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上海行情真的很好嗎

大家好，我是首席地產觀察的賈社長。

2024年的樓市比2023年更困難，但是不是最難恐怕還難以下結論，因為底部是“尸山血海填出來的”。

517新政滿月之后樓市整體并未出現(xiàn)明顯轉折，某些專家說樓市還會再探底一兩年。從長期來看有可能但短期并不好說，因為網簽數(shù)據(jù)具有滯后性，銀行調整貸款利率不同城市不同行進度都不一樣，實際成效如何最好是拿三個月的數(shù)據(jù)來判斷。

但當全國都在圍繞“下跌”這個主旋律的時候，上海卻走出了不一樣的弧線，上海新房價格環(huán)比漲幅全國第一，這是上海連續(xù)三個月領跑全國。事實上，上海新房連漲不算是新聞，上海新房已經連續(xù)17個月連漲了。可能有人會說這不符合體感，真能連漲開發(fā)商何至于叫苦連天。但不要忘了上海新房是有限價的是需要積分的，當然也存在有價無市的情況。

近年來，上海樓市流行著「買房打新」的風氣，大家的共識在于買新房能賺到錢；這次為了刺激樓市，開始放松新房的備案價了，以前只允許你賣6萬每平的，現(xiàn)在你可以賣6.5萬了。備案價放開了，新房的價格不也就起來了嘛。

但上海這次可能真的有點不一樣，上海二手房市場，4月成交18101套、5月成交18692套，均1.8萬套榮枯線之上。6月，二手成交量、掛牌量雙雙迎來井噴。6月14、15日，上海二手房連續(xù)兩天成交破千套，截止到6.21，上海二手成交已超1.7萬套；而在2023年，上海二手房從沒超過榮枯線。

這個月不出意外的話，二手房成交破2.5萬套沒有問題，要上一次，月成交量超2.5萬套，還是2021年6月份，是上海最近一輪上漲的時期。

當然不可否認的是上海二手房價格連續(xù)8個月下跌，5月份更是達到半年新高下跌1.3%。簡單來說，上海進入了買方市場，二手房在以價換量?；蛟S有人會說以價換量有什么稀奇的，只要肯降價總能賣出去，但去年二手房掛牌量激增帶來的卻是成交量下降。

現(xiàn)在新房供應量在往下走。五月份，上海供應量創(chuàng)新低，僅有為4683套，同比下降33.7%。減少供應量放開批次入市，都會顯著增加市場熱度，對新房市場形成一定支撐。

樓市的悲歡并不相同，2020年2016年高位接盤的人只想逃離，不少人收益都化為泡影甚至要“忍痛打骨折”。前幾年備受追捧的豪宅被認為是抗通脹防風險的首選，這兩年也打破了神話。

黃浦區(qū)復興龍御二期5月成交了一套184平，成交價3588萬，單價19.5萬/平。2月份成交的一套也只有19.2萬/平。而在高峰期的時候，復興的價格都是25萬/平朝上的。算下來跌了22%。

黃埔融創(chuàng)濱江壹號院5月成交一套293平，總價4000萬，單價13.6萬/平。融創(chuàng)在某家上最高成交價單價高達20萬/平。按照這個比較跌了33%。

成交方面，5月上海全市豪宅成交410套，環(huán)比下跌31.32%。新房成交341套，二手成交69套。

其實都很明顯，上海豪宅海量供應，按照以往豪宅的成交速度，就這兩年開出來的新盤都夠整個市場消化五到十年。

但樓市的邏輯也并非“水多了加面”這么簡單，還涉及金融、人口、產業(yè)政策、教育等等。就算是上海樓市跌回2016年，也并不意味著沒有機會，否則沒法解釋大量年輕人涌入樓市搶購老破小。

年輕人為何搶購老破小

前段時間年輕人搶購老破小的新聞上了熱搜，一些媒體煞有介事的認為年輕人開始接盤了，或者認為年輕人更務實不再追求大房子。這都是門外漢話，原因沒有那么復雜因為跌到位了，甚至于夠他們能夠“以租養(yǎng)貸”了，那么買房就不再是賠本買賣。

上海1月份230萬以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增長率近35%，增速相當迅猛。同時，面積段在50㎡以下的房源，也從2107套增至2880套，增速達36%。把數(shù)據(jù)拉回到去年，在去年3月份，230萬以下房源成交了約8300套，同比依舊有增長。

深圳近半年來，小戶型成交占比均在60%以上。今年3月，深圳90㎡以下占了總成交的63.2%，在最近7個月中僅次于去年12月。與此同時，大戶型成交在一路下滑，從去年9月占11.5%到現(xiàn)在僅占8.4%。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，近半年來，23-27歲買房的人數(shù)占比從15%從提升至19%，并且從家庭結構上來說，獨居買房的占比也提升了4個點。

從需求上來說，剛需購房越來越來多。23年剛需購房約占總購房的26%，與22年相比，提高了6%。這三年來，一二線小戶型成交比例也在增高。其中，一居室略有提高，二居室持平，三居室成交占比高達50%。

上海各區(qū)的老破小占比依舊很高，如楊浦、長寧的老破小占比均在30%以上。尤其是23年9月份認房不認貸新政后，老破小掛牌量也激增了萬余套。就算是再增長一倍的需求，老破小仍然還是會供大于求，跌30%不叫跌，跌40%以上可以看看。

比如郵電二村這類的老塔樓小戶型，跌幅接近45%，21年一套53㎡一居室賣500萬，現(xiàn)在成交不到300萬；位于普陀的甘泉一村老破小不到150萬即可入手，單價降了2萬/㎡，絕對是年輕人友好型。

當區(qū)域價格大幅下跌，購買力反而上升了，原來買40平的，現(xiàn)在可能就考慮60平了，原來買60平的，現(xiàn)在可能就是沖70-80平了。在上海生活的年輕人整體薪水還是可以的，他們不怕月供稍微高點，怕的是首付太高上不了車，現(xiàn)在房價大跌之后，甚至能省出來一半首付。買房在這個時候就不是多選題，而是單選題，租售比達到2.5%的房子還要啥自行車。

那么年輕人開始進場樓市就會開始回轉了嗎？答案是不一定，因為新政的出臺，實際上是幫助兩頭的人賣房。一方面是讓市區(qū)老破小容易出手，一方面是幫助郊區(qū)新房去庫存。老破小熱銷從年初就開始了，但市區(qū)居民賣掉老破小開始置換的鏈條，還沒開始。

雖然近三個月上海二手房在榮枯線以上，但以價換量說是市場完全恢復還有點勉強。只有當樓市量價齊升運行一段時間才好說是回暖。高企的庫存量，注定了2024年下半年依舊會是一個以價換量的“筑底年”。現(xiàn)在的二手成交量，帶給房東極大信心，同時史無前例的高庫存，也讓市場依然有較大的議價空間。

寫在最后

樓市什么時候能真正起來？

只有大部分產生底部共識，樓市開始顯現(xiàn)賺錢效應，行情才有可能V型反轉。前者目前不太可能，后者上海樓市正在嘗試修復。

樓市什么情況下可以修復，年輕人搶購老破小的案例就是最好的證明，跌到位租售比合適了剛需就會出手，不用扯什么政策，講什么通脹升值的故事。

不過價格也不是唯一要考慮的重要因素，比如有人推出租售比3+的老破小，“號稱虧首付，打骨折”，只賣79萬，還是寶山區(qū)大吳淞規(guī)劃的核心區(qū)域，地鐵站3號線就500米。

但是房主沒說的是戶型垃圾，戶型朝北主臥沒窗，小區(qū)對面是寶武特冶的鋼鐵廠環(huán)境可想而知。買房隨便沖的情況并不存在，有地鐵的并不一定是好房子，這不是你能不能忍受住得下去的問題，而是后續(xù)貶值幅度還會有多大的問題。

所以板塊、產業(yè)規(guī)劃、軌交、區(qū)域結構這些也不能不考慮，現(xiàn)在要考慮的不是穿越周期，而是確定性更高的房子，讓這些房子價格穩(wěn)定下來市場才會有希望。