“以舊換新”成為目前各地樓市促進(jìn)置換需求的一把利器。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至6月23日，全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場聯(lián)動或更加順暢，更有利于推動已建成的存量商品房去庫存。

從目前來看，無論是“賣一買一”還是“以舊換新”，目前置換的痛點在于需要多長時間成功出售舊房。只有多管齊下才能讓“以舊換新”產(chǎn)生激活市場的鲇魚效應(yīng)。

已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”

近日，全國“以舊換新”的城市不斷擴(kuò)圍。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至6月23日，全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”，促進(jìn)一二手市場聯(lián)動，其中南京、鄭州推進(jìn)力度相對較大，國企“收儲存量商品房”的效果正逐漸顯現(xiàn)。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場聯(lián)動或更加順暢。

6月19日，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合相關(guān)單位共同開展“團(tuán)購優(yōu)惠”“以舊換新全國免傭”等活動。具體來看，在全國范圍內(nèi)所有以舊換新的消費者可憑中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開具的二手房交易傭金發(fā)票（包含買賣雙方）在參與活動的商品房項目抵扣房款。從抵扣規(guī)則來看，購買新房金額超過二手房可以全額抵扣；未超過，則按新房金額占二手房金額的比例進(jìn)行抵扣。

除此之外，還有更多城市不斷擴(kuò)大“以舊換新”的覆蓋面，調(diào)動了更多房企、機(jī)構(gòu)，以及多區(qū)域、多板塊參與，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)市場熱度。其中，繼5月3日上海商品住房“以舊換新”首批21個項目上線之后，6月新增4家房地產(chǎn)企業(yè)、6個項目和1家中介經(jīng)紀(jì)公司積極響應(yīng)“以舊換新”活動，截至6月18日，上海共計17家企業(yè)27個項目，11家中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與本次活動。

與此同時，自5月22日廣州市發(fā)布首批住房“以舊換新”活動倡議以來，在不到一個月的時間內(nèi)，廣州市接連三批推出住房“以舊換新”活動清單，越來越多商品住房項目加入其中。自此，廣州共有206個商品住房項目參與“以舊換新”活動，三批參與活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計68家，累計參與中介機(jī)構(gòu)共67家。目前，廣州住房“以舊換新”活動成交（已簽認(rèn)購書）客戶數(shù)量262組，有意向參與“以舊換新”購房客戶數(shù)量603組。

6月19日，在湖北省住房改革與發(fā)展研究會舉辦了住房“以舊換新”交易新模式研討會上，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長張濤介紹，2023年9月19日、2024年5月6日，武漢市先后出臺新舊兩版“漢十條”政策，對住房“以舊換新”進(jìn)行增值稅補(bǔ)貼、擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍、鼓勵企業(yè)直接收購等支持。武漢市“以舊換新”取得了一定的成績。

據(jù)悉，武漢市硚口區(qū)今年2月率先開展“以房換房”收儲模式，即區(qū)國有平臺企業(yè)直接用真金白銀將居民舊房收儲作為區(qū)里的保障性租賃住房。截至目前，硚口區(qū)“以舊換新”第一期活動已籌集新房房源108套，報名客戶246組，達(dá)成成交意向50套。

另據(jù)貝殼新房武漢站的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年以來，武漢市購買新房的客戶中，約有2.4%是置換了二手房的客戶。據(jù)此估算，今年1-5月武漢市成交新建商品住房2.2萬套，其中“以舊換新”的約528套。

多管齊下助推“以舊換新”更為順暢

事實上，目前住房“以舊換新”還存在痛點。無論是“賣一買一”還是“以舊換新”，能否順利置換的關(guān)鍵在于需要多長時間才能成功出售舊房。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房平均交易周期從去年的125天拉長至目前的136天。廣州市中心二手房從掛牌出售到成交售出的需時相對短一些，而受到一手房供應(yīng)分流購買力的外圍區(qū)域，二手房交易周期需時也相對長一些。盡管目前廣州二手房市場交投活躍度已回升，但由于放盤量也同步增長，二手房市場在售盤之間的競爭仍相當(dāng)激烈。從目前二手房市場行情來看，提升賣房速度相對有效的方法還是降價到位。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政認(rèn)為，目前住房“以舊換新”有三種主流的操作模式，即稅費補(bǔ)貼、政府收儲、三方聯(lián)動。其中，最有效的當(dāng)屬政府收儲模式。

在明源地產(chǎn)研究院分析人士看來，政府收儲在新房去庫存方面，更高效得多。接下來，“以舊換新”大概率依然會以市場自發(fā)聯(lián)動＋政策支持的模式為主，國企收購模式不太可能作為去庫存的主要手段進(jìn)行大規(guī)模復(fù)制?！耙耘f換新”的政策目標(biāo)，將主要用于激活市場活躍度和購買氛圍，讓有需求的購房者盡快參與進(jìn)來，從而盤活市場，實現(xiàn)去庫存的目標(biāo)。

從全國范圍來看，目前已經(jīng)有約30個城市出臺政策鼓勵通過收儲方式“去庫存”，包括廣州、武漢、杭州、貴陽、惠州、常州、桂林等地。值得關(guān)注的是，6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開“收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議”，并明確表示，要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。隨著參與的城市越來越多，“以舊換新”的落地模式也越來越豐富。

此外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，當(dāng)下地方政府將可信賴的平臺搭建起來，考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢，建議出臺舉措加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的“手拉手”交易，比如推行二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費用。另外，降低交易稅費、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齊下才能讓“以舊換新”產(chǎn)生激活市場的鲇魚效應(yīng)。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁