自從430消化存量房產(chǎn)提出后，去庫存的戰(zhàn)役就已轟轟烈烈打響。

現(xiàn)在更甚。

已經(jīng)用上了非常規(guī)手段。

——讓政府直接下場(chǎng)收房子。

6月20日，住建部召開視頻會(huì)議，明確表示：

各地要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

市縣應(yīng)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場(chǎng)庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與。

要堅(jiān)持以需定購，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。

很明顯，這次范圍擴(kuò)大了。已經(jīng)擴(kuò)展到縣級(jí)以上城市。?

什么概念？

這幾乎等同于在全國(guó)全面鋪開了。

而且還要求，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力量，抓緊建立健全工作機(jī)制，完善配套政策，形成工作合力，推動(dòng)條件成熟的項(xiàng)目盡快落地。

可見，當(dāng)下去庫存的形勢(shì)之嚴(yán)峻。

單純靠需求端刺激，通過降首付、降利率等手段，讓買房人進(jìn)場(chǎng)去庫存，已不足以達(dá)到效果。

因?yàn)?，雖然現(xiàn)在政策已經(jīng)給位，但該觀望的還是在觀望。

人都有從眾心理，特別是行情不明時(shí)。

所以現(xiàn)在轉(zhuǎn)變策略。

讓政府來充當(dāng)消費(fèi)主力軍，下場(chǎng)收房子，用作配租型或配售型保障房。?

這不失為當(dāng)下去庫存最直接、最有效的方法。

一方面，可以救房企，去庫存+回籠資金。

有效緩解開發(fā)商的燃眉之急。

另一方面，也避免了開發(fā)商無序降價(jià)。

以減少供應(yīng)來調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系，有助于穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)房?jī)r(jià)，修復(fù)市場(chǎng)信心。

還有一點(diǎn)，把過剩的存量房收過來作保障房。

“以購代建”，既能消化已建成商品房庫存，又可以低成本完成保障房建設(shè)任務(wù)，推進(jìn)住房“雙軌制”。

可以說一舉多得。

之前還只是個(gè)別城市“試點(diǎn)”，現(xiàn)在住建部開會(huì)定調(diào)要大力推廣，并且還提到了收儲(chǔ)主體、收購對(duì)象、收購用途、資金用途等細(xì)節(jié)性問題。

這也預(yù)示，收儲(chǔ)要大提速了。

估計(jì)還會(huì)制定完整的制度，以便讓收儲(chǔ)工作更“有力有序有效”。

天津的收儲(chǔ)也在鋪開。

去年底就已經(jīng)拿到國(guó)開行發(fā)放的12.88億貸款，用于支持購置存量住房用作保障性租賃住房。?

濱海建投、天津城投等已經(jīng)行動(dòng)。

欣嘉園就有部分房源被收購，成了保障房。

前不久天津還專門召集大型國(guó)企開會(huì)，專門研究收儲(chǔ)工作。

預(yù)計(jì)接下來就會(huì)有實(shí)質(zhì)政策。

現(xiàn)在收儲(chǔ)推行的難點(diǎn)，一個(gè)是定價(jià)。

住建部會(huì)議也提到了，要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施，防范各類風(fēng)險(xiǎn)，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。

但怎樣叫價(jià)格合適呢？

實(shí)際上，目前多數(shù)城市都沒有明確的具體定價(jià)規(guī)則。

少數(shù)是按周邊房源定價(jià)。

惠州則是以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限；

杭州臨安是以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)；

而廣州增城采用的是成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。

另一個(gè)難點(diǎn)是錢。

雖然央行已設(shè)立3000億保障性住房再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億。

但畢竟還是要還的，而且還有利息。

若收購后的保障房租金或售價(jià)無法覆蓋利率和運(yùn)營(yíng)成本。

是很難推行下去的。

另外，現(xiàn)在的收儲(chǔ)跟當(dāng)年的棚改不同。

收儲(chǔ)的收購對(duì)象為已建成存量商品房。

也就是存量新房。

它撬動(dòng)的是房企、銀行以及地方。而若讓整個(gè)房地產(chǎn)鏈條都活起來，還需要聯(lián)動(dòng)再購買需求。

從這方面看，以舊換新、收儲(chǔ)二手房，也應(yīng)納入考量范疇。

一則，二手房也是庫存。

二則，二手房跌幅更大。若二手房不起，市場(chǎng)很難真正復(fù)蘇。

坦白說，現(xiàn)在的市場(chǎng)，修復(fù)難度遠(yuǎn)高于2015年。

政府下場(chǎng)收房去庫存，是破局的重要手段。但單靠收儲(chǔ)，力度并不夠。

需要組合拳出擊。

包括城中村改造、房票安置等。

多種政策疊加，方能大力出奇跡，產(chǎn)生超預(yù)期的效果。