6月17日，惠州市住建局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》(以下稱《公告》)，惠州擬由政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，以合理價(jià)格收購商品房用作保障性住房。

　　《公告》稱，征集房源為全市區(qū)域內(nèi)7個縣(區(qū))中心區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品房房源。需滿足資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰、取得竣工驗(yàn)收備案證明、面積小于120平方米、房源權(quán)屬清晰可交易等條件。

　　A

　　優(yōu)先選取整棟 或整單元未售等項(xiàng)目

　　《公告》解釋，此舉主要是統(tǒng)籌消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”工作思路，“市場化、法治化”和雙方自愿原則，擬由政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，在惠州行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

　　惠州市域內(nèi)7個縣（區(qū)）中心區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品房房源，都可以參與此次征集。對于征集的房源條件，要求資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰；已取得竣工驗(yàn)收備案證明；面積在120平方米以下；房源權(quán)屬清晰可交易；房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比；優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

　　說法

　　惠州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，符合條件的開發(fā)企業(yè)，首先根據(jù)企業(yè)情況，進(jìn)行申報(bào)；住建局根據(jù)每個縣區(qū)的情況，進(jìn)行分批審核，還要考慮惠州每個縣區(qū)對保障性住房的需求、財(cái)政的承載能力等。這個公告在一定程度上也是摸底。

　　B

　　以購代建，增強(qiáng)房企去庫存信心

　　根據(jù)2024年惠州住建局相關(guān)工作規(guī)劃，2024年惠州計(jì)劃開工配售型保障性住房2095套，新增籌集公共租賃住房350套、保障性租賃住房5000套，按上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，惠州2024年要新增保障性住房7445套。

　　據(jù)悉，2022年8月4日，惠州市住建局已經(jīng)發(fā)布《惠州市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（征求意見稿）》，事業(yè)單位自有存量土地新建，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地新建，市場的存量房屋改建，滿足相關(guān)規(guī)定的條件均可申報(bào)惠州市保障性住房項(xiàng)目。

　　惠州資深地產(chǎn)策劃人胡光宇解釋，除去各縣區(qū)已經(jīng)在執(zhí)行落實(shí)的保障性住房項(xiàng)目，2024年惠州市場還有批量的保障房項(xiàng)目，或能通過收購市場上存量商品房來解決，從這個角度來說，如果價(jià)格能匹配企業(yè)的需求，能解決部分開發(fā)商資金問題和高庫存問題。

　　中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊表示，5月17日，房地產(chǎn)政策組合拳正式落地，支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房?；葜菔菑V東省內(nèi)出臺相關(guān)政策較早的城市之一。2021年以來，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，惠州新房去化速度放緩，庫存量持續(xù)上升。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化周期超30個月，庫存壓力較大。此外，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。此次征集商品房用作保障性住房的相關(guān)政策出臺，有利于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期，加快房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)恢復(fù)。

　　收購現(xiàn)有新房作為保障性住房，可避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約成本，更好地滿足新市民、新青年的住房需求。

　　觀點(diǎn)

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，惠州此次發(fā)布的公告旨在積極去庫存，對于房企的資金狀況改善具有積極的作用。相關(guān)房企也應(yīng)該抓住這個有利時(shí)機(jī)，積極主動推進(jìn)相關(guān)工作。同時(shí)客觀上通過此類以購代建，對于后續(xù)當(dāng)?shù)胤科笕齑嬖鰪?qiáng)信心等都有積極的作用。

　　C

　　以周邊保障房重置價(jià)為參考上限

　　《公告》稱，在雙方自愿原則下，惠州擬由政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，以合理價(jià)格收購（以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限）商品房用作保障性住房。

　　惠州住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，惠州此次擬收購商品房主要是做配售型保障性住房，對于房企關(guān)注的收購商品房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)體系，是下一步的工作，目前主要是對相關(guān)情況進(jìn)行摸底。

　　胡光宇表示，收購價(jià)格是企業(yè)重點(diǎn)考慮的原因，近期廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布收儲存量房公告，明確收購價(jià)原則上要覆蓋項(xiàng)目“拿地成本+建安成本”，而之前杭州臨安、重慶的收儲規(guī)劃，都提到了收儲價(jià)格要考慮周邊市價(jià)評估值。過往福州、青島的存量收儲，定價(jià)水平在七折左右。

　　對此，惠州一房企營銷負(fù)責(zé)人表示，政府收購商品房作為保障房理論上是好事，但對房企而言，主要看價(jià)格。公告說合理價(jià)格收購，這個價(jià)格體系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否清晰透明是值得關(guān)注的問題。

　　該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，參照同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，這個說法比較模糊。周邊沒有保障性住房，又符合條件的樓盤該如何參考？開發(fā)企業(yè)的商品房和保障性住房的成本，原本就無法在同一緯度進(jìn)行參考。

　　聲音

　　金山新城一項(xiàng)目營銷經(jīng)理認(rèn)為，如果收購的價(jià)格以市場價(jià)格為基準(zhǔn)，再打折效果可能會更好。如果折扣太大，開發(fā)企業(yè)的意愿就會降低。此外，參考保障房定價(jià)，意味著收購價(jià)比市場可能更低，需要房企對未來降價(jià)有更高的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。

　　知多D

　　重置價(jià)格

　　指按上一年重新建造與應(yīng)計(jì)算重置價(jià)的房屋相同結(jié)構(gòu)、相同建筑標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋所需要的價(jià)格。

　　采寫：南都記者 蔣奇政