我國《民法典》物權(quán)編規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅須經(jīng)登記始能發(fā)生效力。然而現(xiàn)實生活中，確有不動產(chǎn)買受人簽訂買賣合同后不能即時登記的情況。由于不動產(chǎn)處于大眾的基本生活資料地位，我國法律對不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中予以了優(yōu)先保護(hù)，即案外買受人對于登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議時，在滿足一定條件的情形下可排除強制執(zhí)行。那么，什么情形下可支持買受人的異議請求，法院如何審查認(rèn)定？
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裁判規(guī)則
1.案外人主張對房產(chǎn)排除執(zhí)行，如未登記非因其自身原因?qū)е?，?yīng)認(rèn)定其對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯——周某某與甲公司執(zhí)行異議案
案例要旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！狈课萆形崔k理備案手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件，買受人未取得案涉房屋所有權(quán)，并非其自身原因?qū)е?，?yīng)認(rèn)定其對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯。
案號：（2021）魯1191執(zhí)異13號
審理法院：山東省日照經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院
2.房屋所有人下落不明導(dǎo)致房屋無法辦理過戶應(yīng)認(rèn)定為非買受人自身原因未辦理過戶——王某訴張某甲等案外人執(zhí)行異議之訴案
案例要旨：司法實踐中，不動產(chǎn)買賣從合同的簽訂、不動產(chǎn)交付到最終過戶往往需要很長時間，其間任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會影響物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)向真正的物權(quán)。如果該期待權(quán)的轉(zhuǎn)化進(jìn)程被非自身因素阻斷或影響，則基于買賣合同的相關(guān)交易安全和市場秩序?qū)⑹艿角趾?，若不通過司法等手段對其進(jìn)行特殊的保護(hù)，會造成當(dāng)事人之間的利益失衡，更會影響社會市場秩序和社會穩(wěn)定。
案號：（2019）豫04民終1197號
審理法院：河南省平頂山市中級人民法院
3.為了防范被執(zhí)行人惡意利用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條逃避執(zhí)行，對于時間節(jié)點、書面買賣合同、購房款的支付、無過錯的認(rèn)定等等，均應(yīng)予以嚴(yán)格審查——李某某訴陳某某案外人執(zhí)行異議糾紛案
案例要旨：最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和執(zhí)行復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第28條對于一般買受人物權(quán)期待權(quán)的確立，主要是為了維護(hù)申請執(zhí)行人與買受人之間的利益平衡。為了降低合法占有這一弱公示方式對于現(xiàn)行不動產(chǎn)物權(quán)公示秩序的沖擊，應(yīng)當(dāng)將買受人的現(xiàn)實入住或者使用作為合法占有的一般判定標(biāo)準(zhǔn)。為了防范被執(zhí)行人惡意利用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條逃避執(zhí)行，對于時間節(jié)點、書面買賣合同、購房款的支付、無過錯的認(rèn)定等等，均應(yīng)予以嚴(yán)格審查。
案號：（2017）黔01民終4468號
審理法院：貴州省貴陽市中級人民法院
4.“人才房”購買案件中，“人才”根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條請求排除執(zhí)行，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)予支持——王會生訴中國工商銀行股份有限公司寧波江東支行等案外人執(zhí)行異議之訴案
案例要旨：“人才房”購買案件中，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的是無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，“人才”據(jù)此請求排除執(zhí)行，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)予支持。
5.買受人主張已支付部分房款雖未提供房款轉(zhuǎn)賬記錄或收款收據(jù)，但被執(zhí)行人對房款支付事實予以認(rèn)可且有其他證據(jù)佐證，經(jīng)審查符合條件可排除強制執(zhí)行——牛彩云、葉錦賢訴周世貴案外人執(zhí)行異議之訴案
案例要旨：買受人主張已支付部分房款雖未提供房款轉(zhuǎn)賬記錄或收款收據(jù)，但被執(zhí)行人對房款支付事實予以認(rèn)可且有記賬憑證佐證，且被執(zhí)行人表示愿意將剩余價款交付執(zhí)行，符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的“已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”的條件。
案號：（2023）甘民終49號
審理法院：甘肅省高級人民法院
6.案外人不能證明其在房產(chǎn)查封期間有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料的積極行為，法院不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為非因買受人自身原因未辦理過戶登記——張宇紅、張鑫訴伊寧市自然資源局案外人執(zhí)行異議之訴案
案例要旨：案涉房產(chǎn)不存在因被查封而無法辦理過戶登記的客觀障礙，案外人也未能提供證據(jù)證明其在此期間有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料等積極行為，故其依據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》僅享有對被執(zhí)行人的普通債權(quán)，法院不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為非因買受人自身原因未辦理過戶登記，案外人要求對案涉房產(chǎn)排除強制執(zhí)行缺乏事實和法律依據(jù)。
案號：（2023）最高法民申651號
審理法院：最高人民法院
7.買受人只要向房產(chǎn)登記機構(gòu)遞交過戶材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記請求等積極行為的，可以認(rèn)為符合非因買受人自身原因未辦理過戶登記的條件——艷桃訴濮陽市億豐時代廣場商業(yè)業(yè)主委員會案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案
案例要旨：對于非因買受人自身原因未辦理過戶登記，一般而言，買受人只要向房產(chǎn)登記機構(gòu)遞交過戶材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記請求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。
案號：（2022）豫民終235號
審理法院：河南省高級人民法院
法律條文
1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）
第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020年修正）
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
3.《最高人民法院關(guān)于印發(fā)的通知》（法〔2019〕254號）
127.【案外人系商品房消費者之外的一般買受人】金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
實踐中，對于該規(guī)定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。
編輯：石慧
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