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距離“527上海樓市新政”頒布一個月了,市場復(fù)蘇的跡象毋庸置疑,隨便幾個數(shù)據(jù)就能說明問題:相比于過去多月二手房成交能否站上15000套的榮枯線都需要月末沖刺的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,截止6月25日的30天二手房網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到24515套,環(huán)比增長42.55%,有3天的單日成交攀上四位數(shù)。

和之前一片唱空(除了部分利益共同體)相比,輿論環(huán)境也得到了修復(fù):認(rèn)為筑底成功的觀點(diǎn)越來越多,也有部分放膽展望房價,但歷經(jīng)了過去兩年樓市的清淡,也有觀點(diǎn)認(rèn)為——實質(zhì)問題沒有解決之前,政策的保質(zhì)期終究是有限的。

判斷是基于體感,體感的確存在偏差:對新政滿月的總結(jié),其實可以分“人、房、地”三個篇章來試圖一窺究竟。

一、人:“存量客戶”VS“增量客戶”臉上都沒寫字

在新政出臺至今的一個月里,和相熟的新房和二手房相關(guān)一線從業(yè)者保持了密切的溝通,隔三差五從他們的采樣中獲得樓市體感,可能片面也可能碎片化,但是把這些表述作為數(shù)據(jù)進(jìn)行坐標(biāo)式構(gòu)架,會發(fā)現(xiàn):不同人在同一個時間節(jié)點(diǎn)上的體感存在異樣&同一個人在不同時間節(jié)點(diǎn)上的體感也存在異樣,那么滬九條新政之下的上海樓市,一定不是雨露均沾的“形勢一片大好”。

首先來看客戶。

從本輪上海樓市新政指向的“去庫存”三個字說起:過去一個月的成交數(shù)據(jù)上看最能說明問題,在去化房源的同時也在去化意向客戶!

此話怎講?

一線銷售反映:隨著新政大禮包的推出,新房和二手房最先也最積極轉(zhuǎn)化的客群,都是前期已經(jīng)“密接”許久的,已經(jīng)完成了從密切關(guān)注→鎖定意向→價格拉鋸的購房三部曲,只是遲遲下不了決心拍板落定,新政的出現(xiàn)幫助這部分客群踢了臨門一腳——有的二手房掛牌許久突然加速成交了、有的可以降低首付調(diào)整資金安排了、有的因降稅被告知還貸壓力減小了,甚至有的客戶突然從“閑來關(guān)注”變成“有資格了”!

并非黑色幽默但的確歪打正著:去庫存,在過去一個月的上海樓市里有了另解,不僅去化了存量房源的庫存,也事實去化了很大一部分購房意愿的庫存。

盡管關(guān)于上海二手房掛牌量的真實數(shù)據(jù)存在不同說法,但是“足夠賣”是不爭的事實,那么問題來了:這部分意向客戶被轉(zhuǎn)化殆盡之后,新意向客戶從無到有的生成接力是否可持續(xù)?

這是一個“購房意向梯隊建設(shè)”的命題,至少從目前來看,一線受訪者并沒有被外界或數(shù)據(jù)沖昏頭腦,普遍反應(yīng)“不買的,還是不買”。

所謂不買的客戶群體,可能背后存在著多極顧慮:仍然沒資格的有之、二手房未能變現(xiàn)者有之、自身財務(wù)出問題的有之、看不到升值預(yù)期的有之,掛一漏萬但歷經(jīng)過往“20年喧囂和2年冷靜”,看透了中國樓市的真相,可以依然熱愛也容許心灰意冷,也是可以理解的。

激發(fā)或激活這部分購房者,或許需要給他們看到更多“環(huán)境”的變化,于是對于上海樓市未來政策加碼的予取予求也在不斷被進(jìn)諫被傳言,在一向溫和的上海樓市被祭出“史詩級”大招之后,那一端的胃口也正變得越來越大,下一個會不會是買房落戶?

拭目以待。

二、房:老破小揚(yáng)眉吐氣VS豪宅“非降價不成交”

從過去一個月的熱銷品類來看,被詬病已久的上海老公房(俗稱老破?。┛芍^又是一次揚(yáng)眉吐氣的逆襲,只不過相對過往的“學(xué)區(qū)才是硬道理”,螺旋式上升之后的成交密集變成了性價比,因為——釋放了購房資格,最底部最基層的上車盤就成了新進(jìn)入客戶池的首選,用最低成本進(jìn)入上海!

尚未有數(shù)據(jù)顯示本月二手房成交的25000套之中,符合“老破小”定義的占比幾何?但據(jù)來自一線中介的異口同聲,熱銷品無外乎兩大特征:一是總價低的,“兩三百萬最好賣”;二是打折狠的,“撿漏(又稱撿皮夾子)”的需求也是無時無刻地集腋成裘。

“老破小”的熱銷其實對于樓市整體而言是有波及意義的:不僅讓這部分供需實現(xiàn)了各自滿足,因置換而得到流通的資金和意愿可以去高一級的市場實現(xiàn)改善置業(yè),之前一直因為“賣不掉所以買不了”而導(dǎo)致的改善鏈條,終于聽到了由遠(yuǎn)及近的啟動聲,至少讓人有了預(yù)期,也看到了希望。

和“老破小”風(fēng)生水起相匹配的是,攜了政策利好的信心鼓舞,上海豪宅在四月份日光不斷之后也實現(xiàn)了王者歸來:嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海領(lǐng)邸等多個“10萬加”單價項目,都實現(xiàn)了不錯的銷售(或認(rèn)籌),也算從另一個客戶群體中給予政策足夠熱忱的事實回應(yīng)。

但豪宅之熱僅限于新房,二手房領(lǐng)域仍然是楚河漢界劍拔弩張:

一邊是新房熱銷的最大誘因還是“一二手倒掛”,特別是去年至今倒掛從外郊環(huán)“進(jìn)城”跡象的明顯導(dǎo)致如今——只有內(nèi)環(huán)還有倒掛,日光順理成章;

另一邊是供需雙方在二手房市場上的扳手腕:房東看到了政策利好開始收回折扣&購房者則是“非狠折不看房”的決絕,兩者目前看起來都比較篤定,倒是豪宅中介普遍反應(yīng)——現(xiàn)在工作更難做了:既要力諫房東別好了傷疤忘了痛,又要不斷因房東臨時翻臉而安撫購房者!

雖然這幾天,包括之前熱銷196億一戰(zhàn)成名的中海順昌玖里和老牌豪宅露香園都以28萬以上的均價拿到預(yù)售許可,在滬九條政策之上疊加的“限價取消”也在事實推進(jìn),但上海豪宅的未來情節(jié)——必有一場慘烈的硬著陸。

在“527滬九條”至今的一個月,在政策層面還有兩大部署:一是限價取消(有望),二是官宣新房不再按批次。

“想漲就漲”+“想上就上”=?

眾所周知,上海今年新房上市量足夠充裕,其中尤以豪宅供應(yīng)壓力山大,在“要成交第一”的整體訴求之下,保新房才是硬道理,雖然新房也在“每一批次漲價百分之幾”,但距離二手市場上房東戀舊而高高掛起的“市中心20萬起”還是存在著不小的成交差距,除非政策進(jìn)一步放開導(dǎo)致“全世界富人來上海做接盤俠”,否則在新房不斷上架的大背景下,二手房東(想要成交)只有放低身段的華山一條路,這個過程絕不可能皆大歡喜。

三、地:“賣出區(qū)”VS“買進(jìn)區(qū)”在同一個上海樓市

和第一段所言及的“新政當(dāng)月去化的都是低價房源&成交的都是原本就想買的客戶”觀點(diǎn)所呼應(yīng),即使在唱多的人越來越多的輿論包圍中,真實的聲音包括不同人在不同時間不同地點(diǎn)的真實發(fā)聲不盡相同。

采樣不僅來自新盤,更多遍布于“哪里有房源就開在哪里”的中介門店。

調(diào)研也好、采訪也罷、閑聊也算,總之不同地區(qū)的感受不同,生成出了二手房因地段和房齡不同所衍生出“賣出區(qū)&買進(jìn)區(qū)”的提法和分類。

以市區(qū)的普陀為例:曹楊板塊的市場反饋是先熱再冷,而相距不過一站(地鐵)的鎮(zhèn)坪板塊反饋則是先冷再熱,兩者地緣相近為何體感截然不同?

只有連續(xù)跟蹤并深入追問才能探出個中微差——

曹楊板塊,轄區(qū)內(nèi)整體缺乏活力:作為上海較大規(guī)模的曹楊新村始建于上世紀(jì)60年代,“房源都到了退休年齡”,雖然歷經(jīng)環(huán)境和配套的提升、社區(qū)和房源的改造更新,但老齡化不可否認(rèn);板塊內(nèi)次新房也停留在2007年之前,所以將其定義為一個老房板塊并不過分。

在本輪新政利好之下,房源雖以老公房為主,但其“低總價”優(yōu)勢明顯,更受到限購放松的利好,沖進(jìn)來一波上車需求,“最低過桿位”滿足的背面,也孵化了一批持幣待購的需求,只是他們都選擇了出走:要么犧牲地段去降維換了較大空間的新房,要么貼補(bǔ)積蓄之后實現(xiàn)了地段和空間的兼容,所以這個區(qū)域的特征是“賣得好&買得少”。

反觀一站之隔的鎮(zhèn)坪板塊,在20年前開始動遷了著名的“兩灣一弄”之后,取而代之的是百萬超大社區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城,雖然房源也基本“成年”但因為開發(fā)持續(xù)年限長,加之城市界面日新月異包括蘇州河整治的風(fēng)景優(yōu)勢、地鐵和轄區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的逐步完善、還不斷有新盤開發(fā)在刷存在感,今天的板塊定義已經(jīng)明顯成為了改善大區(qū),所以“買家逐漸開始進(jìn)場了”。

這里所謂的買家,不排除是從“老公房”戰(zhàn)場置換出來的真金白銀,所以該板塊屬于政策延遲效應(yīng),因為他們的買家先要把房子賣了才能來買,“滯后”并非市場資訊不到達(dá),而是產(chǎn)品特征決定其成為——下一道菜!

這種感受,在市區(qū)新舊間或的敏感度大于郊區(qū),五大新城更會覺得陌生。

即使在樓市單邊上揚(yáng)的過去20年,也不排除對于“錢景”看空的觀點(diǎn);

同樣,即使在過去兩年房價“事實下跌”的周期里,也有不少嘴硬在張冠李戴。

觀點(diǎn)來自于不同立場和思維,有分歧很正常,畢竟除了市場——誰說了都不算。

總之,上海新政滿月的測評,整體而言是積極向好的,但其進(jìn)一步發(fā)展走勢如何&又將會如何倒逼政策進(jìn)一步加持,都是你中有我我中有你的連帶。

再看看,在發(fā)現(xiàn)&再發(fā)現(xiàn)。