文｜鄧浩志

新政加速二手房掛牌？廣州仍是18萬套

央行517新政支持樓市之后，多地樓市出現(xiàn)回暖跡象，但也有不少城市出現(xiàn)了二手房掛牌量大增的情況，一方面說明市場(chǎng)活躍了，買賣雙方都更積極，但另一方面也似乎暗示部分客戶對(duì)樓市后市并不看好，新政對(duì)市場(chǎng)的支持可能只是一個(gè)出貨的機(jī)會(huì)而已。

廣州方面，528樓市新政后表現(xiàn)和上述情況類似，看房成交都回暖了，但也有媒體報(bào)道二手掛牌業(yè)主也在同步增長(zhǎng)。那到底實(shí)際情況如何？

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)顯示。目前廣州二手房掛牌量，截止到6月21日為182784套，雖然今年5、6月份放盤量的確有所增加，但比4、5月份輕微增長(zhǎng)不到1%，說明市場(chǎng)心態(tài)總體平穩(wěn)，并沒有所謂見利好出逃的情況。成交方面，新政前一周廣州二手房周成交2108套，新政后連續(xù)三周成交量分別為2320，2300，2424套，新政后周度成交提升10%以上?；镜窒诵略龅亩址康膾炫屏?。

不過總體而言廣州二手房掛牌總量仍然很高，銷售還是比較困難。目前二手房平均交易周期為136天，也就是賣一套二手房基本要4個(gè)半月時(shí)間。其中，最難的是從化，平均需要177天，最快的是海珠，需要119天。

樓市是否應(yīng)該采用行政手段進(jìn)行調(diào)控？

贊同的人認(rèn)為，房地產(chǎn)缺乏自我調(diào)節(jié)的能力，逐利的資本反而會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)，比如前幾年樓市實(shí)在太熱了，降不了溫度，所以有必要用政策降溫，甚至行政直接干預(yù)?，F(xiàn)在回看，當(dāng)下的樓市為何跌跌不休呢？市場(chǎng)遲遲不能復(fù)蘇呢？目前主流的最主要的解釋是：當(dāng)前人口減少，出生率低，導(dǎo)致對(duì)住房的需求減少。另外房?jī)r(jià)過高，很多人根本買不起；還有整個(gè)人均居住面積已經(jīng)30多平，接近需求飽和。再有家庭自有住房率超90%，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也接近飽和了……

如果上述解釋是對(duì)的，大家想過沒有，就算沒有調(diào)控政策干預(yù)，上述因素依然存在，依然會(huì)起作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終也會(huì)自然下行。而行政干預(yù)，頂多是加速了這個(gè)過程，加強(qiáng)了這個(gè)過程而已。所以行政干預(yù)是必要的這個(gè)理論，是站不住腳。

如果說樓市降溫主要原因不是社會(huì)需求問題，還是政策強(qiáng)力調(diào)控的結(jié)果，但為什么調(diào)控政策撤銷之后的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷呢？

我的觀點(diǎn)是：

樓市過熱，可以用無形的手調(diào)控，比如加稅，加費(fèi)，加利息等等。而不應(yīng)該用行政手段直接參與制定地價(jià)，房?jī)r(jià)等等。因?yàn)樾姓坏﹨⑴c，就不是從市場(chǎng)角度考慮問題，行政關(guān)注的，其實(shí)是領(lǐng)導(dǎo)的意志。不關(guān)注市場(chǎng)，就會(huì)造成資源錯(cuò)配，造成價(jià)格扭曲，造成市場(chǎng)被錯(cuò)誤引導(dǎo)，最終問題一定會(huì)爆發(fā)，總爆發(fā)。

總的來說，市場(chǎng)是具備自我調(diào)節(jié)能力的。只不過你是否給足夠的耐心，讓產(chǎn)生自我調(diào)節(jié)的條件成熟。比如市場(chǎng)下跌的時(shí)候，先讓它跌透，把風(fēng)險(xiǎn)充分釋放，把反彈條件充分積攢。如果要市場(chǎng)事無巨細(xì)都按照指定的要求走，比如每個(gè)樓盤應(yīng)該賣多少錢一平方米，一個(gè)戶型應(yīng)該設(shè)計(jì)多大，一個(gè)購(gòu)房資格應(yīng)該滿足多少個(gè)條件等等。結(jié)果就注定資源錯(cuò)配，因?yàn)樾抡?，不可能比商家更了解市?chǎng)，不可能比商家反應(yīng)更快。