騰訊新聞《潛望》 作者 郭亦非 編輯 楊顥

進(jìn)入梅雨季節(jié)，上海幾乎天天被陰云與雨水籠罩，反觀(guān)樓市，卻呈現(xiàn)一片火熱場(chǎng)景。

“5月份，門(mén)店傭金業(yè)績(jī)才57萬(wàn)元。6月至今，雖然還剩一周，但是業(yè)績(jī)已經(jīng)突破百萬(wàn)?！鄙虾ｌo安區(qū)某板塊中介店長(zhǎng)劉永告訴騰訊新聞《潛望》，下雨天還能出來(lái)看房的客戶(hù)，都很有誠(chéng)意，都是抱著要買(mǎi)的態(tài)度才來(lái)的。

“市場(chǎng)的成交有些夸張了！”6月中旬，上海浦東某板塊中介就對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，在剛剛過(guò)去的周日，自己公司就轉(zhuǎn)定了將近500單，初步估計(jì)整個(gè)上海市場(chǎng)當(dāng)天成交量突破1000套。

根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心旗下網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，6月中下旬的兩個(gè)周末，二手房成交均超過(guò)2000套。

劉永復(fù)盤(pán)這個(gè)月成交的8單稱(chēng)，其中一半來(lái)自剛需群體，標(biāo)的是總價(jià)兩三百萬(wàn)的老破小，另一部分多半來(lái)自二孩家庭的改善客戶(hù)，目標(biāo)是總價(jià)在1000萬(wàn)元左右的次新房。

這樣的成交結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)契合了上海 “527滬九條新政”希望釋放的購(gòu)買(mǎi)力。

按照上海在5月27日出臺(tái)的“滬九條”新政，非滬籍的單身，社保/個(gè)稅從滿(mǎn)5年縮減至3年，購(gòu)房范圍則從外環(huán)外的新房，擴(kuò)大到全市二手房；二孩以上家庭，則可新增一張房票。此外，新政還鼓勵(lì)加杠桿，首套房最低首付比例，從30%降至20%，二套房最低首付比例，則從40%-50%不等下降至30%-35%。

作為首個(gè)跟進(jìn)“央行517信貸政策”的一線(xiàn)城市，與此前“漸進(jìn)式”放松政策相比，上海此番“救市”可謂下足了“猛藥”，力度超出市場(chǎng)預(yù)期，除松綁限購(gòu)、限貸外，還涉及土拍、以舊換新補(bǔ)貼、住房保障體系建設(shè)等多方面。

上述房地產(chǎn)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，新政出爐30天（5月28日至6月26日），全市二手房成交量為25596套，6月至今已成交22073套，其中3天單日突破千套，環(huán)比增幅達(dá)六成。

按照日均成交800+的水平，6月有望突破2.5萬(wàn)套，這不僅超過(guò)今年3月小陽(yáng)春20223套的高點(diǎn)，距離2021年6月的2.8萬(wàn)套也僅一步之遙，那也是房地產(chǎn)行業(yè)此輪調(diào)整前最后的輝煌時(shí)刻。

“掛了一年多的房子終于賣(mài)出去了”

經(jīng)歷一年多的波折，周琳的房子終于在6月初賣(mài)了出去，但相比最初的掛牌價(jià)，降幅已達(dá)30%。

周琳的房子位于浦東中環(huán)內(nèi)某小區(qū)，樓齡超20年。2023年3月，疫情結(jié)束后樓市復(fù)蘇，同戶(hù)型三居室賣(mài)出了1550萬(wàn)元的高價(jià)，單價(jià)超過(guò)11萬(wàn)/平，這直接激發(fā)了她賣(mài)房的念頭。不過(guò)等到她4月初掛牌時(shí)，市場(chǎng)開(kāi)始一路下行，看房人也逐漸稀少，從買(mǎi)方到中介，都不斷在壓價(jià)，她也被迫3次降價(jià)。但每一次降價(jià)，換來(lái)的都是預(yù)期更低的買(mǎi)家，誠(chéng)意談價(jià)的看房人依舊寥寥。

更令她揪心的是，在這期間，附近社區(qū)一個(gè)超大規(guī)模的樓盤(pán)，此前以金融精英、上市公司高管居住而著稱(chēng)，但從去年下半年以后，該樓盤(pán)不斷拋售，量大價(jià)低，把附近幾個(gè)社區(qū)的成交價(jià)都砸了一遍。

到今年春節(jié)后，周琳所在社區(qū)的二手房成交基本停滯了。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在“527新政”出臺(tái)前后，看房的人明顯多了起來(lái)，有時(shí)候一天好幾波人約看房。 “明顯感覺(jué)市場(chǎng)活躍度起來(lái)了，”周琳告訴騰訊新聞《潛望》，“用中介的話(huà)說(shuō)，基本也是跌到底了，一方面房東也不愿意再降價(jià)了，一些剛需也蠢蠢欲動(dòng)?！?/P>

6月1日，距離新政出臺(tái)不到一周，一位客戶(hù)在復(fù)看周琳房子后，當(dāng)天選擇下定。這是個(gè)二胎家庭，此前手中有2套老破小，因?yàn)榧依锶丝诙?，一直想置換一套大三房。新政之前，他即便賣(mài)出一套，也是二套，首付比例高達(dá)四成。更重要的是，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)冷清，他自己的房子也很難賣(mài)。

新政出來(lái)后，對(duì)賣(mài)家這樣的二胎家庭最大利好是，即便他有2套房，現(xiàn)在買(mǎi)第三套仍可以算首套，首付只需要20%，而且商貸利率只需3.5%。

買(mǎi)家告訴周琳，這次果斷下單，是因?yàn)榧幢阕约悍孔記](méi)賣(mài)出，手頭的錢(qián)還是夠首付的，當(dāng)然，因?yàn)槌山黄饋?lái)了，他預(yù)期能夠盡快賣(mài)出一套房，這樣資金壓力也減少了。

網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2023年3月達(dá)到2.4萬(wàn)套“小陽(yáng)春”行情后，上海二手房成交量便一路走低，始終維持在1.5萬(wàn)套“榮枯線(xiàn)”上下水平，并在2024年2月創(chuàng)下0.68萬(wàn)套低點(diǎn)。雖然3月回升至2.02萬(wàn)套，但隨后的四五兩月，又分別降至1.82萬(wàn)套和1.71萬(wàn)套，直至此次新政回溫。

騰訊新聞《潛望》了解到，以規(guī)模最大的中介品牌鏈家為例，上海新政后28天，與前兩個(gè)月的日均增長(zhǎng)相比，客戶(hù)累計(jì)咨詢(xún)量和帶看量分別增長(zhǎng)38%、32%，新增掛牌房源量也同步增長(zhǎng)了26%。目前全網(wǎng)掛牌量也處于新高，達(dá)到17.03萬(wàn)套。

“高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)房源快被掃光了”

“527新政”出爐的第二天深夜，吳越接到了朋友的咨詢(xún)電話(huà)。

朋友是來(lái)自江浙地市的生意人，因個(gè)稅從5年縮短至3年，他也一夜之間拿到了上海購(gòu)房資格。朋友明確希望入手一套5000萬(wàn)元的豪宅，一為家庭自住，二為資產(chǎn)保值。

上海土著吳越有著豐富的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，作為兼職經(jīng)紀(jì)人，她也時(shí)常幫朋友物色房產(chǎn)，并對(duì)接合適的銀行辦理按揭。新政前的上半年，她幫朋友買(mǎi)到了2套房， “而最近一個(gè)月的成交量，趕上過(guò)去半年了”。

吳越認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)房源很容易成交，尤其是置換業(yè)主。她手頭一個(gè)典型案例即是，一對(duì)體制內(nèi)工作穩(wěn)定的夫妻，在最近入手了浦東新區(qū)一套三居室。這套房源屬于板塊次新房，精裝修并帶學(xué)區(qū)，在過(guò)去3月帶看超過(guò)105次，在鏈家內(nèi)部屬于優(yōu)質(zhì)房源。

“雖然上述業(yè)主著急去買(mǎi)中環(huán)外的別墅，但又不想賤賣(mài)，更傾向于一個(gè)合理價(jià)格?！彼f(shuō)，“但很多人亂砍價(jià)，帶著大刀來(lái)的”，也導(dǎo)致此前一直未能成交。房東掛牌價(jià)一路從990萬(wàn)下調(diào)至905萬(wàn)元，最后在這次砍至870萬(wàn)元成交，下午4點(diǎn)約房東，3個(gè)小時(shí)即辦完所有手續(xù)。

當(dāng)下，隨著市場(chǎng)回溫，議價(jià)空間正在縮小。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年2月-5月，上海二手房議價(jià)空間始終維持在7%以上，分別為7.05%、7.38%、7.35%、7.72%，到了6月，則首次縮窄至6.9%。

“5月底至6月初，包括我在內(nèi)，我們小區(qū)三居室同戶(hù)型3套房源全部賣(mài)光了?！敝芰諏?duì)騰訊新聞《潛望》表示，自己所在小區(qū)雖然房齡較老，但位于中環(huán)內(nèi)地鐵站附近，社區(qū)環(huán)境、樓盤(pán)品質(zhì)和小區(qū)維護(hù)都不錯(cuò)，更重要的是對(duì)口一所9年義務(wù)制學(xué)校，特別適合像買(mǎi)家這樣的二胎家庭。

一位品牌中介靜安區(qū)某店長(zhǎng)告訴騰訊新聞《潛望》，所在板塊七八套高性?xún)r(jià)比的房源，在這波熱度中均被賣(mài)掉，剩余房源和新增房源的掛牌價(jià)相對(duì)較高，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入新一輪價(jià)格博弈狀態(tài)，“客戶(hù)普遍認(rèn)為還沒(méi)到漲價(jià)階段，我們只有等業(yè)主下降心理預(yù)期價(jià)格，這些房源才可能被成交，現(xiàn)在還是以?xún)r(jià)換量階段”。

他判斷稱(chēng)，這波熱度持續(xù)到6月底或7月中旬，后續(xù)市場(chǎng)可能又會(huì)歸于平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)這么高的熱度了。

前述浦東某板塊的中介也表示，最近一周自己板塊成交量有所下降，因?yàn)?STRONG>“優(yōu)質(zhì)的房源越來(lái)越少了，價(jià)格也基本僵住了”。

新房冷熱不均，豪宅獨(dú)自火爆

二手房熱度先行，但市場(chǎng)仍處于以?xún)r(jià)換量階段?！百u(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條緩慢打通之際，在關(guān)乎土地財(cái)政的新房市場(chǎng)，觸底復(fù)蘇仍需更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)觀(guān)察。

二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下跌，新房項(xiàng)目整體承壓。上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱(chēng)，2024年前5月，全市住宅新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積雙雙下滑，同比下降6.5%、2.2%。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的上海市新房銷(xiāo)售額排行榜，2024年前5月，中海、綠城、融創(chuàng)成為前三甲，分別為203億元、153億元、119億元。這一成績(jī)同比去年有較大差距。彼時(shí)，頭部的招商、保利和象嶼三家銷(xiāo)售額，分別高達(dá)376億元、190億元和182億元。

此番上海“527新政”中，一個(gè)明確信號(hào)指向，即為鼓勵(lì)業(yè)主賣(mài)掉外環(huán)內(nèi)的老破小，釋放更高的購(gòu)買(mǎi)力，置換到外環(huán)外的新房項(xiàng)目。當(dāng)下的6月，正值開(kāi)發(fā)商年中沖刺業(yè)績(jī)節(jié)點(diǎn)，往往會(huì)加大折扣力度，提高新房渠道費(fèi)率。

一位外環(huán)外的新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，新政當(dāng)天連夜，他們通知所有之前限購(gòu)客戶(hù)，第一時(shí)間告知利好，邀約到訪(fǎng)，并通過(guò)抖音直播等方式宣傳，還給予了新政專(zhuān)項(xiàng)優(yōu)惠，一套組合拳下來(lái)，咨詢(xún)、貸款和成交量均較新政前翻倍，預(yù)計(jì)效果持續(xù)到6月底左右。

另一位規(guī)模房企上海客研負(fù)責(zé)人在持續(xù)監(jiān)測(cè)了多個(gè)典型新盤(pán)項(xiàng)目后，對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，新政出爐前兩周，項(xiàng)目成交量普遍增長(zhǎng)50%以上，甚至翻倍，但從第三周開(kāi)始，邊際效應(yīng)開(kāi)始減弱，帶看和成交量均有所下滑，但依舊勝于救市前?！罢呒铀倭嗽歇q豫客戶(hù)的入場(chǎng)，新增房票客戶(hù)目前不多，二手房熱度比新房要高得多。”

中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年5月，新房成交8296套，同比下降30.3%，6月（1-25日）新房成交7434套，盡管同比下降幅度縮窄至16.7%，但仍未止住下滑趨勢(shì)。不過(guò)，按照網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月27日-6月23日，上海新房成交4958套，環(huán)比5月上漲約24%。

“二手房到新房的傳導(dǎo)周期基本上也是在一個(gè)月左右，未來(lái)一部分二手房置換群體也會(huì)轉(zhuǎn)到新房市場(chǎng)來(lái)?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)撰文稱(chēng)，我們預(yù)判這一次的政策實(shí)效性可能會(huì)維持在兩個(gè)月左右。

上海新房市場(chǎng)冷熱不均，豪宅卻走出獨(dú)立行情。尤其在4月，外灘壹號(hào)院、中海順昌玖里等四個(gè)項(xiàng)目入市即售罄，單價(jià)均超過(guò)16萬(wàn)元，合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)447億元。

身為品牌房企上海豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)手，趙輝告訴騰訊新聞《潛望》，豪宅項(xiàng)目今年集中入市，背后是新房限價(jià)正不斷被突破，比如綠城蘭亭去年首批次入市備案價(jià)為14.5萬(wàn)元，今年3月上漲至16.2萬(wàn)元，豪宅天花板價(jià)格目前已經(jīng)突破17.8萬(wàn)元，“監(jiān)管的心態(tài)是可以拔高備案價(jià)，每批次會(huì)有幾千元的漲幅，但前提是賣(mài)得不能差，比如開(kāi)盤(pán)當(dāng)月賣(mài)出80%的量”。

上述客研負(fù)責(zé)人提供的數(shù)據(jù)顯示，得益于豪宅行情，前5月內(nèi)環(huán)新房?jī)r(jià)格同比漲幅約為三成，但內(nèi)中環(huán)到中外環(huán)這一區(qū)域上漲5%，外環(huán)外則幾乎沒(méi)有漲幅，“很多新盤(pán)在打9.5折促銷(xiāo)，還給中介2%的新房渠道費(fèi)”。

豪宅市場(chǎng)的火熱，得益于一二手房倒掛空間、產(chǎn)品地段的稀缺性，以及資產(chǎn)保值的需求，但整體市場(chǎng)卻相對(duì)冷清。

從觸發(fā)積分的新盤(pán)來(lái)看，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，上海前七批次入市的138個(gè)樓盤(pán)中，僅有14個(gè)新盤(pán)觸發(fā)積分，占比約10.14%，過(guò)往兩年，這一比例則分別為25%、40%。

再過(guò)一周多，上海即將走出梅雨季節(jié)，迎來(lái)高溫三伏天，而七八月正是樓市的傳統(tǒng)淡季，這波救市熱度能維持多久，仍待這個(gè)夏季來(lái)驗(yàn)證。

（文中劉永、周琳、吳越、趙輝均為化名）