作者：文雨，編輯：小市妹

這是美的置業(yè)的一大步，更是中國(guó)房地產(chǎn)的一大步。

6月23日晚間，港股美的置業(yè)拋出一份公告，擬將全資持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線(xiàn)從上市公司重組至控股股東，重組完成后美的置業(yè)將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的股權(quán)分設(shè)。消息一經(jīng)發(fā)布，立即引發(fā)高度關(guān)注和認(rèn)可，6月24日早盤(pán)，美的置業(yè)開(kāi)盤(pán)后直線(xiàn)沖高，全天漲幅近70%。

資本市場(chǎng)永遠(yuǎn)是對(duì)的。

【有誠(chéng)意】

根據(jù)美的置業(yè)披露的公告，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)先進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司全權(quán)持有該業(yè)務(wù)，然后通過(guò)實(shí)物分派私人公司股份+現(xiàn)金選擇權(quán)的方式將私人公司從上市公司剝離。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，愿意繼續(xù)留下來(lái)參與房開(kāi)業(yè)務(wù)發(fā)展，并從中分享紅利的美的置業(yè)投資者可以選擇實(shí)物分派，即與公司控股股東美的發(fā)展控股一同持有私人公司股份；希望落袋為安的投資者則可以選擇對(duì)等的現(xiàn)金分派，控股股東開(kāi)出的條件是每股分派現(xiàn)金5.9港元，相比公告前一日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)57.33%。

交易完成后，美的置業(yè)不再持有私人公司任何股份，由上市公司控股股東和其他選擇實(shí)物分派的股東共同持有私人公司股份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也將正式從美的置業(yè)的子公司調(diào)整為兄弟公司。

從投資者的角度出發(fā)，此次交易中美的置業(yè)的大股東是相當(dāng)夠意思的。一方面，沒(méi)有強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)，而是給予充分自主的選擇權(quán)，去留皆由中小股東自己決定；另一方面，即便對(duì)那些不想再繼續(xù)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的投資者，大股東也沒(méi)有冷眼相待，恰恰相反，給出了非?？捎^的價(jià)碼，溢價(jià)57.33%就是誠(chéng)意的最好體現(xiàn)。

放眼中國(guó)現(xiàn)在所有房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)都既沒(méi)意愿也沒(méi)能力再對(duì)投資者負(fù)責(zé)，愿意拿出真金白銀補(bǔ)貼中小股東的恐怕只有美的置業(yè)這一家。僅憑這一點(diǎn)，美的置業(yè)的大股東就值得被高看一眼，更何況，公司這一次嘗試和探索的潛在意義遠(yuǎn)不止這些。

【有前途】

區(qū)別于很多企業(yè)將資產(chǎn)剝離后就徹底在經(jīng)營(yíng)上一刀兩斷，美的置業(yè)的選擇是股權(quán)分設(shè)而經(jīng)營(yíng)不分設(shè)，即美的置業(yè)仍將保留對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的操盤(pán)運(yùn)營(yíng)，上市公司業(yè)務(wù)架構(gòu)將由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)+房地產(chǎn)科技”調(diào)整為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代建+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)+房地產(chǎn)科技”。

說(shuō)的再直白一些，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)脫離報(bào)表了，但上市公司平臺(tái)依然可以從中獲利。此舉的高明之處在于，既最大限度的保留了上市公司的盈利能力，又一蹴而就的釋放了上市公司的估值水平。

可能很多人并沒(méi)有注意到，當(dāng)下二級(jí)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)和物管的估值是截然不同的，根據(jù)中金最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其所覆蓋的優(yōu)質(zhì)央國(guó)企內(nèi)房開(kāi)發(fā)商當(dāng)前市盈率的平均值為5倍左右，而優(yōu)質(zhì)物管/代建公司的平均市盈率卻能達(dá)到10倍上下。如果不剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)只會(huì)給予美的置業(yè)較低估值，連同物管和商管在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)也會(huì)被拖累，剝離后公司在業(yè)務(wù)構(gòu)成上徹底變?yōu)橐患椅锕芄?，理論上估值水平將就地翻倍。這并非主觀上的一廂情愿，而是有著扎實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

2023年，美的置業(yè)物管收入同比增長(zhǎng)33%至15億元，在管面積同比增長(zhǎng)22%至6535萬(wàn)平方米；商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)23%至3.6億元，在營(yíng)商場(chǎng)的日均客流量同比大增94%至18.4萬(wàn)人次；與此同時(shí)，睿住建科和睿住智能的第三方訂單占比均同比有所提升。卸下房地產(chǎn)包袱后，美的置業(yè)剩余各項(xiàng)業(yè)務(wù)都具備比較強(qiáng)的成長(zhǎng)性，而更強(qiáng)的成長(zhǎng)性自然要對(duì)應(yīng)更高的估值水平，這是資本市場(chǎng)的基本邏輯。

不用再為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，不用再被房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的估值所累，美的置業(yè)自此輕裝上陣，廣闊天地，大有可為。

【有價(jià)值】

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)上市公司有好處，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身也有好處。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨的現(xiàn)實(shí)人盡皆知，相對(duì)友商而言，身處“綠檔”的美的置業(yè)處境還算不錯(cuò)，截至2023年底，公司有息負(fù)債為380.7億元，同比下降21.4%，凈負(fù)債率35.8%，現(xiàn)金總量201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動(dòng)用的額度有1198億元。這些指標(biāo)放在業(yè)內(nèi)基本全都是優(yōu)等生水平，但即便如此，也必須為持久戰(zhàn)做提前準(zhǔn)備。

很明顯，如果繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)放在上市公司旗下，無(wú)論融資還是拿地都不方便，騰挪空間有限，美的發(fā)展控股接手后可以充分施展拳腳，以公司的實(shí)力，完全可以調(diào)動(dòng)資源去贏下這一場(chǎng)硬仗。這不僅關(guān)乎公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前途，更關(guān)乎保交樓這一民生大事，從這個(gè)角度來(lái)看，美的置業(yè)此次重組交易是有潛在價(jià)值的，這種價(jià)值不僅僅是經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還有社會(huì)價(jià)值，而大股東在此時(shí)此刻、此情此景下能主動(dòng)站出來(lái)接手，本身就彰顯了一種責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。如果后期這一模式能夠成功，對(duì)于指引中國(guó)房地產(chǎn)走出迷津也是大功一件。

事實(shí)上，美的置業(yè)此次資產(chǎn)重組背后還有一層價(jià)值，就是其厚待中小股東的做法為整個(gè)資本市場(chǎng)樹(shù)立了榜樣。

過(guò)去幾年，中國(guó)資本市場(chǎng)經(jīng)歷了一段比較復(fù)雜的時(shí)期，大股東損害中小股東利益的行為屢見(jiàn)不鮮，嚴(yán)重影響廣大中小投資者對(duì)資本市場(chǎng)的信心，證監(jiān)會(huì)對(duì)此高度重視，去年以來(lái)出臺(tái)了一系列推動(dòng)上市公司回饋股市、保護(hù)中小投資者利益的措施。美的置業(yè)在這方面一直是表率，自2018年上市以來(lái)，公司連續(xù)六年累計(jì)派息金額約90億港元，多年來(lái)派息比例始終維持在40%以上，絕對(duì)領(lǐng)先于業(yè)內(nèi)。此次重組主動(dòng)兜底風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，同時(shí)給中小股東豐厚待遇，美的置業(yè)再次用實(shí)際行動(dòng)為上市公司這個(gè)群體打了樣，正了名，在資本市場(chǎng)迫切需要維護(hù)和提升形象的當(dāng)下，此舉的標(biāo)桿價(jià)值顯得尤為重大。

對(duì)企業(yè)，對(duì)行業(yè)，對(duì)投資者，乃至對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)大環(huán)境都有重要意義，美的置業(yè)這事辦的，漂亮！

免責(zé)聲明

本文涉及有關(guān)上市公司的內(nèi)容，為作者依據(jù)上市公司根據(jù)其法定義務(wù)公開(kāi)披露的信息（包括但不限于臨時(shí)公告、定期報(bào)告和官方互動(dòng)平臺(tái)等）作出的個(gè)人分析與判斷；文中的信息或意見(jiàn)不構(gòu)成任何投資或其他商業(yè)建議，市值觀察不對(duì)因采納本文而產(chǎn)生的任何行動(dòng)承擔(dān)任何責(zé)任。