證券時報

近期，各地“老破小”二手房成為市場熱議話題，許多人開始關(guān)注那些以前不太被看好的“老破小”二手房。不過，每座城市的情況不盡相同，購房者也需警惕，“老破小”市場的未來走向還充滿著不確定性。

而深圳部分“老破小”學(xué)位房跌幅更明顯。網(wǎng)紅二手小區(qū)八卦嶺宿舍，2021年初成交均價超14萬元/平方米。而八卦嶺宿舍最近一次的成交價僅約4萬元/平方米，較2021年初的跌幅近10萬元/平方米。

昔日網(wǎng)紅學(xué)位房暴跌 購房者看中租金回報

記者了解到，位于深圳福田區(qū)東部的八卦嶺，曾是深圳著名的工業(yè)區(qū)。現(xiàn)在，部分廠房和宿舍依舊存在，而這些樓齡接近40年的舊宿舍房價走勢堪稱魔幻。

（深圳八卦嶺宿舍，多數(shù)為面積在25至40平方米左右的單間公寓。吳家明/攝）

“2018年的時候，八卦嶺樓市還是一片安靜，均價4萬元到5萬元左右就可以買到樓齡較新的二手房小區(qū)。到了2019年，荔園小學(xué)等學(xué)校落地的傳聞開始攪動整個片區(qū)樓市，還沒等到學(xué)校正式開建，八卦嶺房價就先飛起來了。2020年，八卦嶺大部分二手房的掛牌均價都超過10萬元，‘老破小’的八卦嶺宿舍的最高單價更超過每平方米14萬元。到了去年，盡管學(xué)校建成落地，該小區(qū)的成交單價卻已經(jīng)跌到每平方米5萬元左右，隨后還出現(xiàn)4萬多元的單價?！卑素詭X片區(qū)資深房產(chǎn)中介張經(jīng)理告訴記者，“價格跌到這個水平，小區(qū)幾乎每個月都會有成交，但還不至于說是被‘追捧’。”

（八卦嶺宿舍的樓棟門口 吳家明/攝）

從面積來看，八卦嶺宿舍多數(shù)為面積在25至40平方米左右的單間公寓，由于舊改遲遲未能啟動，部分宿舍已經(jīng)被一些長租公寓機構(gòu)改造并出租。記者采訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)出租房源眾多，僅在一家主流中介平臺登記的出租房源就超過200套，而且租金也并不算低。以一套近30平方米的單間公寓為例，未裝修改造的房源租金報價在2000元左右，一些裝修改造后的房源報價超過3000元。

“這邊處于羅湖區(qū)和福田區(qū)交界處，交通便捷加之租賃需求旺盛，學(xué)校配置也不錯。”在采訪過程中，一對正在看房的年輕夫婦告訴記者，自己準(zhǔn)備購置一套這里的“老破小”，要不先出租，要不花點心思重新裝修自住，說不定以后還是可以等“拆遷”。

也有正在看房的購房者給記者展示了“一筆賬”：在包括交易稅費、裝修等費用后，一套近30平方米的單間公寓如果能以150萬元拿下，簡單裝修后再以3000元的月租進(jìn)行出租，那么租金回報率就高達(dá)2.4%，這在當(dāng)下的市場上也算是很有吸引力的投資了。

（愉天小區(qū)里老舊的墻面 吳家明/攝）

而羅湖區(qū)的愉天小區(qū)，這里同樣屬于樓齡近40年的“老破小”。記者采訪得知這邊的“老破小”也一直有穩(wěn)定的成交，但價格已經(jīng)從3年前最高峰的每平方米15萬元左右跌回目前的8萬多元。“3年前這里的業(yè)主掛牌價更達(dá)到每平方米17萬元，價格下跌加之小區(qū)處在名校學(xué)區(qū)范圍，所以還是有部分購房者‘買單’。”有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介經(jīng)理如是說。

深圳“老破小”：未見大規(guī)模活躍

深圳樂有家研究中心公布的最新數(shù)據(jù)顯示，“517”樓市新政前后一個月對比，調(diào)控政策對市場交易活躍度帶來顯著改變，首套置業(yè)的剛需客戶入市積極性明顯提升。其中，總價300萬元以內(nèi)的二手房成交占比顯著上漲。截至6月18日，6月300萬元以內(nèi)的二手房成交占比達(dá)24.6%，是2023年1月以來的最高點。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹的觀察，近期深圳“老破小”只是局部火熱，并未見大規(guī)模的活躍，“買房主要看目的，哪里的房子都有優(yōu)勢和劣勢，需要購房人自己權(quán)衡?！彼€表示，“老破小”的戶型設(shè)計、設(shè)施配套肯定是比較老舊的，居住估計難有舒適性可言。另外，升值空間有限，如果希望通過舊改躍升，這個等待的時間估計比較長。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳等一線城市依舊實施一定程度的限購政策，所以一般購房者還是會考慮名額的問題，對“老破小”依舊會比較謹(jǐn)慎。對于一些已經(jīng)取消限購的城市，購買“老破小”或許再次成為年輕人“上車”的選擇。

未來走向充滿不確定性

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，多地“老破小”交易提速背后，是近兩年二手房價格持續(xù)調(diào)整，部分“老破小”價格跌幅更大，吸引了總價支付能力有限的購房者入市。另一方面，“老破小”由于建成時間早，多位于城市核心板塊，整體配套相對完善，周邊醫(yī)療資源、教育資源較為充足，也是相較于次新房、郊區(qū)新房更有優(yōu)勢的地方。此外，近年來各地持續(xù)推進(jìn)城市更新，持續(xù)優(yōu)化改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，也促進(jìn)了“老破小”的交易。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，從前幾年的市場表現(xiàn)來看，“老破小”房源總價低，更便于資金炒作。盡管目前樓市環(huán)境已不能同日而語，但對于這些“老破小”的價格后期走勢應(yīng)該持續(xù)關(guān)注。

中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉指出，價格跌到位、租售比合適是近期不少“老破小”房源成交活躍度提升的主要原因。不過，投資者在追捧前需警惕，不是所有“老破小”都是明智的投資選擇。市場的未來走向，還充滿著不確定性。