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前段時間,一條重磅消息在金融圈引起熱議。

6月3日,國務(wù)院國資委召開會議,明確要求各央企原則上不得新設(shè)、收購、新參股各類金融機構(gòu),對服務(wù)主業(yè)實業(yè)效果較小、風險外溢性較大的金融機構(gòu)原則上不予參股和增持。業(yè)界稱之為“退金令”。

潛臺詞就是,對于一些風險金融資產(chǎn)和股權(quán),央企要盡早切割,“應(yīng)退盡退”,這樣才能更好地聚焦主業(yè),提高經(jīng)營質(zhì)量。

“退金令”的頒布,讓很多人聯(lián)想到多年前的“退房令”。

2010年,國資委對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企下達通知,堅決禁止央企違規(guī)開展房地產(chǎn)投資。2020年,國資委再度發(fā)文,要求央企加強參股管理,業(yè)界視為以更嚴厲的態(tài)度重申“退房令”。

包括最近兩年,也有一批國央企在加速清理地產(chǎn)板塊。

今天,明源君就來盤點下,到底有哪些房企在與房地產(chǎn)做切割,剝離之后,他們又將何去何從。


國央企加速剝離房地產(chǎn)

民營房企大量“離場”

最近兩年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行,大部分房企的結(jié)局走勢已逐漸清晰,不少曾經(jīng)叱咤風云的品牌房企,大概率要“去地產(chǎn)化”。

不過,這里面也分幾種類型,有些是主動為之,有些則是無奈之舉。

第一種是響應(yīng)號召的央企,主動剝離“非主業(yè)”。

這類企業(yè)本身就不以地產(chǎn)為主業(yè),而在國資委提出“聚焦實業(yè),優(yōu)化資源配置 ”的要求后,一批央企開始主動出售資產(chǎn),與房地產(chǎn)做切割。

比如去年年底,國家電網(wǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓一家地產(chǎn)公司25%股權(quán),底價4.75億元;今年3月,國家能源投資集團擬轉(zhuǎn)讓一家地產(chǎn)公司100%股權(quán) 轉(zhuǎn)讓底價為4967.88萬元;今年5月,國家電網(wǎng)再度掛牌轉(zhuǎn)讓一家地產(chǎn)公司,底價1.5億元。

實際早些年,在經(jīng)營壓力和做大規(guī)模的雙重驅(qū)動下,很多央企紛紛開啟多元化,進軍地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年,地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行,讓不少央企的地產(chǎn)投資陷入困境,所以退出也是意料之內(nèi)。

比如某央企掛牌轉(zhuǎn)讓的某地產(chǎn)公司,就凈虧損3.08萬元。另一家央企轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)公司,所有者權(quán)益為-7218.03萬元。

包括最近兩年,國資委對央企的考核指標發(fā)生了明顯變化。比如用凈資產(chǎn)收益率替換凈利潤,用營業(yè)現(xiàn)金比率替換營業(yè)收入利潤率。其目的就是提醒各大央企不能再盲目投資,對于“兩非(即非主業(yè)、非優(yōu)勢)”“兩資(即低效資產(chǎn)、無效資產(chǎn))”要盡快剝離處置,全面提升盈利質(zhì)量。戳這里,助力國有資產(chǎn)經(jīng)營效益穩(wěn)步提升


所以未來幾年,依然會有大量非地產(chǎn)主業(yè)的央企,選擇變賣資產(chǎn),徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)。

第二種是經(jīng)營不善的民營房企。

最近兩年,很多民營房企由于經(jīng)營不善,不得不選擇退場。

再者,很多曾經(jīng)叱咤風云的品牌民營房企都退市了,一旦退市,房企融資能力大打折扣,再難獲得融資,或?qū)⒈黄韧顺觥???????

第三類是亟需化債的城投。

最近兩年,隨著各地城投流動性風險進一步加劇,通過處置存量資產(chǎn)便成為城投化債工作的重點。

比如云南城投就曾一口氣掛拍出售14家公司股權(quán),并不再保留房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。隨著房地產(chǎn)項目的置出,公司2023年前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占總體收入的1.71%。

去年年底,某地城投也退出旗下一個重點項目股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價為1.52億元。今年1月,該城投再度退出一家虧損房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)及債權(quán),底價5.75億元。

應(yīng)該說,最近一兩年,隨著地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行,各地城投都開始大面積地處置一些低效土地、產(chǎn)業(yè)園等等。

尤其今年3月財政部提出“通過盤活存量資產(chǎn)資源等方式逐步化解債務(wù)風險”,各地政府和城投都在積極落實,處置旗下一些存量資產(chǎn)。

比如有城投招標的時候,就把一些低效土地、工業(yè)園等資產(chǎn)的處置和盤活,作為招標條件之一,以此完成對房地產(chǎn)的退出。


退出銷售開發(fā)業(yè)務(wù)后 ? ?

有企業(yè)在新能源汽車賺到了錢

恒隆地產(chǎn)榮譽董事長陳啟宗曾在一次論壇上表示,轉(zhuǎn)行絕對是部分房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該考慮的選項,而且要把握機遇,早轉(zhuǎn)行可能比晚轉(zhuǎn)行好。

那么,退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后,房企都往哪里轉(zhuǎn)?據(jù)明源君梳理,有的布局新能源,有的布局醫(yī)美領(lǐng)域等等,可以說,跨度非常大。

先講下新能源。

作為這幾年最炙手可熱的產(chǎn)業(yè)之一,雖然目前新能源對于經(jīng)濟的貢獻度還不如房地產(chǎn),但勝在有強力政策支持、發(fā)展速度快,想象空間大,也是最有希望替代房地產(chǎn)的領(lǐng)域。

所以早些年,包括萬科、保利、雅居樂、合生創(chuàng)展等十多家,也紛紛以不同形式,進軍新能源。

比如今年3月,曾為寧波房地產(chǎn)龍頭的山子高科(曾用名:銀億股份)就發(fā)布公告稱,擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)。此次交易后,就意味著該公司將徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),全面進軍新能源汽車。

實際上,進軍新能源并非山子高科一時興起。早在2017年,山子高科就開始實行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,由原來以房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)向“汽車零部件+房地產(chǎn)開發(fā)銷售”并重。

如今徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后,曾經(jīng)申請破產(chǎn)重整的山子高科,竟然扭虧為盈。今年一季度,該企業(yè)實現(xiàn)營收約11.8億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤約4.58億元,算是成功轉(zhuǎn)行的一家地產(chǎn)商。

再講下醫(yī)美。

在“顏值經(jīng)濟”風口下,醫(yī)療美容也成為各大房企布局的重點。

比如蘇寧環(huán)球就從最早的以房地產(chǎn)開發(fā)為主,逐步推進地產(chǎn)、醫(yī)美雙主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。2023年,該公司醫(yī)美板塊業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收1.98億元,同比增長3.36%,逐漸成為公司新的利潤增長點。

奧園美谷的前身是“京漢股份”,主營業(yè)務(wù)為化纖和房地產(chǎn),后面也逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),全面布局醫(yī)美行業(yè)。

房地產(chǎn)商拓展醫(yī)美領(lǐng)域,有兩個原因:

一方面是看重其未來的發(fā)展前景。據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報告,目前國內(nèi)醫(yī)美滲透率接近4%,較韓國21%的醫(yī)美滲透率、美國16.8%左右的醫(yī)美滲透率等,還有較大提升空間,預(yù)計2030年中國醫(yī)美市場規(guī)模將達到6382億元。

另一方面則是醫(yī)美能為地產(chǎn)項目引流。比如蘇寧環(huán)球就舉例稱,一家美容醫(yī)院裝修加設(shè)備的投資大概1000多萬元,公司利用空置的商業(yè)綜合體房產(chǎn),節(jié)省了房租成本,而且醫(yī)美項目也能對商業(yè)綜合體起到引流的作用。


房企轉(zhuǎn)型切莫盲目跨界

地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈依然有機會

之前明源君講過,任何一個行業(yè)都是有門檻的,切莫盲目跨界。

如果開發(fā)商一定要轉(zhuǎn)型,最好是在泛地產(chǎn)上下游作適當嘗試,比如代建、資產(chǎn)運營等。

正如萬科董事長郁亮所說,伴隨城市發(fā)展,人們的工作生活場景越來越多樣化,對不動產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求,因此這項業(yè)務(wù)也會常做常新。

目前,與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最高,最炙手可熱的細分領(lǐng)域,無疑就是代建。

過去兩年,在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大背景下,代建卻成功走出一條“逆勢增長曲線”,引得房企扎堆涌入。

金地管理就指出,未來代建市場會從當下百億級市場成長為千億級市場,貨值規(guī)模也將達到2萬億~2.5萬億。截止到目前,已經(jīng)有近百家房企開展代建業(yè)務(wù)。

比如今年4月,沉寂多年的華遠地產(chǎn)向市場公布了一則重磅消息,公司將退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),聚焦于代建、資產(chǎn)管理與運營等業(yè)務(wù),實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

應(yīng)該說華遠轉(zhuǎn)型,也是被逼無奈。根據(jù)財報,華遠地產(chǎn)2023年實現(xiàn)營業(yè)收入159.9億元,歸屬母公司凈利潤為-15.37億元,已連續(xù)虧損3年。

于是,華遠地產(chǎn)開始把業(yè)務(wù)重點放在代建等輕資產(chǎn)運營上。其中代建部分,華遠主攻政府代建,并逐步形成“代建、代運營、代銷、城市更新、咨詢服務(wù)”五類發(fā)展模式。

關(guān)于政府代建,明源君也專門提過,雖然政府代建準入門檻較高,利潤也比較薄,但勝在市場規(guī)??捎^、不易受地產(chǎn)周期影響,而且容易形成企業(yè)護城河,適合有國資背景或者優(yōu)質(zhì)龍頭代建企業(yè)深耕。

當然除了代建這種輕資產(chǎn)運營,圍繞重資產(chǎn)的運營管理也是開發(fā)商可以考慮的轉(zhuǎn)型方向。

比如日本三井不動產(chǎn)最早是以住宅辦公樓作為發(fā)展重頭業(yè)務(wù),但后面日本房地產(chǎn)急速回落,導致公司連虧4年,股價大跌。后面三井不動產(chǎn)開始調(diào)整各項業(yè)務(wù)占比,目前投資端占1/3,代建端、輕資產(chǎn)占1/3,運營管理占1/3,最后實現(xiàn)“投、建、管、退”式發(fā)展。

而今年以來,房企發(fā)展戰(zhàn)略的一大變化,也是頻頻提及資產(chǎn)管理。戳這里,了解資產(chǎn)管理解決方案

比如今年4月,龍湖集團就通過整合長租公寓、活力街區(qū)、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、婦兒醫(yī)院以及頤年公寓等多元業(yè)務(wù),專門成立逍遙洲資管。

華潤置地今年也明確把“大資管”業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)來定義,目標是“十四五”期內(nèi)將其培育為公司的第二增長曲線。

甚至綠城管理董事會副主席兼執(zhí)行董事李軍在接受媒體采訪時也說,規(guī)模不是公司的目標追求,資產(chǎn)管理才是未來。

他舉例稱,公司每年交付的超1000萬方中,有大量的公建配套、地下車位以及臨街商鋪等,很多委托方并不擅長于此,由此可衍生出一種商業(yè)模式。

以地下車位為例,在源頭設(shè)計端,公司可以對車位集中分區(qū)安排,只銷售其中一個方向,另一方位做長租租賃管理,甚至可以出售予資產(chǎn)管理公司進行資本化。

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