在沉寂了一段時間后，近期美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再度浮現(xiàn)問題。

此前，第一財經(jīng)專訪全球債券巨頭品浩（PICMO）董事總經(jīng)理兼多資產(chǎn)投資組合經(jīng)理布朗尼（Erin Browne）時曾問及在美聯(lián)儲持續(xù)維持高利率背景下，對債券市場違約風(fēng)險的判斷，當(dāng)時布朗尼稱并不擔(dān)心會出現(xiàn)整體違約潮或風(fēng)險，但“我們還是會看到部分債券違約的潛在情況，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域”。

近期，美國銀行和巴克萊銀行報告均顯示，部分商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）的AAA級部分投資者遭遇虧損，這是2008年金融危機以來商業(yè)地產(chǎn)支持的最高評級債券首次出現(xiàn)此類損失。債券巨頭品浩（PIMCO）最新預(yù)計，美國將因商業(yè)地產(chǎn)貸款，出現(xiàn)更多區(qū)域性銀行倒閉。

AAA級歐美CMBS金融危機來首次出現(xiàn)損失

美國銀行分析師尼克爾（Mark Nichol）近期發(fā)布的一份報告顯示，一項由英國購物中心支持的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）的AAA級部分遭遇虧損。巴克萊銀行近期的報告也顯示，位于紐約市曼哈頓地獄廚房（Hell's Kitchen）社區(qū)附近的一處辦公樓最近以比購買價低67%的價格折價出售。該CMBS規(guī)模為3.08億美元，在折價出售后，其中AAA級債券的投資者遭遇了25%的虧損。兩份報告均強調(diào)，這是2008年金融危機以來商業(yè)地產(chǎn)支持的最高評級債券首次出現(xiàn)此類損失。

分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統(tǒng)可能存在一些嚴(yán)重的問題，即便是最高信用等級的CMBS也不再安全，也表明歐美商業(yè)地產(chǎn)價值的下降，可能比市場預(yù)期的更為嚴(yán)重。

荷蘭合作銀行的資產(chǎn)支持證券（ABS）和擔(dān)保債券分析師巴斯馬（Cas Bonsema）就評論稱，這一情況表明，商業(yè)地產(chǎn)價值的下降可能很嚴(yán)重。不過，他也補充稱，這種超市場預(yù)期的下跌可能僅針對某些特定的投資組合。

全球評級機構(gòu)惠譽近期發(fā)布的分析報告警告稱，美國辦公樓的價值可能會遭遇超過2008年次貸危機時期美國房產(chǎn)的跌幅。根據(jù)惠譽的數(shù)據(jù)，截至目前，美國辦公樓價值已累計跌去約40%，且美國商業(yè)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有觸底。

在美國銀行6月的全球基金經(jīng)理調(diào)查中，34%的基金經(jīng)理將美國商業(yè)地產(chǎn)列為最有可能引發(fā)潛在全球信貸危機的來源。美國影子銀行業(yè)（涉及非銀行金融機構(gòu)的活動）被列為第二大來源，有22%的受訪者選擇了這一項，而美國政府債務(wù)以17%的比例位居第三。調(diào)查還顯示，73%的基金經(jīng)理認(rèn)為美國最有可能引發(fā)信貸事件。

美國區(qū)域銀行將面臨更多倒閉和整合風(fēng)險

提到商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險，就不得不想到美國區(qū)域銀行。PIMCO最新預(yù)計，美國將有更多的地區(qū)性銀行出現(xiàn)倒閉，因為這些銀行賬面上的問題商業(yè)地產(chǎn)貸款“非常集中”。

根據(jù)美聯(lián)儲2024年4月的金融穩(wěn)定報告，截至2023年第四季度，美國商業(yè)地產(chǎn)（CRE）市場價值22.5萬億美元，從2024~2026年，約有1.6萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)將到期。CRE貸款期限較短，類似于“過橋貸款”。過去，超低利率使得再融資成本低于初始融資成本。但美聯(lián)儲過去兩年多持續(xù)加息且利率持續(xù)高企，導(dǎo)致再融資成本顯著增加。

數(shù)據(jù)顯示，美國銀行和儲蓄機構(gòu)持有約50%的CRE債務(wù)，其中的2/3均由中小銀行持有。這些銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)模遠(yuǎn)超其核心資本，且20%的壞賬率就可能導(dǎo)致破產(chǎn)。CRE即非居住性質(zhì)的房地產(chǎn)，包括辦公樓、購物中心、酒店等各類商業(yè)地產(chǎn)。

PIMCO主管全球私人商業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊的董事總經(jīng)理馬瑞（John Murray）近期警示，作為CRE領(lǐng)域的主要貸款方，美國區(qū)域銀行“面臨的真正困境浪潮才剛剛開始”。 在他看來，關(guān)于美聯(lián)儲降息的不確定性加劇了CRE行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，高借貸成本壓低了估值并引發(fā)了違約，導(dǎo)致作為貸款方的地區(qū)性銀行被困在難以出售的資產(chǎn)上。而相形之下，大型銀行一直在出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，令他們可以避免進(jìn)一步損失。

他透露，過去18個月，他的團(tuán)隊一直在購入一些美國大型銀行拋售的CRE貸款?！半S著不良貸款因到期而增加，我們預(yù)計大行將出售更多這些更具挑戰(zhàn)性的貸款，以減少其問題貸款敞口?！彼Q，而區(qū)域銀行對這種動蕩尤為敏感，紐約社區(qū)銀行（NYCB）今年稍早被曝尋求外部資本支撐其資產(chǎn)負(fù)債表，導(dǎo)致危機的重要問題是商業(yè)地產(chǎn)。對于銀行而言，抵押資產(chǎn)價值的下降可能會導(dǎo)致“貸款價值比”上升，也就是貸款金額與實際抵押品價值的比值增加。在極端情況下，甚至可能出現(xiàn)貸款金額超過抵押的房地產(chǎn)市值，給區(qū)域銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來壓力。

美聯(lián)儲主席鮑威爾6月12日表示，美國銀行系統(tǒng)仍然穩(wěn)健、強勁、資本充足，貸款發(fā)放也保持良好，銀行體系似乎狀況良好。而亞特蘭大房地產(chǎn)投資公司Peachtree Group的聯(lián)合創(chuàng)始人弗里德曼（Greg Friedman）稱:“我并不同意鮑威爾的觀點，我們看到區(qū)域銀行倒閉的風(fēng)險越來越大，銀行業(yè)被迫進(jìn)行大量整合?！?/P>

房地產(chǎn)開發(fā)商皮布爾斯公司（Peebles Corp.）的創(chuàng)始人皮布爾斯（Don Peebles）也稱:“美國辦公樓價格正在自由落體?！彼J(rèn)為美聯(lián)儲加息過快過高，引發(fā)地區(qū)性銀行的不穩(wěn)定。

(本文來自第一財經(jīng))