原創(chuàng) 張岳

深圳北，迎來重大利好。

近期，深圳市龍華區(qū)工業(yè)和信息化局發(fā)布《龍華區(qū)打造深圳北軟件產(chǎn)業(yè)基地三年實(shí)施方案（2024—2026）（征求意見稿）》，以下簡稱《實(shí)施方案》。

在這項(xiàng)《實(shí)施方案》中，深圳北獲得了精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位，標(biāo)志著深圳北從“交通樞紐”向“產(chǎn)業(yè)樞紐”的躍遷式跨越。

根據(jù)規(guī)劃，深圳北軟件產(chǎn)業(yè)基地將以北站匯德、匯隆、數(shù)創(chuàng)中心ABC、北站壹號、紅山6979為啟動區(qū)，依托美團(tuán)、中諾通訊等總部企業(yè)，華為、?？怂箍档戎攸c(diǎn)企業(yè)，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建自主可控的軟件生態(tài)體系。

深圳北的野心不小，它瞄準(zhǔn)的軟件產(chǎn)業(yè)，是一個十萬億級的市場，并且正處于高速發(fā)展期。

2023年，全國軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)超3.8萬家，累計完成軟件業(yè)務(wù)收入12.32萬億元，同比增長13.4%。（數(shù)據(jù)來源：工業(yè)和信息化部）

2014年—2023年軟件業(yè)務(wù)收入增長情況

2023年，全國15個副省級中心城市實(shí)現(xiàn)軟件業(yè)務(wù)收入59604億元，其中深圳以11636億元位列第一，同比增速高達(dá)15.4%。（數(shù)據(jù)來源：工業(yè)和信息化部）

2023年前十位副省級中心城市軟件業(yè)務(wù)收入增長情況

2024年1月9日，工業(yè)和信息化部正式公布2023年中國軟件名城評估結(jié)果，深圳以全國第一的成績獲評“三星級”中國軟件名城稱號。

值得關(guān)注的是，軟件產(chǎn)業(yè)一直是南山的強(qiáng)項(xiàng)。騰訊、中興、百度、字節(jié)跳動、金蝶等名企扎堆南山，創(chuàng)新發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

在南山軟件產(chǎn)業(yè)已經(jīng)建立巨大優(yōu)勢的背景下，龍華為何還要布局深圳北軟件產(chǎn)業(yè)基地？

深圳北，憑什么和南山“叫板”？

01

深圳北的“后發(fā)先至”

在段永平的投資哲學(xué)中，最經(jīng)典的莫過于“敢為人后，后發(fā)制人”。

“敢為人后”，就是在市場定位上，甘心做跟隨者，只進(jìn)入成熟的市場，重視并利用先行者的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)他們采用的模式，以降低風(fēng)險。

同樣的道理，深圳北布局軟件產(chǎn)業(yè)，絕不是要和南山競爭，而是要學(xué)習(xí)“南山模式”，做到“后發(fā)先至”。

對龍華區(qū)而言，發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)不僅是必要的，而且是戰(zhàn)略性的選擇。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)是龍華產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵方向之一。2020年7月，龍華在深圳率先出臺《打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)先行區(qū)十大舉措》，搶抓數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，全力打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)“先行區(qū)”。

2023年1月到11月，龍華全區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)企業(yè)達(dá)到1102家，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)出4783.02億元，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重提升至31.2%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)對高質(zhì)量發(fā)展的拉動作用更加凸顯。（數(shù)據(jù)來源：深圳市龍華區(qū)委（政府）辦公室）

而軟件產(chǎn)業(yè)是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的基石。對龍華區(qū)來說，建立自己的軟件產(chǎn)業(yè)基地，打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠浅Ｖ匾摹＿@有助于企業(yè)降低運(yùn)營成本，提高效率，同時吸引相關(guān)上下游企業(yè)集聚，形成良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

與此同時，南山作為軟件產(chǎn)業(yè)的先行者，也給深圳北提供了諸多經(jīng)驗(yàn)。

去年11月，南山區(qū)工業(yè)和信息化局服務(wù)業(yè)科科長接受記者采訪時，就談到了南山軟件產(chǎn)業(yè)所面臨的約束，如：產(chǎn)業(yè)配套不足，交通壓力倍增，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不清，產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)分布分散，高租金和低成本產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)不足等。

相比之下，“敢為人后”的深圳北可以有效地解決以上問題。

如最新發(fā)布的《實(shí)施方案》，就給深圳北劃分出啟動區(qū)和拓展區(qū)，并細(xì)化為ABCD四個區(qū)域，每個園區(qū)的定位都非常清晰，明確。

除了清晰的產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位，深圳北還擁有明顯的地理和交通優(yōu)勢，為企業(yè)提供了便捷的區(qū)域連接和人員流動條件。這對于需要頻繁出差和追求高效通勤的軟件企業(yè)尤其重要。

相比于南山區(qū)，深圳北在土地和辦公成本上也具有一定優(yōu)勢。

對于初創(chuàng)企業(yè)和中小型軟件企業(yè)來說，較低的成本壓力能夠提供更大的發(fā)展空間和靈活性。

此外，深圳北軟件基地還將打造宜居宜業(yè)1024人才社區(qū)，為程序員打造安心、暖心、舒心的人才公寓，實(shí)現(xiàn)“拎包入住”，打造低成本、高品質(zhì)人才空間。

從“交通樞紐”到“產(chǎn)業(yè)樞紐”，有了核心產(chǎn)業(yè)作為支撐，深圳北不僅敢于與產(chǎn)業(yè)成熟的南山區(qū)同臺競爭，還有潛力在新一輪的城市發(fā)展中成為一個新的增長極。

02

深圳下一個城市封面

深圳下一個中心在哪？

你可以觀察深圳近幾年最優(yōu)質(zhì)配套正流向哪里？深圳北，絕對占據(jù)一席之地。

第一，密集軌道交通正流向深圳北。

深圳北，本就擁有深圳最大流量池，2024深圳地鐵春運(yùn)期間客流超2億人次，深圳北站以35.06萬人次位列第一。（數(shù)據(jù)來源：深圳市國資委）

在深圳地鐵五期規(guī)劃中，以深圳北為中心的龍華再次進(jìn)階，成為最大贏家。22、27、25號線讓龍華擁抱南山西麗，銜接福田香蜜湖，未來龍華將密集鋪排7條地鐵，深大城際還將在龍華設(shè)民治北站和龍勝站，未來從龍華出發(fā)，可20分鐘直達(dá)寶安機(jī)場。

第二，大型商業(yè)資源正流向深圳北。

今年1月12日，華南首家Costco在龍華正式開業(yè)。開業(yè)當(dāng)天，深圳店的會員開卡數(shù)量超過14萬人，創(chuàng)下全球新店開業(yè)首日會員增長紀(jì)錄。

實(shí)景圖

目前，龍華中心已聚集Costco，山姆會員店，壹方天地，天虹，紅山6979等大型商業(yè)。這些商業(yè)資源的落地，不僅帶動了片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也吸引了大量的人流和資金流入，促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)各行業(yè)的繁榮。

第三，城市級配套正流向深圳北。

如深圳市美術(shù)館新館、深圳圖書館北館、簡上體育綜合體、龍華藝術(shù)中心等，這些過去只有福田區(qū)才有的城市級配套，現(xiàn)在紛紛搬到了龍華。

實(shí)景圖

政府對龍華中心區(qū)的資源傾斜，反映了深圳城市發(fā)展的戰(zhàn)略布局。深圳北作為城市中軸的中點(diǎn)，正逐漸形成一個集文化、教育、體育、商業(yè)于一體的綜合性區(qū)域。

過去的深圳中軸，僅僅是會展中心、平安金融中心、市民中心、蓮花山公園、鄧小平雕像連成的軸線。

而現(xiàn)在的深圳中軸，獲得了強(qiáng)勢補(bǔ)強(qiáng)！以河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)為起點(diǎn)，打造香蜜湖風(fēng)投創(chuàng)投街區(qū)，改造升級梅林關(guān)進(jìn)化為“大灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心引領(lǐng)區(qū)”，中軸持續(xù)向北延伸，串聯(lián)其北站超核、龍華超級商圈、鷺湖中心城、九龍山數(shù)字城等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

以整個大深圳為視角，深圳北正躍升為深圳中軸的中點(diǎn)，著手打造為深圳下一個城市封面——北站超核。

隨著深圳北的發(fā)展?jié)摿χ饾u顯現(xiàn)，這片區(qū)域正在成為投資者和購房者的新寵。從未來的城市規(guī)劃來看，北站超核將成為深圳的新地標(biāo)，承載起更多的城市功能和經(jīng)濟(jì)活力。

03

成交量為何飆升

購房者，已經(jīng)開始抄底深圳北！

據(jù)統(tǒng)計，深圳5月各片區(qū)成交總量中，成交量破百的片區(qū)共有7個。而漲幅最高的是龍華中心片區(qū)，5月份共成交了117套，較上個月上漲了40套。

為何龍華中心區(qū)的成交量突然飆升？

一方面，以深圳北為代表的龍華中心區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套價值不斷提升，房價卻不斷夯實(shí)，現(xiàn)在的深圳北房價沒有泡沫，已經(jīng)可以抄底了。

另一方面，深圳自5月6日施行分區(qū)限購，深圳北作為深圳都市【核心區(qū)】的核心，卻并未被嚴(yán)格限購，非深戶1年社保/個稅就能買房，不僅深圳本地人熱切關(guān)注，還吸引了來自全國各地的購房者。

如果你計劃買入深圳，有一個特別值得關(guān)注的網(wǎng)紅盤——中洲迎璽。

效果圖

半年前，中洲迎璽一期開盤火爆，目前一期房源去化已接近90%，二期即將入市，推出建面約93-163平米3-4房新品。

相比于其它項(xiàng)目，中洲迎璽具有一些獨(dú)一無二的屬性：

北站超核最大占地社區(qū)：中洲迎璽占地約7.7萬㎡，相比于其它占地約1-2萬㎡的項(xiàng)目，這里擁有更大的樓間距、采光、花園和運(yùn)動場所。

北站超核最大體量住宅：城市發(fā)展越成熟，核心地段就越難見到大體量的新社區(qū)，而中洲迎璽是建面約45萬㎡的純居大盤，100%商品房小區(qū)，社區(qū)配套多元，日常休閑、運(yùn)動等需求在社區(qū)內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)。

北站超核罕有的低容積率住宅：中洲迎璽容積率低至4.24，2梯4戶/3梯4戶/3梯3戶設(shè)計，無需等電梯。約180米樓間距，采光視野好，超1:1車位比，不用擔(dān)心搶車位。

這種位于核心地段的低容積率純住宅產(chǎn)品，非常稀缺。

效果圖

在產(chǎn)品方面，中洲迎璽的純大戶型社區(qū)極具競爭力。

今年以來，住建部多次呼吁“好房子”，取消對商品房的諸多限制。例如，深圳已經(jīng)取消了“7090”政策，允許開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上擁有更大的自由度和創(chuàng)新空間。

與此同時，住房“雙軌制”的實(shí)施，大量建設(shè)的保障性住房將對市場產(chǎn)生一定影響。這些保障性住房的增加，可能對部分功能較為單一、檔次不高的商品房流通帶來一定的壓力。未來購房者在選擇時，可能會更傾向于綜合考慮商品房的品質(zhì)和多樣性。

面對這一趨勢，中洲迎璽敏銳地察覺到市場需求的變化，在即將推出的二期產(chǎn)品中，主要推出大戶型四房產(chǎn)品，旨在滿足中高端客戶對居住品質(zhì)的更高要求。

如建面約115 ㎡ 四房兩廳兩衛(wèi)，采用大橫廳設(shè)計，約 6.3 米大開間直連陽臺， LDK 一體化設(shè)計將客餐廳形成一個整體空間，使得整個空間顯得更加寬敞明亮，適合招待親朋好友。

建面約115㎡戶型圖

建面約120㎡四房兩廳兩衛(wèi)，采用同面積段少見的四開間朝南設(shè)計，為每個房間都帶來充沛的自然光線。這種設(shè)計還增強(qiáng)了室內(nèi)的通風(fēng)，使每個房間都擁有明亮、通風(fēng)良好的居住環(huán)境。

建面約120㎡戶型圖

建面約142㎡ 四房兩廳兩衛(wèi)，采用獨(dú)特的“雙龍抱珠”設(shè)計。主人房和父母房分置于客廳的兩側(cè)，即便生活作息不同，也能互不干擾，享有各自的私密空間。

建面約142㎡戶型圖

主臥套房設(shè)計，臥室整體面積約 20 ㎡（含主衛(wèi)），空間非常闊綽。臥室還擁有雙飄窗設(shè)計，不僅為居住者提供了更好的視覺體驗(yàn)，還讓室內(nèi)的自然采光和通風(fēng)效果大大提升。

除了以上戶型外，中洲迎璽二期還有建面約163㎡的終極改善戶型，建面約93㎡的三房戶型等，滿足不同家庭的多樣化置業(yè)需求。

展望未來，深圳北的迅猛崛起不僅在產(chǎn)業(yè)布局上取得了重大突破，還有軌道交通升級，城市級配套和大型商業(yè)資源的涌入。作為城市中軸的中點(diǎn)，深圳北的地位日益提升，正成為深圳下一個城市封面。

面對深圳北不斷涌現(xiàn)的政策利好和市場機(jī)遇，中洲迎璽無疑是購房者值得關(guān)注和選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。