前段時(shí)間，一條重磅消息在金融圈引起熱議。

6月3日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委召開會(huì)議，明確要求各央企原則上不得新設(shè)、收購、新參股各類金融機(jī)構(gòu)，對(duì)服務(wù)主業(yè)實(shí)業(yè)效果較小、風(fēng)險(xiǎn)外溢性較大的金融機(jī)構(gòu)原則上不予參股和增持。業(yè)界稱之為“退金令”。

潛臺(tái)詞就是，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)和股權(quán)，央企要盡早切割，“應(yīng)退盡退”，這樣才能更好地聚焦主業(yè)，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

“退金令”的頒布，讓很多人聯(lián)想到多年前的“退房令”。

2010年，國(guó)資委對(duì)78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企下達(dá)通知，堅(jiān)決禁止央企違規(guī)開展房地產(chǎn)投資。2020年，國(guó)資委再度發(fā)文，要求央企加強(qiáng)參股管理，業(yè)界視為以更嚴(yán)厲的態(tài)度重申“退房令”。

包括最近兩年，也有一批國(guó)央企在加速清理地產(chǎn)板塊。

今天，明源君就來盤點(diǎn)下，到底有哪些房企在與房地產(chǎn)做切割，剝離之后，他們又將何去何從。

國(guó)央企加速剝離房地產(chǎn)

民營(yíng)房企大量“離場(chǎng)”

最近兩年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，大部分房企的結(jié)局走勢(shì)已逐漸清晰，不少曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的品牌房企，大概率要“去地產(chǎn)化”。

不過，這里面也分幾種類型，有些是主動(dòng)為之，有些則是無奈之舉。

第一種是響應(yīng)號(hào)召的央企，主動(dòng)剝離“非主業(yè)”。

這類企業(yè)本身就不以地產(chǎn)為主業(yè)，而在國(guó)資委提出“聚焦實(shí)業(yè)，優(yōu)化資源配置 ”的要求后，一批央企開始主動(dòng)出售資產(chǎn)，與房地產(chǎn)做切割。

比如去年年底，國(guó)家電網(wǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓一家地產(chǎn)公司25%股權(quán)，底價(jià)4.75億元；今年3月，國(guó)家能源投資集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓一家地產(chǎn)公司100%股權(quán) 轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4967.88萬元；今年5月，國(guó)家電網(wǎng)再度掛牌轉(zhuǎn)讓一家地產(chǎn)公司，底價(jià)1.5億元。

實(shí)際早些年，在經(jīng)營(yíng)壓力和做大規(guī)模的雙重驅(qū)動(dòng)下，很多央企紛紛開啟多元化，進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年，地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行，讓不少央企的地產(chǎn)投資陷入困境，所以退出也是意料之內(nèi)。

比如某央企掛牌轉(zhuǎn)讓的某地產(chǎn)公司，就凈虧損3.08萬元。另一家央企轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)公司，所有者權(quán)益為-7218.03萬元。

包括最近兩年，國(guó)資委對(duì)央企的考核指標(biāo)發(fā)生了明顯變化。比如用凈資產(chǎn)收益率替換凈利潤(rùn)，用營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率替換營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率。其目的就是提醒各大央企不能再盲目投資，對(duì)于“兩非（即非主業(yè)、非優(yōu)勢(shì)）”“兩資（即低效資產(chǎn)、無效資產(chǎn)）”要盡快剝離處置，全面提升盈利質(zhì)量。戳這里，助力國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提升

所以未來幾年，依然會(huì)有大量非地產(chǎn)主業(yè)的央企，選擇變賣資產(chǎn)，徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)。

第二種是經(jīng)營(yíng)不善的民營(yíng)房企。

最近兩年，很多民營(yíng)房企由于經(jīng)營(yíng)不善，不得不選擇退場(chǎng)。

再者，很多曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的品牌民營(yíng)房企都退市了，一旦退市，房企融資能力大打折扣，再難獲得融資，或?qū)⒈黄韧顺觥???????

第三類是亟需化債的城投。

最近兩年，隨著各地城投流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，通過處置存量資產(chǎn)便成為城投化債工作的重點(diǎn)。

比如云南城投就曾一口氣掛拍出售14家公司股權(quán)，并不再保留房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的置出，公司2023年前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占總體收入的1.71%。

去年年底，某地城投也退出旗下一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1.52億元。今年1月，該城投再度退出一家虧損房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)及債權(quán)，底價(jià)5.75億元。

應(yīng)該說，最近一兩年，隨著地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行，各地城投都開始大面積地處置一些低效土地、產(chǎn)業(yè)園等等。

尤其今年3月財(cái)政部提出“通過盤活存量資產(chǎn)資源等方式逐步化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”，各地政府和城投都在積極落實(shí)，處置旗下一些存量資產(chǎn)。

比如有城投招標(biāo)的時(shí)候，就把一些低效土地、工業(yè)園等資產(chǎn)的處置和盤活，作為招標(biāo)條件之一，以此完成對(duì)房地產(chǎn)的退出。

退出銷售開發(fā)業(yè)務(wù)后 ? ?

有企業(yè)在新能源汽車賺到了錢

恒隆地產(chǎn)榮譽(yù)董事長(zhǎng)陳啟宗曾在一次論壇上表示，轉(zhuǎn)行絕對(duì)是部分房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該考慮的選項(xiàng)，而且要把握機(jī)遇，早轉(zhuǎn)行可能比晚轉(zhuǎn)行好。

那么，退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，房企都往哪里轉(zhuǎn)？據(jù)明源君梳理，有的布局新能源，有的布局醫(yī)美領(lǐng)域等等，可以說，跨度非常大。

先講下新能源。

作為這幾年最炙手可熱的產(chǎn)業(yè)之一，雖然目前新能源對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度還不如房地產(chǎn)，但勝在有強(qiáng)力政策支持、發(fā)展速度快，想象空間大，也是最有希望替代房地產(chǎn)的領(lǐng)域。

所以早些年，包括萬科、保利、雅居樂、合生創(chuàng)展等十多家，也紛紛以不同形式，進(jìn)軍新能源。

比如今年3月，曾為寧波房地產(chǎn)龍頭的山子高科（曾用名：銀億股份）就發(fā)布公告稱，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)。此次交易后，就意味著該公司將徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，全面進(jìn)軍新能源汽車。

實(shí)際上，進(jìn)軍新能源并非山子高科一時(shí)興起。早在2017年，山子高科就開始實(shí)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，由原來以房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)向“汽車零部件+房地產(chǎn)開發(fā)銷售”并重。

如今徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，曾經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)重整的山子高科，竟然扭虧為盈。今年一季度，該企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約11.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約4.58億元，算是成功轉(zhuǎn)行的一家地產(chǎn)商。

再講下醫(yī)美。

在“顏值經(jīng)濟(jì)”風(fēng)口下，醫(yī)療美容也成為各大房企布局的重點(diǎn)。

比如蘇寧環(huán)球就從最早的以房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步推進(jìn)地產(chǎn)、醫(yī)美雙主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。2023年，該公司醫(yī)美板塊業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.98億元，同比增長(zhǎng)3.36%，逐漸成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

奧園美谷的前身是“京漢股份”，主營(yíng)業(yè)務(wù)為化纖和房地產(chǎn)，后面也逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，全面布局醫(yī)美行業(yè)。

房地產(chǎn)商拓展醫(yī)美領(lǐng)域，有兩個(gè)原因：

一方面是看重其未來的發(fā)展前景。據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告，目前國(guó)內(nèi)醫(yī)美滲透率接近4%，較韓國(guó)21%的醫(yī)美滲透率、美國(guó)16.8%左右的醫(yī)美滲透率等，還有較大提升空間，預(yù)計(jì)2030年中國(guó)醫(yī)美市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6382億元。

另一方面則是醫(yī)美能為地產(chǎn)項(xiàng)目引流。比如蘇寧環(huán)球就舉例稱，一家美容醫(yī)院裝修加設(shè)備的投資大概1000多萬元，公司利用空置的商業(yè)綜合體房產(chǎn)，節(jié)省了房租成本，而且醫(yī)美項(xiàng)目也能對(duì)商業(yè)綜合體起到引流的作用。

房企轉(zhuǎn)型切莫盲目跨界

地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈依然有機(jī)會(huì)

之前明源君講過，任何一個(gè)行業(yè)都是有門檻的，切莫盲目跨界。

如果開發(fā)商一定要轉(zhuǎn)型，最好是在泛地產(chǎn)上下游作適當(dāng)嘗試，比如代建、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等。

正如萬科董事長(zhǎng)郁亮所說，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場(chǎng)景越來越多樣化，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會(huì)常做常新。

目前，與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最高，最炙手可熱的細(xì)分領(lǐng)域，無疑就是代建。

過去兩年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大背景下，代建卻成功走出一條“逆勢(shì)增長(zhǎng)曲線”，引得房企扎堆涌入。

金地管理就指出，未來代建市場(chǎng)會(huì)從當(dāng)下百億級(jí)市場(chǎng)成長(zhǎng)為千億級(jí)市場(chǎng)，貨值規(guī)模也將達(dá)到2萬億~2.5萬億。截止到目前，已經(jīng)有近百家房企開展代建業(yè)務(wù)。

比如今年4月，沉寂多年的華遠(yuǎn)地產(chǎn)向市場(chǎng)公布了一則重磅消息，公司將退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦于代建、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

應(yīng)該說華遠(yuǎn)轉(zhuǎn)型，也是被逼無奈。根據(jù)財(cái)報(bào)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入159.9億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)為-15.37億元，已連續(xù)虧損3年。

于是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開始把業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在代建等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上。其中代建部分，華遠(yuǎn)主攻政府代建，并逐步形成“代建、代運(yùn)營(yíng)、代銷、城市更新、咨詢服務(wù)”五類發(fā)展模式。

關(guān)于政府代建，明源君也專門提過，雖然政府代建準(zhǔn)入門檻較高，利潤(rùn)也比較薄，但勝在市場(chǎng)規(guī)模可觀、不易受地產(chǎn)周期影響，而且容易形成企業(yè)護(hù)城河，適合有國(guó)資背景或者優(yōu)質(zhì)龍頭代建企業(yè)深耕。

當(dāng)然除了代建這種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，圍繞重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理也是開發(fā)商可以考慮的轉(zhuǎn)型方向。

比如日本三井不動(dòng)產(chǎn)最早是以住宅辦公樓作為發(fā)展重頭業(yè)務(wù)，但后面日本房地產(chǎn)急速回落，導(dǎo)致公司連虧4年，股價(jià)大跌。后面三井不動(dòng)產(chǎn)開始調(diào)整各項(xiàng)業(yè)務(wù)占比，目前投資端占1/3，代建端、輕資產(chǎn)占1/3，運(yùn)營(yíng)管理占1/3，最后實(shí)現(xiàn)“投、建、管、退”式發(fā)展。

而今年以來，房企發(fā)展戰(zhàn)略的一大變化，也是頻頻提及資產(chǎn)管理。戳這里，了解資產(chǎn)管理解決方案

比如今年4月，龍湖集團(tuán)就通過整合長(zhǎng)租公寓、活力街區(qū)、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、婦兒醫(yī)院以及頤年公寓等多元業(yè)務(wù)，專門成立逍遙洲資管。

華潤(rùn)置地今年也明確把“大資管”業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)來定義，目標(biāo)是“十四五”期內(nèi)將其培育為公司的第二增長(zhǎng)曲線。

甚至綠城管理董事會(huì)副主席兼執(zhí)行董事李軍在接受媒體采訪時(shí)也說，規(guī)模不是公司的目標(biāo)追求，資產(chǎn)管理才是未來。

他舉例稱，公司每年交付的超1000萬方中，有大量的公建配套、地下車位以及臨街商鋪等，很多委托方并不擅長(zhǎng)于此，由此可衍生出一種商業(yè)模式。

以地下車位為例，在源頭設(shè)計(jì)端，公司可以對(duì)車位集中分區(qū)安排，只銷售其中一個(gè)方向，另一方位做長(zhǎng)租租賃管理，甚至可以出售予資產(chǎn)管理公司進(jìn)行資本化。

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