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主意還是打在了農(nóng)民兄弟頭上。

曾經(jīng)打響我國農(nóng)村改革第一槍的安徽省鳳陽縣，這兩天又憑實(shí)力登上了熱搜。

涉及需要安置宅基地的本縣農(nóng)村居民，如自愿放棄宅基地安置并進(jìn)城購房，在原宅基地歸還村集體用于復(fù)耕復(fù)墾并拆除建（構(gòu)）筑物后，一次性給予5萬元購房獎(jiǎng)勵(lì)（與貨幣、房票安置、購房補(bǔ)貼不同時(shí)享受）。



類似的政策也出現(xiàn)在江蘇南通、湖北鄂州，大家在鼓勵(lì)老鄉(xiāng)買房的執(zhí)念上心有靈犀。

只要用5萬元的購房補(bǔ)助，就能鼓勵(lì)農(nóng)民朋友退出世世代代居住的宅基地，相當(dāng)于買仰望U8給了一萬代金券。

我們來抽絲剝繭看下這項(xiàng)政策的真實(shí)用意。

首先需要注意的是，這項(xiàng)政策出臺(tái)是置于“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”的語境之下。

因此政策的出發(fā)點(diǎn)就變得非常純粹了，與當(dāng)下正火的鄉(xiāng)村振興概念無關(guān)，與城鄉(xiāng)融合這種宏大命題無關(guān)。

只是單純的鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，以此完成去庫存的任務(wù)。

然后，這項(xiàng)政策在制定時(shí)還隱藏了一些設(shè)計(jì)巧思。

對(duì)于“自愿棄宅基地的村民”一次性基于5萬元獎(jiǎng)勵(lì)，先不說這筆錢是多是少，單是鄉(xiāng)親們拿到這筆錢就需要觸發(fā)兩個(gè)前提。

一是5萬元是購房獎(jiǎng)勵(lì)，用途限定在進(jìn)城購房，也就是說需要有購房置換需求，錢才能兌現(xiàn)到鄉(xiāng)親們手里；


二是退出的宅基地需要用于村集體農(nóng)業(yè)復(fù)耕復(fù)墾之后，鄉(xiāng)親們才能拿到錢。


尤其是看到第二點(diǎn)，如意小算盤的聲響已經(jīng)隔著屏幕震耳欲聾了，本質(zhì)上還是地票游戲的延續(xù)。

大家都知道我國有18億畝耕地紅線不容觸碰，如果城市的建設(shè)用地需求不夠用需要將邊界開拓到擁有巨量土地資源的農(nóng)村手里，怎么辦。

這時(shí)候原重慶黃市長就開創(chuàng)性搞了一個(gè)地票制度，實(shí)行占補(bǔ)平衡，在不觸及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)這個(gè)敏感地帶的前提下暗度陳倉搞城鄉(xiāng)土地資源置換。

將農(nóng)村宅基地或其他公共用地推平復(fù)墾為耕地，有關(guān)部門審核通過后，置換出相應(yīng)的建設(shè)面積，以票據(jù)的形式進(jìn)入土地交易市場；城市里再有建設(shè)用地需求，招拍掛地票即可。


如此一來，耕地紅線沒有突破，還增加了城市的建設(shè)用地指標(biāo)。

這場占補(bǔ)平衡的交易過程中，看似雙方各得其所，實(shí)際上鄉(xiāng)親們卻付出了極大代價(jià)。

往往只需要每畝幾萬元的低價(jià)就可以變相拿到農(nóng)民朋友宅基地的類似永久產(chǎn)權(quán)，然后再以每畝百萬級(jí)別的價(jià)格出讓給開發(fā)商，這種天然的收益放大器自然讓無數(shù)地方趨之若鶩。

很明顯，當(dāng)下的鳳陽是沒有意愿拿出5萬塊給存在置換需求的鄉(xiāng)親們的，最終的出錢方還是要寄希望于土地出讓，由其他大戶來買單。

農(nóng)民進(jìn)城演變成一場農(nóng)村版本的以舊換新。




當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場的主旋律就是去庫存。

前段時(shí)間國常會(huì)上喊出去庫存的口號(hào)，并號(hào)召地方解放思想的時(shí)候，就預(yù)測過地方可能會(huì)有驚悚性政策出臺(tái)。

這不，鼓勵(lì)農(nóng)民朋友進(jìn)城接盤的操作就真真切切的發(fā)生了。

之所以率先發(fā)生在鳳陽這種縣城，非常容易理解，折射出小縣城的去化困境。

當(dāng)下救市邏輯的一個(gè)主線就是激活市場購買力。

一線城市借助于解除限購虹吸全國購房者；

二線城市虹吸全省購房者；

三線城市虹吸區(qū)域購房者；

至于四線乃至縣城的庫存，只能寄希望于進(jìn)一步激發(fā)城鎮(zhèn)化，釋放鄉(xiāng)親們的購買力了。

對(duì)于鳳陽這種皖北農(nóng)業(yè)縣來說，吸無可吸，留給他們的操作空間就非常有限了。

由于縣城的市場數(shù)據(jù)不完整，我們就參考一下全國平均水平來看。

今年前五個(gè)月，全國新建商品房銷售面積和銷售額依然在繼續(xù)下探，相反三四線城市的新建商品住宅的庫存規(guī)模還在上升。


就拿鳳陽所在的滁州市為例，去化周期已經(jīng)在38個(gè)月，剛好是住建部劃定的18個(gè)月庫存警戒線的兩倍。

對(duì)于鳳陽來說，全縣人口70多萬，人口常年處于流失狀態(tài)，至于常規(guī)的市場消化潛力已經(jīng)挖掘殆盡。

如何完成去庫存任務(wù)，只能繼續(xù)寄希望于城鎮(zhèn)化這條老路能夠大力出奇跡了。

我國過去三十年間一個(gè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)能就是城鎮(zhèn)化，前赴后繼的農(nóng)民進(jìn)城托舉出我國的經(jīng)濟(jì)增長奇跡，這也導(dǎo)致所有的農(nóng)村政策在落地層面都會(huì)縮水成農(nóng)民進(jìn)城。

無論是建設(shè)新農(nóng)村、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)融合等種種全盤戰(zhàn)略，真正到執(zhí)行落地層面上時(shí)，無一不被地方熟練地提煉為進(jìn)城上樓。

但城鎮(zhèn)化總有天花板。

根據(jù)世界各國經(jīng)驗(yàn)，衡量城鎮(zhèn)化率有一個(gè)水準(zhǔn)線，65%，過了這條線城鎮(zhèn)化就到了下半場，如果繼續(xù)提升需要時(shí)間成本做積淀。

到目前為止，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了66.16%，而發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率一般在75%-80%，上升空間已經(jīng)不大，上升難度卻很大。

但即便如此，這有限的提升空間也是眾多縣城去庫存的巨大希望，疾風(fēng)中的救命稻草。

畢竟一旦城鎮(zhèn)化鏈條開始萎縮中斷，就會(huì)導(dǎo)致寄生于此的所有經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)受傷失血，這種局面自然是縣級(jí)單位無法承受之痛。

各地迷之操作紛至沓來，不足為怪。



還有一個(gè)非常有意思的點(diǎn)，鳳陽這次為鄉(xiāng)親們進(jìn)城只愿意拿出5萬塊。

這5萬塊也經(jīng)歷了一番精打細(xì)算。

當(dāng)下鳳陽房價(jià)均價(jià)在5000塊左右，一套90平的縣城新房，15%的首付也就不到7萬塊錢。

如今給了你5萬塊，自己在稍微湊一湊，首付可就齊活了。

對(duì)于很多農(nóng)村鄉(xiāng)親們來說，買房的一大痛點(diǎn)就是湊不齊首付，現(xiàn)在給了你這5萬塊，就是為了讓你有了首付款的資本，然后刺激你產(chǎn)生加杠桿買房的沖動(dòng)。

但一番操作下來，卻付出了失去農(nóng)村家園的代價(jià)。

回看鳳陽這件事，討論的重點(diǎn)不在于動(dòng)機(jī)如何或者安置費(fèi)多少，而在于讓農(nóng)民承擔(dān)去庫存任務(wù)的同時(shí)，卻剝奪了他們近乎永久的宅基地產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)就是公平的缺位。

上文也說了，我國在過去這么多年制定了很多鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城的政策，城鎮(zhèn)化率也取得舉世矚目的成果。

但這趟光榮與夢想的征程上有兩大問題遲遲沒能解決，一個(gè)是農(nóng)村空心化，一是對(duì)于進(jìn)城農(nóng)民的制度性虧欠。

因?yàn)橐浑p有力的大手需要推動(dòng)城鎮(zhèn)化，諸如教育資源、醫(yī)療資源都被無限集中到城鎮(zhèn)，人為賦予城鎮(zhèn)樓市以巨大增加值。

如此一來，很多鄉(xiāng)村就被這些政策無形掏空了。

尤其是廣大中西部地區(qū)，平常時(shí)節(jié)的農(nóng)村就是歪歪斜斜的老漢，形單影只的家禽，以及落寞的古道西風(fēng)。

再看城鎮(zhèn)化的另一端，農(nóng)民即便通過極其辛苦的打拼入住城市家園，但卻沒有享受到市民待遇，在社保、教育甚至就業(yè)方面和城市居民還存在鴻溝。

更加需要注意的是，耕地、宅基地這種土地要素之于農(nóng)民同樣是維持生存的基本條件，可以維系鄉(xiāng)親們最基本的生存以及就業(yè)養(yǎng)老，不至于形成盲流。

但進(jìn)城的農(nóng)民，一旦失去農(nóng)村退路，再?zèng)]有及時(shí)擁有匹配的城市生存技能，在城市的未來生活勢必黯淡無光。

由此帶來的后果，大家仔細(xì)想一想歷史上的故事都該后背發(fā)涼了。

當(dāng)下地方去庫存的決心可以理解，但僅僅以微弱的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償跳過國家政策規(guī)范去刺激農(nóng)民進(jìn)城買房，就顯得太過于功利了。