年9月份的那波批量降息后，雖然利率明顯降低，但對(duì)比現(xiàn)在的最新利率水平，仍有很大的利息差。

尤其是在今年的央行5月17日的降息政策后，各地相繼取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

隨即而來(lái)的因城施策，讓不少城市的首套和二手房利率，都迎來(lái)了一波向下調(diào)整的操作。

譬如上海，為配合“517新政”落地而推出的“滬九條”，就明確將首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR-5個(gè)基點(diǎn)。

與之前執(zhí)行的利率水平相比，上海首套和二套房商貸降息幅度均有35個(gè)BP之多。

糟心的是，在上海此前簽的存量首套房貸利率，比現(xiàn)在新簽的二手房利息還要高出一截。

按照此前關(guān)于首套存量房貸的政策，如果某購(gòu)房者的房貸款簽約時(shí)間在2020.4.21-2021.7.23，結(jié)合上海首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限，這筆貸款當(dāng)前須按3.95%的利率來(lái)還貸。

而自今年5月28日起新簽的二套房貸，利率僅有3.9%。存量首套房貸和新簽的二套商貸，中間的利率差為5個(gè)BP。

這區(qū)區(qū)的5個(gè)基點(diǎn)，雖然傷害性不大，但侮辱性卻是極強(qiáng)的。

如果拿最新的首套房貸利率相比，3.5%的利息更是讓此前上車(chē)的首套購(gòu)房者們，臉上火辣辣的疼。

如果存量房貸的簽約時(shí)間在2021.7.24-2023.12.14之間，那就更加尷尬了。

類(lèi)似財(cái)聯(lián)社報(bào)道中的這位吳姓購(gòu)房者，就是上面的這種情況。其4.55%的首套房貸利率，比現(xiàn)在的二套房利率還要高出40個(gè)BP。

同為首套房貸，只是簽約的時(shí)間不一樣，中間的利率差竟多達(dá)幾十個(gè)BP。這種情況，怎能讓那些早貸款買(mǎi)房的人不感到委屈？

現(xiàn)階段，如果不想當(dāng)高利率的冤大頭，除了提前還貸這條路，就只能盼著存量房貸降息政策的落地了。

存量房貸降息有基礎(chǔ)，買(mǎi)房人期待減負(fù)

存量房貸的降息，也不是什么新鮮的事物。去年的時(shí)候，國(guó)家層面就主導(dǎo)了一輪令人印象深刻的降息操作。

2023年8月31日，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

通知明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人，可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

隨后，各大商業(yè)銀行相繼公布存量首套房貸降息的調(diào)整公告，就調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、調(diào)整方式、時(shí)間安排等進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。

存量首套房貸的這次降息，一是受益范圍廣、惠及家庭多；二是操作簡(jiǎn)便，銀行統(tǒng)一批量調(diào)整，客戶無(wú)需提交申請(qǐng)；三是降息幅度大，上一波存量首套房貸，利率平均下調(diào)了0.73個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)央行2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，2023年存量首套房貸款利率的下調(diào)，最終讓1.6億人受益，每年減少借款人利息支出約1700億元。

當(dāng)前，不論是政策基礎(chǔ)方面，還是在執(zhí)行打樣層面，抑或是市場(chǎng)預(yù)期方面，存量首套房貸利率的下調(diào)，都具備了條件。

存量首套房貸，能不能再一次批量降息，現(xiàn)在就看管理層和銀行的態(tài)度了。

降息，則意味著銀行的凈息差將進(jìn)一步收窄，以及利潤(rùn)的減少。不降息，持續(xù)高位的存量房貸利率，無(wú)疑會(huì)加劇居民的提前還貸行為。

央行最新公布的金融數(shù)據(jù)顯示，5月新增貸款同比大幅減少，M1、M2增速持續(xù)回落。這一數(shù)據(jù)背后，揭示大量居民選擇了提前還貸。

作為一個(gè)存量房貸的還款人，筆者殷切期待減負(fù)政策能早日落地。畢竟，利息下調(diào)帶來(lái)的是真金白銀的實(shí)惠。

作為一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，筆者依然深切希望存量房貸能再降一次息。因?yàn)?，這是利民利業(yè)的大好事。

房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展，需要類(lèi)似利好的支撐。擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也需要這類(lèi)政策來(lái)刺激。