“將明顯緩和購房者觀望情緒。”

文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜姚赟

圖片來源｜視覺中國

“沒想到北京也有20%首付（比例）的時(shí)候?！笨吹秸摺肮傩钡哪且豢蹋ち粒ɑ└锌Q。肖亮就職于一家國內(nèi)頭部房地產(chǎn)交易平臺，已在房地產(chǎn)領(lǐng)域工作近10年。

6月26日晚，北京市住建委聯(lián)合多部門下發(fā)通知，出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。其中，從6月27日起，調(diào)整北京房貸（含商貸和公積金貸）首付比例，調(diào)整后的首套房貸最低首付比例為20%，五環(huán)內(nèi)二套房貸最低首付比例為35%，五環(huán)外二套房貸最低首付比例為30%。

同時(shí)，此次北京新發(fā)放的商貸利率下限也有明顯調(diào)整。首套房商貸利率下限調(diào)整為LPR減45個(gè)基點(diǎn)，目前為3.5%。二套房商貸利率下限調(diào)整為五環(huán)內(nèi)3.9%，五環(huán)外3.7%。此外，對于二孩及以上的多子女家庭，購買二套住房的將認(rèn)定為首套房貸——此前上海、蘇州等城市均出臺過類似政策。

自去年9月以來，北京以小步快走、動態(tài)調(diào)整方式，先后出臺了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、取消“離婚家庭三年內(nèi)不得購房”限制、“2套房京籍家庭可在五環(huán)外新購1套房”等優(yōu)化措施，持續(xù)滿足剛需和改善型家庭的合理住房需求。從市場反饋看，政策效果初步顯現(xiàn)。

目前，北京首套房首付比例、房貸利率已觸及歷史最低水平。多位受訪人士表示，北京此次優(yōu)化調(diào)整，尤其是首付比例和貸款利率的調(diào)整，是貫徹中央會議精神以及“517”央行信貸政策調(diào)整的落地，將有效降低購房門檻和成本，明顯緩和購房者的觀望情緒，激發(fā)潛在購房需求。

不過，備受關(guān)注的北京限購政策，此次并未松動。

降首付、降利率

梳理發(fā)現(xiàn)，此次新政主要包括五項(xiàng)內(nèi)容：

6月26日北京購房政策變化對比。來源：中指研究院

一是降首付比例，商貸和公積金貸款首套首付比例由30%降為20%，二套首付比例五環(huán)內(nèi)由50%降為35%，五環(huán)外由40%降為30%；

二是降利率下限，首套貸款利率下限統(tǒng)一降為LPR-45BP（3.5%），二套貸款利率下限調(diào)整為五環(huán)內(nèi)LPR-5BP（3.9%）、五環(huán)外LPR-25BP（3.7%）；

三是加大多子女家庭信貸支持力度，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房；

四是加大公積金支持綠色建筑發(fā)展的力度，給與上浮貸款額度支持，最高貸款額度不超過160萬元；

五是組織開展住房“以舊換新”活動。

其中，前兩項(xiàng)政策備受市場關(guān)注。“調(diào)降首付比例可有效降低購房者入市門檻，激發(fā)潛在購房需求，保持房地產(chǎn)市場的整體活力?！?/strong>北京鏈家研究院院長高原表示。

他以一套評估價(jià)為300萬元的五環(huán)外某住宅為例：政策前，首套、二套首付分別為90萬元（30%）、120萬元（40%）；政策后首套、二套首付則分別降為60萬元（20%）、90萬元（30%），購房門檻顯著降低。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜提醒，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，與4月30日限購政策調(diào)整區(qū)域范圍一致，更有利于政策落實(shí)和執(zhí)行。對于購房者而言，公積金貸款首付比例與商貸同步調(diào)整，也有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放。

此前北京執(zhí)行的房貸利率是全國第一高。對于下調(diào)新增房貸利率的效果，多位行業(yè)專家表示，可有效降低購房者資金成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。

相比調(diào)整前，本次北京首套房貸利率下降了45～55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率普遍下降了65～80個(gè)基點(diǎn)，“下降幅度較大，將對購房需求釋放產(chǎn)生較大帶動?！标愇撵o說。

舉個(gè)例子，對于一套五環(huán)內(nèi)住宅而言，按照貸款500萬、還款期限為25年計(jì)算，二套利率由4.55%降至3.9%，預(yù)計(jì)總利息將減少54.5萬元，每月還款減少1817元。

以五環(huán)外住宅“貸款100萬分30年還清”為例，政策后首套貸款月供為4490元，比政策前減少313元，利息總額為61.7萬元，比政策前減少11.3萬元；二套貸款月供為4603元，比政策前減少464元，利息總額為65.7萬元，比政策前減少16.7萬元。

此次調(diào)整后，北京市在首二套首付比例及利率方面與上海市基本達(dá)成一致。58安居客研究院院長張波表示，本輪政策力度在一線城市中屬于適中，“在考慮首套剛需的同時(shí)，對于二套需求也給予了更多政策上的傾斜?！?/p>

此次新政，北京還首次明確提出，支持購房家庭“以舊換新”?！锻ㄖ贩Q，近期將指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會搭建開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購房家庭三方對接平臺，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)施優(yōu)惠措施。

對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款。如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

“以舊換新”或?qū)⒊蔀槟壳案鞯貥鞘写龠M(jìn)置換需求的一把利器。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至6月23日，全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場聯(lián)動或更加順暢，更有利于推動已建成的存量商品房去庫存。

效果初步顯現(xiàn)

“這是北京從2023年9月（至今），8個(gè)月里第9次樓市政策寬松?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。北京是全國樓市調(diào)控力度最高的城市，從2017年開始的調(diào)控政策有效抑制了市場非理性上漲。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調(diào)整的主流。

自去年9月以來，北京不斷出臺樓市優(yōu)化調(diào)整政策，持續(xù)滿足剛需和改善型家庭的合理住房需求。如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、取消“離婚家庭三年內(nèi)不得購房”限制、“2套房京籍家庭可在五環(huán)外新購1套房”等等。北京樓市“松綁”節(jié)奏被業(yè)內(nèi)人士稱為“小步快走”“動態(tài)調(diào)整”。

4月30日，北京執(zhí)行了13年的限購政策終于迎來“松綁”。在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。這是自2011年北京市實(shí)施限購政策以來，首次在較大范圍內(nèi)對限購政策進(jìn)行優(yōu)化。

5月17日，央行等部委發(fā)布了降低首付比例、取消貸款利率下限等政策（即：“517新政”），地方陸續(xù)跟進(jìn)，降首付、降利率、松綁限購成為大勢所趨。從武漢、合肥、長沙，到西安、濟(jì)南、鄭州、長沙、昆明、南昌、福州等熱點(diǎn)城市，執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來越多。

陳文靜表示，從市場表現(xiàn)來看，“517新政”落地后，上海（5月27日）、深圳和廣州（5月28日）較快跟進(jìn)落地相關(guān)舉措，新房、二手房市場活躍度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明顯。北京購房情緒亦出現(xiàn)回升，二手房成交量保持一定規(guī)模，但新房市場表現(xiàn)仍偏弱，市場持續(xù)調(diào)整。

2024年以來一線城市新房和二手房成交情況。來源：中指研究院

從市場反饋看，政策效果初步顯現(xiàn)，部分購房家庭的住房需求已逐步釋放。北京市住建委官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全市二手住宅網(wǎng)簽量為13383套，環(huán)比增長0.2%，同比增長3.1%；新建商品住宅成交5224套，雖然環(huán)比仍有所下降，但同比升幅較4月擴(kuò)大4.62%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月25日，上海二手房網(wǎng)簽量21184套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1.8萬套的“榮枯線”。隨著政策影響在核心一二線城市的釋放，過去大半個(gè)月來，大家都非常關(guān)心北京的響應(yīng)政策何時(shí)出臺。如今，這只“靴子”終于落了。“目前來看，北京的調(diào)整力度基本與上海平齊?！备咴Q。

在他看來，與此前相比，本次政策調(diào)整力度大、影響范圍廣，體現(xiàn)出北京不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。從近期市場動態(tài)以及上海等城市的政策后市場表現(xiàn)看，本輪政策調(diào)整對市場預(yù)期的改善具有積極意義，也能有效緩解購房者觀望情緒。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，北京單月二手房住宅網(wǎng)簽11071套，相比5月份同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月份的1.4萬套。二手房掛牌房源也相比4月底最高峰下調(diào)了超過1萬套。

“從市場預(yù)期看，北京新政后二手房成交量在7月有望穩(wěn)定在1.5萬套左右，新建商品房也會有所企穩(wěn)?！睆埓髠シQ?！暗枳⒁?，（6月的成交表現(xiàn)）是因?yàn)槭袌鰧Α?17新政’落地已有預(yù)期，提前透支了政策利好，未來北京市場成交量的變化預(yù)計(jì)會低于上海。”

他注意到，北京最近新房出現(xiàn)不少“特價(jià)房”，“特別是南城，南四環(huán)外項(xiàng)目，價(jià)格變動明顯?！北热纾挥谀纤沫h(huán)的中海興叁號院指導(dǎo)價(jià)7.2萬元/平方米，其特價(jià)房單價(jià)已低至6.17萬元。而均價(jià)6.1萬元的新房項(xiàng)目中建壹品·花香壹號，則因“特價(jià)房，4.9萬元/平米”的“宣傳廣告”，受到業(yè)主控訴。

“不出意外，北京市場將迎來復(fù)蘇，一二手房成交量預(yù)計(jì)在7月出現(xiàn)明顯抬頭?！睆埐ㄕf。他預(yù)計(jì)，后續(xù)，北京五環(huán)內(nèi)二手房成交量會明顯上升，五環(huán)外新房熱度預(yù)計(jì)也將不斷提升，三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢會進(jìn)一步強(qiáng)化，并帶動更多一二線城市走出市場低谷，購房者信心也將不斷增強(qiáng)。

參考資料：

《北京發(fā)布購房新政》，長安街知事

《北京落地！首套房首付比例20%！貸款利率降至3.5%！》，京房字