隨著大拆大建一夜暴富的神話(huà)落幕，老舊小區(qū)改造在2019至2023年間如火如荼地展開(kāi)，全國(guó)累計(jì)改造22萬(wàn)個(gè)小區(qū)，惠及居民3800多萬(wàn)戶(hù)、約1億人。

然而，簡(jiǎn)單的外墻翻新、加裝電梯等措施，并不能從根本上解決老小區(qū)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。安徽銅陵的居民樓倒塌事件，更是給老舊小區(qū)的安全問(wèn)題敲響了警鐘。一種新的改造模式——“原拆原建”應(yīng)運(yùn)而生，民間對(duì)此模式的認(rèn)同度和呼聲越來(lái)越高。它能否成為老小區(qū)改造的新出路，值得我們深入探討。

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原拆原建的要求

“原拆原建”是一種城市更新方式，指的是拆除老舊住宅并在原地重建新房。居民無(wú)需離開(kāi)熟悉的環(huán)境，就能獲得顯著提升的居住條件。

那么享受這樣的權(quán)益需要達(dá)到怎樣的要求呢？

1. 危舊程度的評(píng)估

“原拆原建”并非適用于所有老舊小區(qū)，它需要滿(mǎn)足以下條件：房齡久遠(yuǎn)、存在結(jié)構(gòu)安全隱患，無(wú)法通過(guò)改造政策維修加固的；沒(méi)有獨(dú)立的廚衛(wèi)的老公房、預(yù)制板房等。

因此，要對(duì)老舊小區(qū)的危舊程度進(jìn)行評(píng)估，按房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的名錄所示，城鎮(zhèn)C/D級(jí)危房。

2. 業(yè)主同意率

業(yè)主的同意率是原拆原建能否實(shí)施的關(guān)鍵，目前一些地方都規(guī)定業(yè)主同意率應(yīng)達(dá)到100%，才會(huì)出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃“自拆自建”。

網(wǎng)友@快樂(lè)馬 ：個(gè)人感覺(jué)100%同意是最基礎(chǔ)的紅線，時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)原因、情感寄托，所有的都需要考慮，不能是少數(shù)服從多數(shù)！

3. 政策支持

政策支持對(duì)于原拆原建項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要，不僅能確保新房的工期和質(zhì)量，還能有效保障居民的利益。

當(dāng)然，也有地方規(guī)定應(yīng)遵循“原址、原面積、原樓層、原高度、原性質(zhì)”的原則下進(jìn)行重建。

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原拆原建的優(yōu)點(diǎn)

前幾天沖上新聞熱搜的話(huà)題：浙江購(gòu)房團(tuán)狙擊杭州“老破小”、上海年輕人開(kāi)始拯救老破小，還有廣東有預(yù)制板樓要拆了重規(guī)劃重建，房東紛紛撤回二手房：不賣(mài)了！

大家都疑惑：為什么老破小突然變香了？正是“原拆原建”改造模式被越來(lái)越多人推崇，優(yōu)勢(shì)明顯。

優(yōu)勢(shì)一：居民獲得感的顯著提升

它為居民帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的利益，曾經(jīng)狹小、布局不合理、功能不齊全的老舊住宅煥然一新。

增設(shè)電梯后，老年人的出行變得更為便捷。同時(shí)小區(qū)的活動(dòng)空間和停車(chē)設(shè)施增加了，居民無(wú)需離開(kāi)熟悉的社區(qū)環(huán)境，便能享受到更新帶來(lái)的種種便利。此外，建好的新房也會(huì)增值，與周邊商品房看齊。

優(yōu)勢(shì)二：城市歷史的保護(hù)

與過(guò)去的大拆大建不同，“原拆原建”更加注重對(duì)城市肌理的保留和風(fēng)貌的延續(xù)。它采用“小規(guī)模、漸進(jìn)式”的有機(jī)更新方式，將城市的獨(dú)特韻味和歷史記憶得以保留下來(lái)。這也是得到政策支持的重要原因。

優(yōu)勢(shì)三：助力“雙碳”目標(biāo)的達(dá)成

“原拆原建”的方式還積極響應(yīng)了國(guó)家提出的“雙碳”目標(biāo)，它通過(guò)綠色建造、完善建筑拆除管理等措施，減少了碳排放和能源消耗。

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遇到的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

老小區(qū)“原拆原建”本來(lái)以為是多方受益的事情，卻有著不容忽視的現(xiàn)實(shí)困境。

1、資金有誰(shuí)出？

起初許多居民想法很美好：在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加樓層，把多出來(lái)的房子賣(mài)掉，就能覆蓋成本。

政策嚴(yán)控容積率，確保宜居環(huán)境。再加上拆建是民生工程，套內(nèi)面積不能減少，公攤增加致總建筑面積增10%～15%，業(yè)主需自籌資金。

網(wǎng)友@雨后彩虹表示：自己不花錢(qián)就可以！

我住在上世紀(jì)80年代的老破小，屬于不愿意重建的一類(lèi)，里面裝修好好的，外面破就破一點(diǎn)，畢竟買(mǎi)菜上學(xué)就醫(yī)都方便。如果孩子大了，直接賣(mài)了換周邊的電梯房，現(xiàn)在折騰啥呢。

2、時(shí)間的考驗(yàn)

拆舊建新是一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，可能需要三到五年，這期間老年人尤其難以忍受長(zhǎng)時(shí)間離開(kāi)熟悉的家居環(huán)境。

還有的老人擔(dān)心租不到合適的房子不說(shuō)，身體也承受不住。

網(wǎng)友@豆豆：所在城市的市中心今年大規(guī)模拆遷，一家老小的出去租房過(guò)渡蠻累人的~選擇原拆原遷，但現(xiàn)在太多都是到期給不到安置的，住上自己的房子也不知道要什么時(shí)候~

3、投資的疑慮

居民擔(dān)心額外的投資在未來(lái)難以回收，特別是子女在外地生活，不愿回老家繼承房產(chǎn)時(shí)，維護(hù)成本成為負(fù)擔(dān)。

理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)卻骨感，樓房“原拆原建”都沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單，有人不經(jīng)疑惑現(xiàn)在的高層建筑，將來(lái)也是老破小，且高層的維護(hù)更加困難，怎么解？

我們應(yīng)銘記的是“房住不炒”基本原則，著眼居住的實(shí)用性和舒適度，而不是其他。

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