作者：文雨，編輯：小市妹

這是美的置業(yè)的一大步，更是中國房地產(chǎn)的一大步。

6月23日晚間，港股美的置業(yè)拋出一份公告，擬將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)權線從上市公司重組至控股股東，重組完成后美的置業(yè)將實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務與持續(xù)經(jīng)營性業(yè)務的股權分設。消息一經(jīng)發(fā)布，立即引發(fā)高度關注和認可，6月24日早盤，美的置業(yè)開盤后直線沖高，全天漲幅近70%。

資本市場永遠是對的。

【有誠意】

根據(jù)美的置業(yè)披露的公告，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務先進行內(nèi)部重組，由私人公司全權持有該業(yè)務，然后通過實物分派私人公司股份+現(xiàn)金選擇權的方式將私人公司從上市公司剝離。

簡單來說，愿意繼續(xù)留下來參與房開業(yè)務發(fā)展，并從中分享紅利的美的置業(yè)投資者可以選擇實物分派，即與公司控股股東美的發(fā)展控股一同持有私人公司股份；希望落袋為安的投資者則可以選擇對等的現(xiàn)金分派，控股股東開出的條件是每股分派現(xiàn)金5.9港元，相比公告前一日收盤價溢價57.33%。

交易完成后，美的置業(yè)不再持有私人公司任何股份，由上市公司控股股東和其他選擇實物分派的股東共同持有私人公司股份，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務也將正式從美的置業(yè)的子公司調(diào)整為兄弟公司。

從投資者的角度出發(fā)，此次交易中美的置業(yè)的大股東是相當夠意思的。一方面，沒有強買強賣，而是給予充分自主的選擇權，去留皆由中小股東自己決定；另一方面，即便對那些不想再繼續(xù)投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的投資者，大股東也沒有冷眼相待，恰恰相反，給出了非?？捎^的價碼，溢價57.33%就是誠意的最好體現(xiàn)。

放眼中國現(xiàn)在所有房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)都既沒意愿也沒能力再對投資者負責，愿意拿出真金白銀補貼中小股東的恐怕只有美的置業(yè)這一家。僅憑這一點，美的置業(yè)的大股東就值得被高看一眼，更何況，公司這一次嘗試和探索的潛在意義遠不止這些。

【有前途】

區(qū)別于很多企業(yè)將資產(chǎn)剝離后就徹底在經(jīng)營上一刀兩斷，美的置業(yè)的選擇是股權分設而經(jīng)營不分設，即美的置業(yè)仍將保留對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的操盤運營，上市公司業(yè)務架構將由“房地產(chǎn)開發(fā)+資產(chǎn)運營服務+房地產(chǎn)科技”調(diào)整為“房地產(chǎn)開發(fā)代建+資產(chǎn)運營服務+房地產(chǎn)科技”。

說的再直白一些，盡管房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務脫離報表了，但上市公司平臺依然可以從中獲利。此舉的高明之處在于，既最大限度的保留了上市公司的盈利能力，又一蹴而就的釋放了上市公司的估值水平。

可能很多人并沒有注意到，當下二級市場對房地產(chǎn)和物管的估值是截然不同的，根據(jù)中金最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其所覆蓋的優(yōu)質央國企內(nèi)房開發(fā)商當前市盈率的平均值為5倍左右，而優(yōu)質物管/代建公司的平均市盈率卻能達到10倍上下。如果不剝離房地產(chǎn)業(yè)務，二級市場只會給予美的置業(yè)較低估值，連同物管和商管在內(nèi)的其他業(yè)務也會被拖累，剝離后公司在業(yè)務構成上徹底變?yōu)橐患椅锕芄荆碚撋瞎乐邓綄⒕偷胤?。這并非主觀上的一廂情愿，而是有著扎實的現(xiàn)實基礎。

2023年，美的置業(yè)物管收入同比增長33%至15億元，在管面積同比增長22%至6535萬平方米；商業(yè)投資運營收入同比增長23%至3.6億元，在營商場的日均客流量同比大增94%至18.4萬人次；與此同時，睿住建科和睿住智能的第三方訂單占比均同比有所提升。卸下房地產(chǎn)包袱后，美的置業(yè)剩余各項業(yè)務都具備比較強的成長性，而更強的成長性自然要對應更高的估值水平，這是資本市場的基本邏輯。

不用再為房地產(chǎn)業(yè)務承擔信用風險，不用再被房地產(chǎn)業(yè)務的估值所累，美的置業(yè)自此輕裝上陣，廣闊天地，大有可為。

【有價值】

剝離房地產(chǎn)業(yè)務對上市公司有好處，對房地產(chǎn)業(yè)務本身也有好處。

中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨的現(xiàn)實人盡皆知，相對友商而言，身處“綠檔”的美的置業(yè)處境還算不錯，截至2023年底，公司有息負債為380.7億元，同比下降21.4%，凈負債率35.8%，現(xiàn)金總量201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動用的額度有1198億元。這些指標放在業(yè)內(nèi)基本全都是優(yōu)等生水平，但即便如此，也必須為持久戰(zhàn)做提前準備。

很明顯，如果繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)務放在上市公司旗下，無論融資還是拿地都不方便，騰挪空間有限，美的發(fā)展控股接手后可以充分施展拳腳，以公司的實力，完全可以調(diào)動資源去贏下這一場硬仗。這不僅關乎公司房地產(chǎn)業(yè)務的前途，更關乎保交樓這一民生大事，從這個角度來看，美的置業(yè)此次重組交易是有潛在價值的，這種價值不僅僅是經(jīng)濟價值，還有社會價值，而大股東在此時此刻、此情此景下能主動站出來接手，本身就彰顯了一種責任和擔當。如果后期這一模式能夠成功，對于指引中國房地產(chǎn)走出迷津也是大功一件。

事實上，美的置業(yè)此次資產(chǎn)重組背后還有一層價值，就是其厚待中小股東的做法為整個資本市場樹立了榜樣。

過去幾年，中國資本市場經(jīng)歷了一段比較復雜的時期，大股東損害中小股東利益的行為屢見不鮮，嚴重影響廣大中小投資者對資本市場的信心，證監(jiān)會對此高度重視，去年以來出臺了一系列推動上市公司回饋股市、保護中小投資者利益的措施。美的置業(yè)在這方面一直是表率，自2018年上市以來，公司連續(xù)六年累計派息金額約90億港元，多年來派息比例始終維持在40%以上，絕對領先于業(yè)內(nèi)。此次重組主動兜底風險資產(chǎn)，同時給中小股東豐厚待遇，美的置業(yè)再次用實際行動為上市公司這個群體打了樣，正了名，在資本市場迫切需要維護和提升形象的當下，此舉的標桿價值顯得尤為重大。

對企業(yè)，對行業(yè)，對投資者，乃至對整個資本市場大環(huán)境都有重要意義，美的置業(yè)這事辦的，漂亮！

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