“銀行對背貸者的種種放寬措施，本質(zhì)上是一種通過承擔部分背貸人的風險從而規(guī)避更大風險的‘責任共擔當’的思想?！?/STRONG>

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

身背百萬房貸的人恐怕要失望了。

就在6月20日，中國央行宣布，6月一年期和五年期貸款市場報價利率（LPR）分別維持在3.45%和3.95%不變。歸納為一句話:連續(xù)四個月不降息。

這意味著新房貸款利率不會進一步下調(diào)，至于存量房貸利率，也至少要等到2025年1月1日，在今年2月3.95%的LPR基礎上調(diào)整。

央行潑冷水，房奴心中苦。當一個深圳的打工人為利率高達5%的房貸發(fā)愁時，一旁準備買房的00后同事卻在為3%的利率猶豫不決，這種心理落差自然難以接受。

那么，存量房貸款利率真的會降嗎？

一頓分析下來，發(fā)現(xiàn)是一個極大概率事件。

還貸潮

試想一下，這兩年你背了房貸，利率又沒怎么降，接下來會打算怎么做？

為了降低利率“背刺”所帶來的心理傷害，很多人的做法是“提前還房貸”。

數(shù)據(jù)顯示，2023年全國個人房貸余額同比下降1.6%，歷史首次負增長，同比來看減少6300億元。負增長，意味著出現(xiàn)了大量提前還款的現(xiàn)象，盡管這一年下調(diào)了存量房貸款利率，但大家仍覺得“誠意不夠”。

到了2024年2月，居民早償率（CPR）加速上升，4月達到37%，創(chuàng)下2009年6月以來新高。

最新出爐的5月房貸數(shù)據(jù)顯示，房貸新增量只有514億元，對比2020年同期的4662億元，暴跌了89%。而“新增房貸”是增加的房貸減去還掉的房貸，顯然大家正在熱火朝天地提前還貸。

另一組數(shù)據(jù)也證明這一現(xiàn)象：前五個月居民存款增加了7萬億元，同比去年減少了2萬億元，這筆存款去哪里了想必都心知肚明。

而造成這一現(xiàn)象的原因，本質(zhì)是今天的中國出現(xiàn)了“資產(chǎn)荒”和“資產(chǎn)貶值慌”。比如原本收益較高的村鎮(zhèn)銀行的三年期以上整存整取定期利率下滑到2.5%，大型銀行停售了長期限大額存款，而之前遭瘋搶的30年超長期特別國債，收益率已經(jīng)跌破2.5%了。

千萬不要低估老百姓的精打細算，目前存量房貸利率普遍在4%上下，在沒有超過4%收益率的投資渠道的條件下，提前還貸是最好的理財。要知道放置前幾年房價每年漲5%、10%的大環(huán)境下，有哪個“傻子”會提前把杠桿撤了？

特別是“517”新政后，隨著利率進一步下調(diào)，在“損失厭惡”下和“理財焦慮”雙重打擊下，老用戶們就會用腳投票。

個人住房抵押貸款是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還房貸對靠“息差”盈利的銀行而言顯然會造成巨大損失。截至到2024年末，銀行凈息差已降到1.54%。不過，比“還貸潮”更讓銀行焦慮的，還有“斷供潮”——二者決定了銀行在未來不得不降低存量房貸利率。

斷供潮

中國是否已出現(xiàn)“斷供潮”，暫無數(shù)據(jù)論證，不過可以從一些密密麻麻的招聘信息中看出一絲端倪：

5月29日，微眾銀行公開招聘催債人；5月31日，湖南湘三銀行向全國招聘高級催收人才；6月6日，光大銀行發(fā)布招聘電話催債人員公告；中原銀行將催收傭金上調(diào)至20%到40%……

雖然也還不能說明什么，但一個基本常識是，如果當年你用20%的首付買了套房，如今沒兩年房價跌了20%，本金也就自然跌沒了，你其實可以選擇斷供擺爛。

結(jié)果現(xiàn)在又出現(xiàn)新的情況：銀行竟然千方百計地阻止你擺爛。

最近福建一背貸者就被銀行的操作驚到了，幾年前他在閩侯大學城買了一套房，如今大環(huán)境不好，已斷供3個月了。第4個月時，銀行打來電話，正當他以為要走法拍清算流程時，銀行說房子不要了，只要每月按時還款就行，月供下降到原來的1/5，并延期兩年。

換言之，他只要在接下來兩年里每月拿出一小筆錢按時還貸，之后再正常還貸，那么房子就保住了，征信也保住了。用專業(yè)的術(shù)語講，叫“展期”。

難道銀行真的是良心發(fā)現(xiàn)了嗎？當然不是。一方面銀行要響應國家政策，斷供房流入市場顯然對“化庫存”和“軟著陸”的大方向相悖，而另一個原因則更為致命：銀行在擔心資本充足率的下滑。

2009年，中國加入《巴塞爾協(xié)議》這一國際銀行體系。該協(xié)議規(guī)定，為了防范金融風險，商業(yè)銀行必須守住“資本充足率大于等于8%”的紅線，即銀行資本和風險加權(quán)的總資產(chǎn)之間的比率至少為8%，簡而言之當發(fā)生重大風險，銀行清算全部資產(chǎn)時，只要達到92%的回收率就能讓儲戶不受損失。

銀行資本又分一級資本和二級資本，貸款是典型的一級資本，而斷供房卻屬于固定資產(chǎn)，銀行如果接手斷供房，賬面資產(chǎn)就會從“貸款”變成“固定資產(chǎn)”，不再是一級資本，即便銀行通過法拍回籠現(xiàn)金流，進入法拍市場又會被打折，所以無論如何，一級資本都會下降，資本充足率降低。

此時銀行會面臨一個災難性的后果：信用下調(diào)。信用下調(diào)會導致一些業(yè)務被暫停。比如國際結(jié)匯不能做了，海外授信額度也會跟著下調(diào)，情況嚴重時，銀行還需要對未到期的債務和新增債務追繳擔保品，這大大影響銀行經(jīng)營效率。

為避免資本充足率的下降，銀行就會和貸款人進行協(xié)商，不管是下調(diào)貸款利率還是展期，只要這筆貸款能夠“活”下去，能以“貸款”形式出現(xiàn)在賬面上，最后都能被包裝成一級資本和或二級資本。

從資本充足率的角度來看，下調(diào)存量房貸款利率是一個大概率事件。尤其是“取消利率下限”的政策出臺后，各大銀行之間或多或少會通過下調(diào)利率來爭奪優(yōu)質(zhì)的老用戶，至少房貸還算是優(yōu)質(zhì)的一級資本，有總比沒有好。

啟示：風險共擔當

事實上，購房者所承擔的風險和銀行是完全不對稱的。

在中國，購房者必須對債務承擔全部責任，房子斷供了，被銀行回收拍賣，如果在美國就兩清了，頂多征信沒了，但在中國如果房子拍出去的價格還抵不完債，會被銀行繼續(xù)追債。

但是，任何不對稱的風險都會導致災難性的后果。當銀行處理足夠多的斷供房時，一個地區(qū)的房價就會下跌。

此時，泡沫時期加高杠桿的人，當然倒霉了。房價下跌有可能讓房屋凈值資不抵債，于是也選擇斷供，進一步拉低房價；搖身變?yōu)榉颗闹挟a(chǎn)家庭也躺槍了，看著自己的主資產(chǎn)縮水，只能關起燈來吃面，在“追漲殺跌”的心態(tài)下，傾向盡早拋售，并減少消費。

銀行也未能幸免。法拍房一旦多了，就會造成相互“踩踏”，此時想拍賣掉抵押品回血，只能是在骨折的基礎上再打骨折，銀行資本大幅縮水。最后，不良債務積累引發(fā)系統(tǒng)性危機。

從這個意義上來說，如今銀行對背貸者的種種放寬措施，本質(zhì)上是一種通過承擔部分背貸人的風險從而規(guī)避更大風險的“責任共擔當”的思想。如果所有機構(gòu)都把老百姓當韭菜割，竭澤而漁，最后結(jié)果就是大家一起完蛋。

有一本書叫《房債》，里面就提到了一種新模式——責任分擔式的住房抵押貸款。

簡單來說，如果一個人買了房子后房價跌了，那么銀行就要保護他，同比例降低還貸金額；如果房價漲了，利息不變，但要給銀行一小筆“保護費”，或者銀行分享房價增值部分的收益。

舉個例子。你買了一套100萬元的房子，首付20%，貸款80萬元。如果房價跌了30%，房子凈值縮水到70萬元，根據(jù)當?shù)氐姆績r指數(shù)，所需還貸款金額按30%的比例下降到56萬元，這樣房產(chǎn)凈值還能有14萬元，相當于當前房價的20%，不至于底褲虧完后還要倒貼10萬元。而當房價漲了，你把房子賣掉賺了20萬元，所獲得增值收益的5%，也就是1萬元就要交給銀行。

這種模式更像股權(quán)，而非債權(quán)。無論未來房價是漲是跌，如果首付比例是20%，那么最后房產(chǎn)凈值，相當于股權(quán)占比永遠是20%。即便哪天沒法月供不上了，也不會失去抵押贖回權(quán)，可以將房子賣掉變現(xiàn)凈值，從而避免因斷供而導致銀行拋售房屋造成房價連鎖下跌的后果。

《房債》的作者通過量化計算發(fā)現(xiàn)，如果在2007—2009年美國全部采用責任分擔式貸款，斷供率將下降5.1%，挽救近50%的房屋財富，后續(xù)的大規(guī)模失業(yè)和金融危機可能就不會發(fā)生。

當然，這種模式有些理想，尚未真正實踐。相較而言，降低存量房貸利率或者用利率更低的新貸款置換，都是相對妥協(xié)的風險共擔模式。

雖然銀行賺的少了，但比起提前還貸和斷供所引發(fā)的資本充足率下降、房價下跌的連鎖危機，或許還更能接受一些。所以哪天利率真的下調(diào)了，不是銀行大發(fā)慈悲，而是每個背貸人聯(lián)合起來“抵抗”的結(jié)果。

本篇作者 |徐濤 |責任編輯 |何夢飛

主編 |何夢飛| 圖源 |VCG