最近，出臺“以舊換新”細則的城市，越來越多了。

6月，西安房協(xié)也發(fā)出了《西安市住房“以舊換新”活動倡議書》，正式加入“以舊換新”的行列。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經有超過70個城市在鼓勵一二手聯(lián)動的“以舊換新”模式。

6月20日，住房城鄉(xiāng)建設部召開了“收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議”，并明確表示，要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

隨著參與的城市越來越多，“以舊換新”的落地模式也越來越豐富。

“以舊換新”四大模式

部分城市政策初步見效

從具體的落地執(zhí)行來看，目前“以舊換新”主要有幾種類型：

① 開發(fā)商和中介主導，自發(fā)合作的模式，以上海和深圳為典型。

也就是購房者、開發(fā)商和中介，簽訂一個三方協(xié)議。深圳的“換馨家”，甚至還將16家經過認證的房地產自媒體也納入了合作范疇。

首先，購房者先和開發(fā)商達成購房意向，并鎖定房源；

然后，中介和其他渠道機構集中資源助力舊房銷售，線上線下大力推廣，幫助舊房成交。

一定期限內，一般是兩個月到半年，如果舊房銷售成功，就按照之前的協(xié)議來購買新房。如果銷售不成功，房企退還購房誠意金。

這種模式，主要還是通過市場參與主體的自發(fā)協(xié)同，來打通“賣一買一”的成交鏈條。

中介公司，可以辨別出更有誠意的置換客戶，集中資源成交重點二手房源，也能拿到新房的渠道傭金。

換房者，可以加快賣房速度，還可以享受一定的賣房傭金優(yōu)惠、購房優(yōu)惠、商貸優(yōu)惠，和換房期間的租金傭金優(yōu)惠。

房企，則可以盡早鎖定誠意客戶，縮短成交周期。

對于三方來說，都有動力去參與其中。因此，從目前的落地情況來看，也還算符合預期。

以深圳為例，據(jù)報道，截至5月19號，活動落地不到一個月的時間，樂有家與綠景白石洲合作的“以舊換新”類別簽約已經達到20單，成交金額約3億。

最近廣州行業(yè)協(xié)會也發(fā)出住房“以舊換新”倡議，鼓勵房企為換房人提供購房款折上折、購房大禮包（家具、家電、家裝等）、減免物業(yè)服務費等優(yōu)惠；鼓勵中介給予換房人傭金優(yōu)惠等。

規(guī)?；靖采w了目前廣州主要的中介機構及主力在120多個售樓盤，這種群體性的市場聯(lián)動，能夠一定程度上起到活躍市場氣氛的作用。

② 國企直接下場收購模式，鄭州、南京、珠海等城市都有落地。

也就是地方國企或是城投，直接收購買房者的舊房，收購的款項可以用于購買指定的新房。舊房則作為保障性住房和人才公寓。

這種模式交易簡單，相當于“以房易房”，成交周期更短。也是目前最受購房者歡迎的一種模式。

以江蘇省南京為例，截至5月20日，南京安居的微信小程序“寧換新”平臺上，登記意向報名就有約4150 組，初審符合條件的登記約3430組。最終，繳納新房意向認籌金的換房人已經有515組，其中52組客戶已經確認成交了。

在珠海市，市場化程度比較高的國企華發(fā)股份也有進行收購式“以舊換新”。

要求置換的舊房房齡在15年內，產權清晰、面積不限，業(yè)主為自然人。相較于鄭州要求收購的二手房必須在120㎡以下，位置在三環(huán)以內部分區(qū)域，條件更加寬松。

認購的新房則必須是華發(fā)全資開發(fā)的新房項目?？蛻糁恍枰涍^報名、選購新房、舊房評估、收購認購、手續(xù)辦結這五個步驟，就可完成舊房與新房的置換。

同時，客戶也可以選擇不把房子賣給華發(fā)，而是自己在市場上放盤，華發(fā)委托貝殼進行銷售，并補貼給客戶2個點的交易傭金，也算是市場聯(lián)動的一種新模式了。

③ 國資下場批量收購模式???????

6月20日，住房城鄉(xiāng)建設部召開了“收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議”，并明確表示，要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

目前全國范圍已經有約30個城市出臺政策鼓勵通過收儲方式“去庫存”。包含廣州增城、武漢、杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。

這次會議后，國家隊下場收樓去庫存的模式，將明確擴展至縣級城市了。也就是基本覆蓋了目前庫存壓力最大的三四線城市。

這種模式，相較之前的“棚改”去庫存，在流程上更加直接。地方政府直接下場，批量收購開發(fā)商的庫存，去掉了舊房業(yè)主換房的環(huán)節(jié)，能夠立竿見影地改善房企的現(xiàn)金流。對房企來說，可以解燃眉之急。

并且部分城市目前的收儲價格，是采用按照周邊房源定價的模式。

例如惠州是“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”，杭州臨安是“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”。廣州市增城區(qū)則按照“土地成本+建安成本”的成本法評估方式確定收儲價格。

目前，不少城市的市場價格其實已經是低于開發(fā)商的成本價了。因此，政策集中收儲對房企來說，會產生很大的吸引力。

④ 政府主導模式。

即政府出臺相關的換房優(yōu)惠政策，提供稅費減免、購房補貼等，鼓勵市民“以舊換新”。

例如福建龍巖對購買建面60㎡以上新房的置換客戶，給與100元/平的購房補貼。對購買建面60㎡以上二手房的購房人，給予80元／平方米的購房補貼。江蘇徐州對符合條件的換房家庭，按照新購商品房合同價，給予0.8%或1.2%的購房款補貼；揚州則給予新購商品住宅不超過1.5%的契稅補貼。

這種模式，試圖通過政府補貼的形式，來促進舊房的流通和新房的銷售。但由于力度有限，往往也只能作為市場調節(jié)機制的一種補充，很難產生立竿見影的效果。

另外，還有極個別城市，例如肇慶，采用了“舊轉保”的特殊模式。購房者可以將舊房轉為保障性住房，由政府統(tǒng)一出租，并獲得政府指定機構支付的一定年限的租金，款項則用于購買商品房。

相當于業(yè)主可以提前兌現(xiàn)未來幾年的舊房租金收益，來用于購買新房。

最后， 政府主導，開發(fā)商和中介介入的模式。

也就是前三者結合的模式，既有政府主導，提供政策支持，又有企業(yè)參與保證優(yōu)質房源和價格讓利，還有中介撮合保障舊房的銷售，基本上各方市場力量都參與進來了，更有利于“以舊換新”的推進，降低購房者的交易成本。

其實，上一輪的樓市去庫存（2014-2019年），政府主導的“棚改”，本質上也是“以舊換新”。

舊房直接拆除，這部分的無效二手供應直接消失了，貨幣化安置購買新房，則是由政府買單置換，立竿見影地實現(xiàn)了新房去庫存的目標。

但是，這一輪的去庫存，卻沒有這么簡單。不同點在于，這一次，不僅一手房需要去庫存，二手房也存在去庫存的問題。

目前，到2024年4月末時，新房庫存已經回升到7.46億平米，高于2015年的7.19億平米，達到歷史高點。與此同時，不少城市的二手房掛牌量也在不停地創(chuàng)歷史新高。

并且大部分城市的樓市都已經進入存量時代，二手房成交已經占據(jù)樓市的主導地位了。個人業(yè)主降價套現(xiàn)和恐慌式拋盤之間，形成了相互促進的負面螺旋，已經對一手房形成了客戶分流和價格下行的競爭壓力。

因此，這一輪的新房去庫存，不僅需要“以舊換新”的間接式去庫存，即通過刺激一二手傳導，來釋放置換需求。

同時也需要直接地去庫存，也就是動用政府力量，來直接進行庫存商品房和存量住宅用地的收儲。

5月14日杭州臨安區(qū)就已經打響了第一槍。由政府在臨安區(qū)范圍內收購一批商品住房，用作公共租賃住房。收購房源面積預計將達到1萬平，以整棟為單位收購現(xiàn)房，或一年內具備交付條件的期房，收購價格不超過周邊房源、車位的評估價。

這種模式，相較之前的“棚改”，在流程上更加直接。地方政府直接下場，批量收購開發(fā)商的庫存，去掉了舊房業(yè)主換房的環(huán)節(jié)，可以更加高效地改善房企的現(xiàn)金流。

因此，政府收儲在新房去庫存方面，要比“以舊換新”高效得多，收儲房源質量和集中度也更強，更方便后續(xù)的租賃和管理。

接下來，“以舊換新”模式大概率依然會以市場自發(fā)聯(lián)動＋政策支持的模式為主，國企收購模式不太可能大規(guī)模復制，作為去庫存的主要手段。

“以舊換新”的政策目標，將主要是用于激活市場活躍度和購買氛圍。讓有需求的購房者盡快參與進來，從而盤活市場，實現(xiàn)去庫存的目標。

直接收購型的“以舊換新”，也可以作為輔助手段，來穩(wěn)定二手市場的價格預期。??

當然，政府直接下場收儲目前最大的難點——資金，還沒有解決。如果按照5月17號的“設立3000億元保障性住房再貸款”的提法，規(guī)模很明顯是遠遠不夠的。如何在不增加地方政府債務壓力的前提下，去完成去庫存目標，還要看后期持續(xù)的資金支持力度。