文/樂居財(cái)經(jīng) 吳文婷

國家隊(duì)進(jìn)場收房，又有了新進(jìn)展。

近日，惠州市住建局發(fā)布公告，將征集惠州市域內(nèi)7個(gè)縣（區(qū)）中心區(qū)域內(nèi)120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房。征集時(shí)間為2024年6月17日至7月17日。

惠州市住建局表示，此舉是為了統(tǒng)籌消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)惠州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，惠州積極去庫存，對(duì)于房企的資金狀況改善具有積極的作用。相關(guān)房企也應(yīng)該抓住這個(gè)有利時(shí)機(jī)，積極主動(dòng)推進(jìn)相關(guān)工作。同時(shí)，客觀上通過此類以購代建，對(duì)于后續(xù)當(dāng)?shù)胤科笕齑嬖鰪?qiáng)信心等都有積極的作用。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%，其中住宅待售面積增長24.6%。

5月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的百城住宅庫存報(bào)告顯示，4月，全國百城新建商品住宅庫存去化周期為26.5個(gè)月，超過12～14個(gè)月的合理值，庫存去化周期明顯偏高。

有分析人士指出，當(dāng)前庫存的矛盾點(diǎn)不在于房企供應(yīng)了很多房源，而在于庫存消化能力處于低位。

也有業(yè)內(nèi)人士稱，目前庫存去化的主要問題之一，依然在于銷售端。雖然銷售端數(shù)據(jù)在提振、庫存絕對(duì)量也有所下降，但由于銷售規(guī)模持續(xù)處于低位，所以消化庫存的力量仍然偏弱。

在降首付等基礎(chǔ)上，各地持續(xù)發(fā)力去庫存工作。自4月30日政治局會(huì)議明確將統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)后，杭州打響“收儲(chǔ)模式”去庫存第一槍。

5月14日，杭州市臨安區(qū)公告稱，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求為現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房，以整幢作為基本收購單位，同時(shí)單套建筑面積不超過70平方米；收購房源還需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件。

5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告，在五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，已建成未出售的商品住房項(xiàng)目，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等。

隨后5月底，廣州市增城區(qū)政府掛出“關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告”，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件商品性安置房源報(bào)名。

不過，據(jù)媒體報(bào)道，目前明確提出收儲(chǔ)需求的城市并不多，規(guī)模也不大，而之所以政策落實(shí)相應(yīng)較慢，有多方面原因。其中，收益不匹配、需求錯(cuò)位等，是制約當(dāng)前“政府收儲(chǔ)存量房”開展的難點(diǎn)之一。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長羅志恒表示，部分城市的成本與收益不匹配，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)有一定難度。部分城市的租金回報(bào)率偏低，租金可能無法覆蓋項(xiàng)目前期投入的利息支出及后期的運(yùn)營維護(hù)成本。

在其看來，保障性住房需求與商品房庫存之間往往存在錯(cuò)位的情況。政府收儲(chǔ)將以存量新房、小戶型為主，且集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市，而保障性住房缺口較大的是一二線城市，但商品房去庫存緊迫性較高的卻是三四線城市。