本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：周夢梅

6月20日，是最新LPR公布的日子，頗受市場關(guān)注。

目前，“5·17”樓市新政已滿月，新購房者獲得實(shí)實(shí)在在的好處。

央行相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前除北上深外，全國其他主要城市均已取消房貸利率下限，商業(yè)銀行也隨之對(duì)房貸利率作出調(diào)整。多個(gè)城市新發(fā)放的首套、5年期以上房貸貸款利率僅為3字出頭，如近日匯豐銀行佛山分行首套房貸貸款利率最低至3%。

有人歡喜有人憂，對(duì)于貸款利率被“倒掛”的存量購房者來說，感受五味雜陳。

“我（首套）房子的貸款利率是4.5%，深圳當(dāng)下新發(fā)放的首套房房貸利率（5年期以上）為3.5%左右?！鄙钲谝幻麡I(yè)主王鶴（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，他正在規(guī)劃提前還貸或是借消費(fèi)貸置換部分房貸。

隨著新發(fā)放貸款利率和存量房貸利率利差近一步拉大，疊加市場上進(jìn)一步走低的消費(fèi)貸利率，部分業(yè)主借消費(fèi)貸還房貸的趨勢有所抬頭，社交平臺(tái)上也出現(xiàn)了不少還貸攻略。

不過需要注意的是，借消費(fèi)貸還房貸這一行為是違規(guī)的，會(huì)面臨銀行抽貸風(fēng)險(xiǎn)。

“借消費(fèi)貸還房貸，相當(dāng)于借短贖長，消費(fèi)貸是短期需要還，房貸是長期還。如果房貸業(yè)主借的金額較大，短期的還債壓力比較大，會(huì)存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，借消費(fèi)貸還房貸是違規(guī)的，銀行一旦發(fā)現(xiàn)消費(fèi)貸遭挪用至房貸，是可以抽貸的，一旦還不上銀行消費(fèi)貸，會(huì)造成違約。”星圖金融研究院研究員黃大智對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

再降存量房貸利率呼聲不斷

“現(xiàn)在廣州這邊首套、五年期以上的房貸貸款利率，匯豐銀行可以做到3.15%?！眳R豐銀行廣州某支行個(gè)貸部的工作人員林芳（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，外資行五年期以上房貸利率相對(duì)較低，不過匯豐銀行只能做純商業(yè)貸款，做不了“公積金+商貸”組合。

林芳還告訴時(shí)代周報(bào)記者，匯豐銀行在佛山地區(qū)的首套房貸利率目前是3%，二套利率為3.05%?！百J款辦下來差不多要7-15個(gè)工作日，對(duì)申請(qǐng)人的資質(zhì)有一定的要求，主要看工作單位和流水。”

除了比拼貸款利率，商業(yè)銀行也在卷速度和服務(wù)。

“ 如果資料齊全，廣州這邊四大行3-4個(gè)工作日就可以把貸款辦下來，也會(huì)安排專人對(duì)接。外資行則需要7-15個(gè)工作日?！睆V州地區(qū)一名貸款中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，四大行的首套五年期以上利率目前是3.4%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份百城首套房平均商貸利率降至3.45%，環(huán)比4月份下降12BP，較2023年同期回落55BP，這也是百城二套房平均利率自2019年以來首次進(jìn)入“3字頭”。

5月份，百城中首套利率最低的為湖南株洲的3.0%，二套利率最低為廣東佛山的3.15%。

隨著新增房貸利率回落到3字頭，存量房貸業(yè)主紛紛表示“破防”，再降存量房貸利率的呼聲不斷。

“我的房子是2021年買的，當(dāng)時(shí)利率是5.35%，隨著這兩年LPR下行，目前我的房貸利率為4.3%，盡管降低了很多，但是和新增首套利率3.3%相比，還是差了100BP, 心里很不平衡，所以有提前還貸的想法，期待存量房貸利率再降降?！奔易V州的業(yè)主黃明（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者。

以30年期限的200萬元住房貸款計(jì)算，等額本息的還款方式下，當(dāng)下黃明的月供金額為9897元，同樣的條件下，若以3.3%的貸款利率計(jì)算，黃明的月供金額為8759元，每月月供可少還1138元。存量房貸利率和新增首套利率相比，總利息相差超40萬元。

2023年7月14日，央行首次提出鼓勵(lì)商業(yè)銀行進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，當(dāng)年9月多家銀行開啟存量首套房貸利率下調(diào)工作。

當(dāng)前，再降存量房貸利率或面臨銀行息差方面的約束。

“我們也注意到近期有不少降低存量房貸利率的呼聲，從現(xiàn)實(shí)層面考量有一定的合理性?！秉S大智對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱：“但是銀行當(dāng)下息差已處于歷史低位，息差壓力較大，或約束存量房貸利率再下調(diào)，需要有配套的政策支持商業(yè)銀行調(diào)降負(fù)債成本?！?/P>

根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年一季度末商業(yè)銀行凈息差為1.54%，繼去年四季度末首次跌破1.7%后再創(chuàng)新低。

“息差壓力之下，需要考慮商業(yè)銀行可持續(xù)運(yùn)營?！秉S大智說。

消費(fèi)貸利率低至2字頭

隨著市場利率中樞不斷下移，消費(fèi)貸產(chǎn)品利率也在持續(xù)下降。時(shí)代周報(bào)記者注意到，今年年初以來，消費(fèi)貸產(chǎn)品利率優(yōu)惠券、打折、拼團(tuán)等活動(dòng)層出不窮，利率低至2字頭的產(chǎn)品已有不少。

其中，招商銀行在6月推出貸款促銷活動(dòng)，該行App顯示，新客戶可享受貸款年化利率低至2.9%（單利）起的閃電貸。

平安銀行一名客戶經(jīng)理也告訴時(shí)代周報(bào)記者，該行推出“白領(lǐng)新一貸”消費(fèi)貸產(chǎn)品團(tuán)辦活動(dòng)，參與該活動(dòng)的客戶關(guān)鍵人若成功推薦2名同事測算貸款額度，本人可獲貸款優(yōu)惠利率券，年利率（單利）可低至2.88%，該活動(dòng)截止到6月30日。

另據(jù)寧波銀行官微，該行旗下“寧來花”在6月中旬推出新客專享福利，領(lǐng)取優(yōu)惠券后，可享受貸款年化利率（單利）低至 2.98%消費(fèi)貸產(chǎn)品。

隨著消費(fèi)貸利率走低，不少背負(fù)“高利率”房貸的業(yè)主，動(dòng)起了借消費(fèi)貸還房貸的心思。

“申請(qǐng)到了一家股份行2.95%的消費(fèi)貸，我和老婆各借了10萬，一年期隨借隨還。費(fèi)了一番周折，拿去提前還了房貸。”一名上海的房貸業(yè)主張宇（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，他目前的房貸利率是4.55%，如果以消費(fèi)貸利率計(jì)算，低于其房貸利率 160 BP。

“借的這20萬打算一年內(nèi)還掉，相當(dāng)于提前預(yù)支工資進(jìn)行還房貸了。身邊有不少人這么操作，大家把這當(dāng)成存量高利率房貸一種自救的方式?！睆堄畋硎?。

這并非個(gè)例，社交平臺(tái)上有不少用戶分享如何借消費(fèi)貸還房貸的攻略。5月29日，小紅書上一位用戶分享了自己實(shí)操的相關(guān)步驟，獲得上百條評(píng)論跟帖，在評(píng)論區(qū)有不少用戶稱自己也進(jìn)行了類似操作。

從央行發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)銀行的經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)性貸款出現(xiàn)同比增長，個(gè)人住房貸款余額則呈下降趨勢。

據(jù)央行發(fā)布的2024年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2024年一季度末，住戶經(jīng)營性貸款余額23.45萬億元，同比增長15.4%，一季度增加1.29萬億元；不含個(gè)人住房貸款的消費(fèi)性貸款余額19.81萬億元，同比增長8.7%；個(gè)人住房貸款余額38.19萬億元，同比下降1.9%。