作者：余飛

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

2005年至去年11月末，新開工面積218.6億平米，銷售面積203.5億平方米。

新開工面積累計(jì)比銷售面積還多出15.1億平方米。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年前五個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，前五個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面積481557萬平方米，下降12.2%。房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。

前五個(gè)月有6.89億平米在施工，除此之外前五個(gè)月還有3億平米新開工，還有2.22億已經(jīng)竣工。

加在一起前五個(gè)月的商品房廣義供應(yīng)是12.11平米，當(dāng)然這其中有一部分已經(jīng)預(yù)售。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，前五個(gè)月商品房待售面積7.4億平米。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

而前五個(gè)月商品房的銷售面積，只有3.66億平米。供銷比是2比1。

這還只是狹義上的供銷比。如果算上二手房，整個(gè)市場即便五年內(nèi)不再建設(shè)，也根本不缺房子。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

事實(shí)上，從1998年房改至今，浩浩蕩蕩的城市化，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起，我們房屋整體供應(yīng)量已經(jīng)嚴(yán)重過剩。

換句話說，目前個(gè)別城市（如深圳）還存在房屋短缺情況，絕大多數(shù)城市都供大于求。

據(jù)住建部原副部長仇保興在“2022中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇”上表示，目前住房空置率達(dá)15%，有的省份達(dá)到25%甚至30%。

你說房子還會(huì)少嗎？

當(dāng)下，絕大多數(shù)不缺房子的另外兩個(gè)證據(jù)在于：

1、最近住建部召開會(huì)議，要求收儲(chǔ)工作擴(kuò)展至縣級(jí)市。

這一做法，側(cè)面證明，當(dāng)下絕大多數(shù)城市不會(huì)因?yàn)橥恋毓?yīng)成交減少而缺房子，房屋供應(yīng)嚴(yán)重過剩才是現(xiàn)狀。

2、多地住建局更改為更新局。

截至6月20日，武漢、襄陽、仙桃、十堰、潛江、荊州、黃岡、黃石、恩施州、神農(nóng)架林區(qū)等地的住房和城市更新局均已掛牌。此外，武漢、襄陽、仙桃、十堰、荊州、黃岡、黃石、恩施州、神農(nóng)架林區(qū)等地的住房和城市更新局官方網(wǎng)站均已上線。

從建設(shè)到更新，名稱的改變體現(xiàn)了主要職能的改變。以前主要是新建，現(xiàn)在主要是更新。

這意味著，這些地方城市已經(jīng)意識(shí)到到房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代。瘋狂建設(shè)的時(shí)代過去了，存量時(shí)代到來，未來的需求是舊房翻新。

賣地收入減少，短期內(nèi)不會(huì)影響供大于求的結(jié)構(gòu)，但對(duì)地方政府的財(cái)政沖擊，已經(jīng)顯而易見。

因?yàn)?span style="background-color: rgba(9, 187, 7, 0.31)">賣地收入的拐點(diǎn)，不僅是樓市的拐點(diǎn)，更是地方財(cái)政收入的拐點(diǎn)。

1994年央地財(cái)政分灶之后，中央獨(dú)享消費(fèi)稅、關(guān)稅、船舶噸稅、車輛購置稅、以及央企上交的稅收等。

非海關(guān)代收的增值稅、國企民企稅收、資源稅、印花稅都是央地共享。

而與土地相關(guān)的稅收都是地方獨(dú)享。

整體來看，稅收的大頭歸了中央。

為了彌補(bǔ)地方稅收欠缺，賣地收入劃歸地方。因此，賣地收入成了地方重要的錢袋子，甚至是主要的錢袋子。

前些年，主要城市賣地收入動(dòng)輒上千億，杭州、上海、北京更是在3000億左右，所以地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大規(guī)模進(jìn)行。

然而，隨著土地財(cái)政落幕，地方的活錢越來越少。

粵開證券研究院梳理的數(shù)據(jù)顯示，2023年除了缺少數(shù)據(jù)的遼寧、西藏外，公布數(shù)據(jù)的29個(gè)地區(qū)賣地收入相比于高點(diǎn)，無一不在下降。

其中青海、、黑龍江的賣地收入相比于高點(diǎn)，膝蓋斬了，跌幅超過70%。

云南、甘肅、廣西、天津、山西、廣東、河南的賣地收入相比于高點(diǎn)，均腰斬。

地方極度依賴的賣地收入大跳水，是最近三年地方政府爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的主要原因之一。

同時(shí)，也讓地方政府更加依賴中央的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付。

2020年疫情爆發(fā)初年，封鎖不斷，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展受困，于是當(dāng)年中央給予了地方83339億元轉(zhuǎn)移支付，相較于2019年，增加了8924億元。

2021年是疫情三年中較為平緩的一年。

到了2022年，疫情再次肆虐，其對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響程度絲毫不亞于2020年。于是，中央再次加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度。當(dāng)年轉(zhuǎn)移了97144.75億元，轉(zhuǎn)移數(shù)量足足比2021年多出了13774.75億元，增量創(chuàng)歷史新高。

2023年，中央對(duì)地方一般公共預(yù)算轉(zhuǎn)移支付首次突破10萬億元，達(dá)到了102945.19億元。

在這種背景下，如何提高地方政府的錢袋子，成為當(dāng)務(wù)之急。

之前按照中央的設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)稅取代或者補(bǔ)充賣地收入，成為地方政府新的錢袋子。但是在樓市下行行情中，房地產(chǎn)稅被擱置了。

2022年，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，在財(cái)稅體系上做創(chuàng)新，并將經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到全國。

2024年，官方在“關(guān)于2023年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2024年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告”里再次提出，要“研究健全地方稅體系，推動(dòng)消費(fèi)稅改革”。

健全地方稅體系、推動(dòng)消費(fèi)稅改革，成為了新方向。而市場上，呼吁將中央獨(dú)享的消費(fèi)稅分給地方以及加稅，聲音越來越大。

專家的解釋是：

一方面，國內(nèi)消費(fèi)稅收入體量較大，目前是中國第三大稅種，2023年國內(nèi)消費(fèi)稅收入約1.6萬億元。

另一方面，2019年國務(wù)院發(fā)文明確，在征管可控的前提下，后移消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)，改革調(diào)整的存量部分核定基數(shù)，由地方上繳中央，增量部分原則上歸屬地方。

有學(xué)者測算，消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)后移、并劃歸地方，云南、上海、湖北、湖南和遼寧有點(diǎn)吃虧，廣東、四川、河南、山西、安徽、河北比較受益。

加稅方面，有專家認(rèn)為，大排量燃油車的消費(fèi)稅、高度白酒的消費(fèi)稅，都還有上調(diào)空間。

但財(cái)新網(wǎng)最新發(fā)布的周刊《醞釀新一輪財(cái)稅改革》的文章指出：

在經(jīng)濟(jì)增長放緩時(shí)期，加稅改革往往更難。

也有專家認(rèn)為，應(yīng)該鼓勵(lì)地方城市增加股權(quán)財(cái)政收入，也即效仿合肥的風(fēng)投模式。

合肥的成功有其偶然性和歷史機(jī)遇性，而且合肥的成功，也并不是被宣傳的那樣是一場簡單的風(fēng)投勝利。

公眾號(hào)“冰川思想庫”概括：

在成功投資引進(jìn)京東方、長鑫存儲(chǔ)、蔚來汽車等企業(yè)的背后，合肥的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)際上經(jīng)過了漫長的鋪墊過程。

引進(jìn)京東方，是因?yàn)樽鳛椤凹译娭肌保戏省八拇蠹保照{(diào)、彩電、洗衣機(jī)和冰箱）的產(chǎn)量，曾連續(xù)多年位居全國第一，家電產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，產(chǎn)生了對(duì)液晶顯示屏的海量需求。合肥引進(jìn)京東方，其實(shí)是為了提升零部件的本地配套率，解決家電產(chǎn)業(yè)的配套需求。

引進(jìn)蔚來，是因?yàn)楹戏室呀?jīng)有了一定的汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，而蔚來汽車和合肥龍頭車企江淮汽車，之前已經(jīng)代工合作了三年。

打造“芯屏器合”，是合肥在家電、電腦、顯示產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，對(duì)芯片的需求量不斷提升，芯片又面臨著卡脖子的難題。“缺芯”之痛下，地方才下場，通過股權(quán)投資引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚。

而且，世人只看到了引進(jìn)的成功案例，沒有看到失敗案例。合肥曾引進(jìn)江蘇船企熔盛重工集團(tuán)，甚至花了12億元改造河道。2013年，合肥宣布與北大未名集團(tuán)合作，投資200億共同在合肥建設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。雙方合作同樣隨著未名集團(tuán)的破產(chǎn)重組。

兩個(gè)項(xiàng)目，都成了一地雞毛。

所以說，合肥是特定時(shí)代下的成功，并不適合所有城市，經(jīng)驗(yàn)也很難推廣復(fù)制。

總而言之，在賣地收入下降的背景下，增加地方政府的財(cái)政收入，是當(dāng)下亟待解決的頭等大事。

7月份，中央將召開“研究進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化”的重要會(huì)議即將召開，財(cái)稅體制改革無疑是其中的重要內(nèi)容。

靜待消息吧。