本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

欲剝離房地產業(yè)務的美的置業(yè)，走出大漲行情。

6月24日，美的置業(yè)（03990.HK）股價一路暴漲，高點時相比上一個交易日翻倍。最終，美的置業(yè)收報6.37港元/股，每股上漲2.62港元，漲幅高達69.87%。

前一日晚間，美的置業(yè)發(fā)布內部重組公告，公司建議將房地產開發(fā)業(yè)務（下稱“房開業(yè)務”）的權益重組至私人公司持有，由此組建私人公司集團。通過實物分派私人公司股份的方式，將私人公司集團從美的置業(yè)集團剝離。根據(jù)公告，私人公司指美的建業(yè)（ 英屬維京群島 ）有限公司（下稱“美的建業(yè)”）。

截至公告日期，美的置業(yè)的控股股東是創(chuàng)始人何享健的兒媳盧德燕，擁有81.13%的已發(fā)行股份，而何享健是盧德燕的一致行動人。

時代財經了解到，2023年，美的建業(yè)實現(xiàn)未經審核收入699億元，在美的置業(yè)年度總收入中的占比達到94.97%；未經審核稅前凈利潤41億元，相當于整體凈利潤的91.11%。

而剝離了房開業(yè)務的美的置業(yè)（下稱“保留集團”），將是一個收入規(guī)模僅有數(shù)十億的上市公司。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

剝離房開業(yè)務，上市主體“輕裝上陣”

重組及實物分派完成后，保留集團的控股股東及其持股保持不變，其中，將繼續(xù)由控股股東持股81.13%，其他股東持股18.87%。

美的建業(yè)則由控股股東按照其在美的置業(yè)原有持股比例繼續(xù)持有81.13%，控股股東將在此持股比例的基礎上，收購或安排其全資附屬公司收購未被選擇現(xiàn)金的股東接納的所有私人公司股份，余下股份由其他選擇實物分派的股東持有。

值得一提的是，選擇現(xiàn)金的股東持有的每一股股份將可獲得5.90港元現(xiàn)金代價，該價格相比內部重組公告前的最后一個交易日收盤價3.75港元/股溢價約57.33%。

此次交易完成后，美的建業(yè)集團則將繼續(xù)主要從事房開業(yè)務，包括但不限于項目投資活動，而保留集團的主營業(yè)務將剩下物業(yè)管理服務業(yè)務、商業(yè)物業(yè)及產業(yè)園業(yè)務、房地產科技業(yè)務、建設項目管理業(yè)務。

與房開業(yè)務比起來，現(xiàn)有其它主營業(yè)務的體量較小。公告顯示，2023年，計劃進行剝離的美的建業(yè)未經審核收入為699億元，未經審核稅前凈利潤為41億元；而保留集團實現(xiàn)未經審核備考收入為35億元，對應的未經審核備考歸母凈利潤為3億元。

截至2023年12月31日，美的置業(yè)房地產開發(fā)及銷售業(yè)務（不包括美的置業(yè)持有及運營的商業(yè)物業(yè)和產業(yè)園）涉及319個物業(yè)開發(fā)項目，土地儲備的總建筑面積約2650萬平方米。

物業(yè)管理服務雖為僅次于房開業(yè)務的第二大業(yè)務，但收入規(guī)模卻不到后者的3%。時代財經了解到，2023年，美的置業(yè)的物業(yè)管理服務業(yè)務實現(xiàn)收入15.22億元；截至2023年12月31日，美的置業(yè)在中國66個城市服務385個物業(yè)項目，總合約建筑面積約9032萬平方米，在管面積6535萬平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。

房開業(yè)務被剝離出上市公司體系后，保留集團有意擴大業(yè)務范圍。根據(jù)公告，留在上市公司體系內的建設項目管理業(yè)務，目前的業(yè)務內容為向地方政府及關聯(lián)方美的控股集團提供服務，包括（但不限于）向公立醫(yī)院和學校以及用作康體、醫(yī)療及辦公等相關用途的各類建筑或經營場所提供工程建設管理、智能系統(tǒng)安裝及其他相關配套服務。

重組完成后，建設項目管理業(yè)務的服務范圍將拓展至住宅物業(yè)的建設項目管理，包括為剝離的房開業(yè)務所持有的物業(yè)提供服務。此外，保留集團還計劃多元化該業(yè)務的客戶群體，拓展獨立第三方客戶。

其中，住宅物業(yè)的建設項目管理服務內容主要包括物業(yè)開發(fā)、設計、規(guī)劃及建造（例如監(jiān)督和控制項目建設階段的任務和活動，包括在建樓棟的進度、成本、質量和安全管理）、銷售及市場推廣。

換言之，重組及實物分派完成后，保留集團將成為美的建業(yè)的代建公司。

主動變革，仍看好房地產行業(yè)

盡管近幾年房地產處于調整期，但對于美的置業(yè)而言，房開業(yè)務依然能為其帶來頗為豐厚的收入和利潤。為何房開業(yè)務還是走上了被剝離的道路？

根據(jù)公告，美的置業(yè)董事認為，建議分派的目的是使股東能夠變現(xiàn)其在美的置業(yè)的投資，并減少其與美的置業(yè)股份相關的房開業(yè)務投資風險，同時使得美的置業(yè)專注于發(fā)展保留業(yè)務。

美的置業(yè)董事進一步指出，公司雖然在2023年度維持健康的財務比率，并設法滿足“三道紅線”的要求，但美的置業(yè)仍須承擔沉重負擔及債務以支持其房開業(yè)務，而把房開業(yè)務從美的置業(yè)剝離，將可減少美的置業(yè)的負債和與房開業(yè)務的重資產屬性相關的信用風險。

2023年年度報告顯示，截至報告期末，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為201.4億元，其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為175.5億元，原定到期日為三個月以上的定期存款為5000萬元，受限制現(xiàn)金為25.4億元。而截至報告期末，美的置業(yè)凈負債率為35.8%，現(xiàn)金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，有息負債380.7億元。

此外，美的置業(yè)董事認為輕資產保留業(yè)務相對較高的利潤率被房開業(yè)務相對較低的利潤率 沖減，因此投資者難以單獨對輕資產保留業(yè)務進行估值，而重組及實物分派后，美的置業(yè)的股價將更好地反映保留業(yè)務的價值。

在房地產的調整期，美的置業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，但自2023年以來，公司股價依然在波動中持續(xù)下探。在發(fā)布內部重組公告的最后一個交易日（2024年6月21日），美的置業(yè)收報3.75港元/股，對比2023年的第一個交易日股價10.12港元/股（注：2023年1月3日，前復權），跌去了62.94%。

不過，美的置業(yè)擬將房開業(yè)務進行內部重組，置入由控股股東何享健家族控股的私人公司，并不意味著房地產不被看好。據(jù)了解美的置業(yè)人士消息，“這次重組是美的體系的一次主動變革，是對新常態(tài)下房地產業(yè)務轉型進行的探索，積極嘗試重資產拿地與開發(fā)運營分離的房地產經營模式，讓土地回歸資本、開發(fā)回歸能力。美的置業(yè)和美的控股對這個行業(yè)還是有信心的，他們也會繼續(xù)堅守在這個行業(yè)里”。

上述人士補充道，如果重組得以順利實施，房地產開發(fā)業(yè)務的拿地規(guī)?？梢愿苯拥亟柚毓晒蓶|的資金實力，從而達到拓展空間的目的。上市公司操盤房地產項目則無需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產開發(fā)規(guī)模將可以做得更多。

今年以來，有計劃剝離房地產業(yè)務的上市公司不止美的置業(yè)。3月，“寧波地產一哥”山子股份（現(xiàn)名“山子高科”）宣布，公司擬通過產權交易機構公開掛牌轉讓房地產業(yè)務相關股權和債權資產，將全面退出房地產業(yè)務，集中精力和資源聚焦圍繞以整車制造為核心的汽車產業(yè)生態(tài)，加快向高科技公司轉型。

4月26日，老牌房企華遠股份發(fā)布關于籌劃重大資產出售暨關聯(lián)交易的提示性公告。公告顯示，華遠地產計劃將公司持有的房地產開發(fā)業(yè)務相關資產及負債轉讓至控股股東北京市華遠集團有限公司，而交易完成之后，華遠地產將聚焦于代建、酒店經營、資產管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務的戰(zhàn)略轉型。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房企構建新發(fā)展模式將更加側重輕資產運營管理業(yè)務，有助于上市公司在財務方面“輕裝上陣”，“重資產開發(fā)業(yè)務剝離轉讓，其對應的資產及負債也同時轉讓，能降低企業(yè)的杠桿率及負債水平，減輕償債壓力，增強抗風險能力，助力穿越周期”。