收回土地、收購商品房用作保障性住房，又有新消息。

最近幾天，官方釋放多條消息，住建部要推動縣級以上城市（中國有1800多個縣城及縣級行政區(qū)）收購已建成存量商品房用作保障性住房；自然資源部擬通過專項債券支持政府回收房企閑置用地等。

早在今年4月，市場就盛傳國家層面將采取重大舉措解決房地產(chǎn)問題，或?qū)⑹召徃鞯?STRONG>爛尾樓轉(zhuǎn)為保障性住房。此后也有人建議，建立全國性平臺來收儲存量房源，以達(dá)到“去庫存”的目的。

“517新政”后，多部委表態(tài)，收回土地、收購商品房這一樓市“去庫存”重要舉措，塵埃落定。

收回土地、收購商品房用作保障性住房，可行嗎？

如何收？收誰的？如何確定標(biāo)準(zhǔn)？

什么價格收？誰來確定價格？

政策有哪些堵點？

01

5月17日，自然資源部表示：“對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持。對于收購已經(jīng)建成的商品房，以及收回、收購存量土地，用于保障性住房建設(shè)的，經(jīng)市、縣人民政府確認(rèn)以后，可以按照現(xiàn)有規(guī)定，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策?！?/P>

當(dāng)天，國務(wù)院副總理何立峰講話，支持收回閑置存量住宅用地、收購部分商品房用作保障性住房。

6月20日，住建部召開會議提出：“推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作?！?/P>

這意味著，與此前保障性租賃住房和配售型保障性住房重點發(fā)展的區(qū)域有了較大差別，住房保障進(jìn)一步擴(kuò)大至三四線城市和縣城。

6月25日晚上，有媒體報道，自然資源部擬通過專項債券支持政府回收房企閑置用地。

6月26日，自然資源部發(fā)文稱，自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門結(jié)合各地實踐探索，研究出臺了“鼓勵開發(fā)”、“促進(jìn)轉(zhuǎn)讓”、“規(guī)范收購收回”三個方面18條政策措施。

其中，在“規(guī)范收購收回”方面，強(qiáng)調(diào)了應(yīng)依法收回的情形，協(xié)商收回的可采取等價置換等方式，收回收購?fù)恋?/STRONG>用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，但要量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務(wù)。

簡單地說，就是兩件事：

住建部收房，

自然資源部收地。

無論是房子，還是土地，收回來都是用作保障性住房。

而且政策覆蓋的范圍也從一二線城市，擴(kuò)大到了三四線城市。

住建部收房的政策是基于央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，預(yù)計可以撬動銀行貸款5000億元。

自然資源部收地的政策，是通過專項債券來予以資金支持。

02

這兩件事情看上去都非常美好，理想很豐滿，但現(xiàn)實很骨感。

無論是收回土地還是收購商品房，都面臨諸多政策堵點。

第一、資金來源。

目前的5000億元資金對于全國房地產(chǎn)庫存來說，杯水車薪。實際需要的資金，可能加個零都未必夠。

房地產(chǎn)庫存中還包含大量爛尾樓，目前有多少爛尾樓，收購爛尾樓的代價是多大，這些信息都無法得知。

僅僅是恒大一家企業(yè)，就有2.44萬億元的債務(wù)，堪比債可敵國。

另外，TOP50中的民營房企，絕大多數(shù)都已爆雷，已幸存無幾，他們的項目都在嗷嗷待哺的期待收購。

第二、政策的公平公正。

大量商品房的開發(fā)企業(yè)，既有非常困難的，也有比較困難的，還有不太困難的。

先收誰的房子，如何防止權(quán)力尋租，如何制定收購標(biāo)準(zhǔn)，如何運營這些房源等問題，都需要一一解決。

而這些收購來的商品房轉(zhuǎn)為保障房后分給哪些人，什么標(biāo)準(zhǔn)，同樣面臨公平公正的問題。

第三、收購成本。

大量商品房的土地在出讓時，實際土地價格并不低，政府將以什么樣的價格來回購？

如果以商品房的價格來回購的話，那么就相當(dāng)于政府幫助房企解了套，但是政府的成本提升了。換句話說，就是政府花了商品房的代價，去建造或者說購買保障性住房。

如果以極低的價格收購，當(dāng)初花了高成本買地的房企，是否又愿意？

第四、收購房源與實際需求不匹配。

即使收購了商品房，那些樓原先都是按照商品房開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和戶型面積等與保障性住房未必匹配，如何改做保障性住房也存在很大問題。

03

收購?fù)恋兀c收購商品房一樣，同樣面臨資金、公平公正等問題。

自然資源部收購存量土地的政策，又要地方政府發(fā)行專項債券，又要不增加地方政府隱性債務(wù)，談何容易？

同時，自然資源部給政府有償收回閑置土地設(shè)置了準(zhǔn)線：須是非企業(yè)自身原因造成閑置或者土地局部未開發(fā)，且企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的土地。若是企業(yè)原因導(dǎo)致超期未動工兩年以上的土地，政府應(yīng)依法無償收回。

什么原因是非企業(yè)自身原因？

如果真是非企業(yè)自身原因，未能如期開發(fā)的，那反倒是政府應(yīng)該給予賠償或者補(bǔ)償。

如果是企業(yè)原因?qū)е拢饲胺删鸵呀?jīng)有明確規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

更關(guān)鍵的問題是，中國房地產(chǎn)市場最大的庫存在三四線城市，包括1800多個縣城。

收回土地、收購商品房這兩項舉措，最終都指向了保障性住房。

且不說保障性住房短期內(nèi)集中推出，可能對商品房市場產(chǎn)生巨大沖擊。

現(xiàn)實情況是，中國絕大多數(shù)三四線城市，特別是在縣級城市，保障性住房的需求量并沒有那么大。

中國絕大多數(shù)縣級城市（義烏等個別城市例外），外來人口并不多，大部分居民都已擁有自己的住房。

七普數(shù)據(jù)顯示，2020年城鎮(zhèn)家庭住房自有率達(dá)到約73.8%，這個數(shù)據(jù)包含了一二三四線所有城市，其中北京城鎮(zhèn)居民住房自有率約55.7%，上海約60.8%。此外，深圳常住人口住房自有率僅約23%（2021年）。大部分的縣城居民住房自有率高于全國平均水平，甚至有人認(rèn)為達(dá)到100%。

即使有一部分人有強(qiáng)烈的意愿再購買一套房，也是沖著改善的商品房去，而且大多數(shù)縣級城市的房價也在人們的承受范圍之內(nèi)。

對于縣級城市的年輕人來說，更多的是需要有產(chǎn)業(yè)、有經(jīng)濟(jì)活力、有就業(yè)的機(jī)會、有良好的創(chuàng)業(yè)營商環(huán)境、有相對好的教育醫(yī)療和商業(yè)資源，有更現(xiàn)代文明的人際和社會關(guān)系，這些才是把年輕人能留在縣城的關(guān)鍵因素。