隨著中建·和頌九里、京能·西賢府分別于6月6日和6月21日取得預售證，豐臺大瓦窯雙子星新盤進入“廝殺”階段。

這兩個項目是同一天拿地，指導價均為8.3萬元/平方米，一個是央企中建信和操盤，定位“剛改+改善”，另一個由本地國企京能置業(yè)打造，定位“純改善”。

目前，中建·和頌九里已經開盤入市，特價房價格低至6.5萬元/平方米。京能·西賢府雖已取證，但是樣板間還未開放。

如今的北京新房市場，業(yè)績壓力之下，房企“降價走量”漸成趨勢。即便是以往位置好、能實現(xiàn)快流速的新盤，在如今的大勢之下，也不復以往。特別是對于大興、豐臺等南城板塊來說，過去幾年，出讓了不少住宅用地，新盤林立、選擇眾多，去化壓力較大，尤其在這輪降價風波中，先有西紅門板塊，后有花鄉(xiāng)片區(qū)。此次在豐臺大瓦窯板塊，中建·和頌九里率先開盤，其最低價格打出后，京能·西賢府如何接招？

交通通達、城市界面與大型商業(yè)有待更新

今年1月4日，北京開啟年內第一場土拍，大瓦窯的兩宗地塊大熱，雙雙“觸頂”搖號。

其中，中建信和搖中大瓦窯L42地塊，成交價38.525億元，住宅樓面價約5.54萬元/平方米，地上建筑規(guī)模6.96萬平方米，容積率2.8。大瓦窯L44地塊則被京能置業(yè)以38.41億元的總價搖中，規(guī)劃建筑面積約9萬平方米，容積率3.0。兩個項目銷售指導價均為8.3萬元/平方米（浮動8%）。

當下，隨著兩個項目相繼取得預售證，也迎來正面競爭。

近日，記者實地探訪大瓦窯板塊。從大瓦窯地鐵A口出來后，抬眼望去是用圍墻圍起來的一片空地，這便是京能·西賢府所在的地塊，向西走幾米，再過條馬路（大瓦窯中路）便是中建·和頌九里項目?？梢哉f，一個是地鐵盤，另一個也距離地鐵非常近。

因此，兩個項目在城市界面、交通、生活配套、教育、醫(yī)療、公園等方面，享受的條件幾乎是一樣的。

左圖為中建·和頌九里項目所在地，右圖為京能·西賢府所在地，均被圍墻圍著，兩個項目僅一路之隔。

目前，這兩個項目附近雖有已交付的新盤國譽萬和城、首創(chuàng)天閱山河，但也有豐澤家園等經適房小區(qū)，整體界面仍有待繼續(xù)更新。

在交通上，兩個項目南側是京港澳高速，同時，乘坐地鐵14號線6站可直達麗澤金融商務區(qū)。

在教育上，區(qū)域內有十二中附屬實驗小學、豐臺二中附屬實驗小學、建華實驗學校等。

在生活配套上，兩個項目周邊暫無大型商業(yè)。不過，京能·西賢府北側配建有商業(yè)，且項目西側也是商業(yè)用地，不過仍需要幾年時間才能兌現(xiàn)。

倆項目產品“內卷” ，戶型設計仍有瑕疵

在地塊形狀上，京能·西賢府相對方正，建筑分散排布。中建·和頌九里地塊形式為三角形，建筑分布呈現(xiàn)圍合式。

記者探訪發(fā)現(xiàn)，中建·和頌九里項目地塊在與張儀村路之間有條寬50米左右的綠化帶，有助隔絕噪音、塵土等，但是在綠化帶中間上空，卻走了一排高壓線，在綠化帶里，也有一棟高壓線塔。

在中建·和頌九里項目售樓處內，置業(yè)顧問也告訴了記者項目的不利因素，7號樓距離高壓線最近，約為25米，其次是8號樓、9號樓。這可能也是該項目首期開盤價格相對較低的原因之一。

在產品上，兩個項目呈現(xiàn)出差異化。京能·西賢府定位“純改善”，僅有三個戶型，面積分別是125平方米的三居以及154平方米、173平方米的四居。

中建·和頌九里則定位為“剛改”和“改善”。項目置業(yè)顧問介紹稱，戶型面積分別有112平方米的三居以及133平方米、153平方米、163平方米的四居。

可見，這兩個項目仍有部分產品定位相似、客群重疊，定會形成直接競爭。

據(jù)記者了解，兩個項目都通過贈送陽臺、設備平臺、飄窗面積，提高了得房率。在戶型上，兩個項目也融合了當下的主流設計。京能·西賢府每個戶型都分為邊戶和中間戶。其中，邊戶四居為南向三面寬或四面寬，這樣的設計使得更多臥室擁有日照，客廳為南北向的邊廳，日照時長則不如中間戶；此外，其客廳自身雖然能夠形成一個小的空氣對流，但是相比中間戶，仍不夠通透。

京能·西賢府的中間戶則是典型的“四葉草”戶型，LDK一體化，方正、通透。不過173平方米四居室的中間戶，在玄關背后、客廳與餐廳之間的連接處，設計了一個家政間，影響了南北通透性。

再看中建·和頌九里的戶型，112平方米的三居室邊戶，270°的客廳，視野、采光、日照較好，不過狹長的過道，有些浪費面積。其他戶型則幾乎都是“四葉草”經典戶型。值得關注的是，該項目樣板間在收納上借鑒了其他房企的一些創(chuàng)新做法，諸如入戶玄關處的鞋柜、洞洞板以及餐邊柜、零食塔等，有一些精心的設計細節(jié)。

不過，中建·和頌九里133平方米的四居室，一些設計令人難以理解，諸如北側兩個臥室之間是衛(wèi)生間，如果沒有南側的家政間遮擋，衛(wèi)生間將與餐廳、客廳形成南北空氣對流。而增加家政間雖然形成了遮擋，但是也減少了通透性。

左圖為京能·西賢府124平方米四居、右圖為中建·和頌九里133平方米四居。

和頌九里特價房最低單價6.5萬，西賢府最終售價待定

目前，中建·和頌九里已經進入順銷的階段，記者周末下午在其項目售樓處看到，客流一般。另一個項目京能·西賢府上周末開放售樓處，下午的客流也沒有想象中的多。

目前兩個項目雖然房源體量不算太大，但是都采取了“小步快跑”的推盤方式。

中建·和頌九里首開的是8、9號樓，戶型是112平方米的三居、133平方米的四居。

在價格方面，中建·和頌九里置業(yè)顧問表示，整體在7.3萬元/平方米左右，“首開優(yōu)惠力度多一些，折扣能到9.4折；也有特價房，比如8號樓的一層西側房源，會看到高壓線塔，視野或會有點兒受影響，一口價738萬元，單價在6.5萬元左右，二層、三層房源總價750萬元?！皬囊曈X上來看，兩個項目南側樓棟都能看到高壓線?！?/p>

中建·和頌九里項目外側有高壓線。

對于整體價格較低的原因，該置業(yè)顧問表示，中建·和頌九里沒有配建，對方（京能·西賢府）有配建，相比之下成本低了些。同時，取證價格浮動較大，打折之后，價格就低了。而對方樓盤，取證價格浮動沒那么多，價差沒那么大。

京能·西賢府目前已經取證并開放售樓處，其置業(yè)顧問表示，預計7月初開放樣板間、7月中下旬開盤；首次開盤，6號樓、7號樓、3號樓各開一個單元，總共100套左右。在價格方面，置業(yè)顧問僅表示，目前認籌階段總價能夠減5萬元，開盤可能還會有優(yōu)惠，但目前還沒有釋放。

兩盤相爭，中建·和頌九里率先亮出招數(shù)，最低單價6.5萬元，京能·西賢府將如何接招呢？

采寫/攝影 新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 趙琳