經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 老盈盈 花了大半年時(shí)間看房后，李女士最終選定成都的一套學(xué)區(qū)二手房，而就在準(zhǔn)備簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，李女士的朋友、在一家銀行從事個(gè)貸業(yè)務(wù)工作的陳女士告知，按揭可以不用找房屋中介推薦，因?yàn)樗诘你y行有返點(diǎn)，而且可以返給個(gè)人。

陳女士稱，銀行讓房屋中介推薦購(gòu)房者辦理按揭貸款，一般會(huì)給中介返點(diǎn)，換句話說，這個(gè)返點(diǎn)同樣可以給到購(gòu)房者。陳女士所在銀行的返點(diǎn)比例達(dá)到0.9%，即按揭貸款100萬(wàn)元可以返還9000元。

李女士算了一下，房屋中介要收1%的服務(wù)費(fèi)，銀行的返點(diǎn)數(shù)基本可以抵扣中介費(fèi)用，因此她找到中介說自己找銀行辦理按揭。起初，中介百般刁難，以“貸款必須中介來操作、自己辦會(huì)影響網(wǎng)簽、自己辦按揭可能辦不下來導(dǎo)致過不了戶等”各種理由阻攔，但李女士態(tài)度堅(jiān)決，最后中介也只能妥協(xié)。

隨后，李女士聯(lián)系陳女士，著手辦理按揭事宜。當(dāng)拿到一萬(wàn)多元的按揭返點(diǎn)時(shí)，她很開心，沒想到自己成功“薅”到了銀行的“羊毛”。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，個(gè)人按揭貸款返點(diǎn)可以通過銀行或者第三方銀行合作機(jī)構(gòu)操作，每家銀行的返點(diǎn)比例不同，目前在0.4%至1.5%。

李女士感慨，前幾年房貸額度收緊，辦理按揭要找關(guān)系，甚至還要“打點(diǎn)”才能加速放款，如今銀行還給購(gòu)房者返點(diǎn)，有些恍如隔世。

銀行返點(diǎn)

在簽署購(gòu)房合同、繳納定金之后，李女士拿著身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明、購(gòu)房合同、賣方身份證復(fù)印件等銀行所需要的資料，繼續(xù)找陳女士辦理按揭手續(xù)，過程其實(shí)很簡(jiǎn)單，貸款很快就發(fā)放下來了。

李女士這套房子的成交價(jià)是160萬(wàn)元，可從銀行貸款128萬(wàn)元。陳女士所在的銀行給予李女士0.9%的返點(diǎn)，即貸款總額乘以0.9%再扣除發(fā)票的3%。貸款發(fā)放后，陳女士向銀行申請(qǐng)返點(diǎn)費(fèi)用，整個(gè)流程下來大概花了一個(gè)月，李女士最終拿到的返點(diǎn)約為11175元。

銀行返點(diǎn)通常有三種情況，第一種是最常見的，即購(gòu)房者通過房屋中介確定房子，與房屋中介和業(yè)主簽訂合同后，房屋中介給購(gòu)房者推介按揭銀行，銀行會(huì)將返點(diǎn)給到房屋中介平臺(tái)，但這種情況一般不會(huì)將返點(diǎn)給到購(gòu)房者；第二種是購(gòu)房者自己接觸銀行，不通過任何第三方機(jī)構(gòu)，由銀行直接返點(diǎn)給購(gòu)房者；第三種是市面上有些自稱為“房貸規(guī)劃師”的銀行合作機(jī)構(gòu)，協(xié)助購(gòu)房者辦理房貸，銀行會(huì)把返點(diǎn)給到合作機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)會(huì)收取一部分“管理費(fèi)”，其余的返給購(gòu)房者，但在此過程中，合作機(jī)構(gòu)不與購(gòu)房者簽訂任何合同。

陳女士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)或者之前，購(gòu)房者需要向中介提出自己尋找銀行貸款，不需要房屋中介推介按揭銀行，一般情況下房屋中介平臺(tái)都會(huì)同意的。但在實(shí)際操作中，也可能會(huì)碰上像李女士遇到的難纏情況，因?yàn)橹薪榈睦媸艿搅藫p害。購(gòu)房者自己要多注意，看清楚合同上面的條款。

陳女士表示，目前房產(chǎn)市場(chǎng)成交不是很活躍，小銀行業(yè)績(jī)壓力太大，只能通過這種返點(diǎn)方式吸引更多購(gòu)房者，員工也是只圖完成個(gè)人業(yè)績(jī)目標(biāo)，一般來說，給到房屋中介平臺(tái)的返點(diǎn)和給到購(gòu)房者是一樣的。

6月6日，貝殼研究院成都分院發(fā)布的《成都2024年5月住宅市場(chǎng)監(jiān)測(cè)月報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，成都二手住宅交易量5月環(huán)比有所上升，交易量高于2021年以來的月均值，今年以來實(shí)現(xiàn)同比首次轉(zhuǎn)正。

陳女士表示，如果購(gòu)房者要享受返點(diǎn)優(yōu)惠，她所在的銀行要求只能辦理二手房純商貸，不能是公積金商業(yè)組合貸款，但相比通過第三方銀行合作機(jī)構(gòu)，直接與銀行合作對(duì)于購(gòu)房者來說明顯更具有靈活性，因?yàn)橘?gòu)房者無(wú)論通過哪個(gè)中介成交，按揭貸款都可以申請(qǐng)辦理。

第三方銀行合作機(jī)構(gòu)返點(diǎn)

上海的張先生就沒那么幸運(yùn)了，他聽說過個(gè)人辦理按揭貸款，銀行能夠返點(diǎn)給中介平臺(tái)，但他沒有相熟的銀行朋友，不確定銀行能否給個(gè)人購(gòu)房者返點(diǎn)。他曾經(jīng)咨詢過多家銀行網(wǎng)點(diǎn)的客戶經(jīng)理，但對(duì)方的回復(fù)是不可以返點(diǎn)到個(gè)人，或者沒有返點(diǎn)這回事。

直至后來，張先生有一次碰巧在某社交渠道上看到一個(gè)帖子，很多人留言“蹲一個(gè)銀行房貸返點(diǎn)”。他在該社交渠道上找到了一家銀行合作機(jī)構(gòu)，該合作機(jī)構(gòu)工作人士向他明確表示，確實(shí)可以操作返點(diǎn)給個(gè)人。

不過，購(gòu)房者通過第三方銀行合作機(jī)構(gòu)返點(diǎn)，會(huì)面臨更多約束條件。

一位上海的銀行合作機(jī)構(gòu)工作人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，不是所有銀行都能夠操作返點(diǎn)，此外，每一家銀行返點(diǎn)的比例也不太一樣。一般需要根據(jù)購(gòu)房者所選擇的房屋中介平臺(tái)、購(gòu)房者貸款的屬性（純商貸還是組合貸）、成交金額等三方面確定按揭銀行、貸款額度和返點(diǎn)方案，按揭銀行也會(huì)再評(píng)估一下購(gòu)房者的還款能力，以及通過房子的樓齡確定還款年限。根據(jù)購(gòu)房者要求，第三方銀行合作機(jī)構(gòu)可為購(gòu)房者挑選返點(diǎn)比例高的銀行。

張先生在上海閔行區(qū)看中了一套樓梯房，成交價(jià)約200萬(wàn)元。第三方銀行合作機(jī)構(gòu)人士告訴他，由于房子是1985年建成的，樓齡較長(zhǎng)，可能貸款年限沒辦法達(dá)到30年，也可能沒辦法用公積金組合貸款。

上述第三方銀行合作機(jī)構(gòu)人士稱，上海的幾家大型中介都與一些銀行的總行簽訂總部對(duì)總部協(xié)議，這種情況下是由該銀行的總行返點(diǎn)給房屋中介平臺(tái)，地方分行沒有支配權(quán)力。例如某中介簽約了某家股份制銀行總行，那么購(gòu)房者選擇這家中介機(jī)構(gòu)服務(wù)，就不能選擇這家股份制銀行作為返點(diǎn)機(jī)構(gòu)，因?yàn)榧幢闶堑谌姐y行合作機(jī)構(gòu)把購(gòu)房者介紹給該行的地方分支機(jī)構(gòu)，無(wú)論是第三方還是購(gòu)房者都拿不到返點(diǎn)。

該人士并不建議購(gòu)房者為了返點(diǎn)輕易更換房屋中介，因?yàn)檫€有其他股份制銀行或者農(nóng)商行可以操作返點(diǎn)。特別是對(duì)于貸款總價(jià)不是特別高的購(gòu)房者來說，各家銀行的返點(diǎn)比例差異不會(huì)很大。上海的返點(diǎn)比例不是很高，具體情況要根據(jù)購(gòu)房者的情況來定，但基本很難達(dá)到1%。據(jù)其介紹，在上海周邊的城市例如蘇州的有些銀行返點(diǎn)比例較高，基本在1%以上，有的達(dá)到1.5%。

從收緊到寬松

不少像張先生這樣的購(gòu)房者在疫情期間就已經(jīng)有購(gòu)房意愿，無(wú)奈彼時(shí)迎來地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管，房貸額度變得非常緊張。

2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)。

2021年，北京、上海、廣州等地區(qū)銀行額度緊張，銀行排隊(duì)放款普遍要等2至4個(gè)月時(shí)間。張先生稱，那個(gè)時(shí)候辦理按揭，想快點(diǎn)放款需要找關(guān)系，需要“打點(diǎn)”1000元到3000元不等。

在政策的影響下，2021年二手房成交創(chuàng)下7年來新低。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)二手房成交金額約7萬(wàn)億元，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬(wàn)套，同比下降約9%。

2022年，多個(gè)樓市刺激政策相繼推出，仍然無(wú)法改變樓市低迷的現(xiàn)狀。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全年二手房上架量整體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，尤其是進(jìn)入下半年，下降的趨勢(shì)更明顯，而全國(guó)40城二手房上架時(shí)長(zhǎng)呈現(xiàn)出逐月上漲的態(tài)勢(shì)，買房客戶持續(xù)觀望。

2023年，二手房交易量有所增長(zhǎng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)二手房市場(chǎng)成交套數(shù)約596萬(wàn)套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬(wàn)億元，成交面積和成交金額比2022年分別增長(zhǎng)44%和30%。與此同時(shí)，房貸審批也開始提速，發(fā)放貸款速度加快，基本一個(gè)月內(nèi)就能放款。

在二手房成交量開始復(fù)蘇之際，二手房?jī)r(jià)格卻持續(xù)下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年12月，70個(gè)大中城市中，64城二手房?jī)r(jià)格同比下降；2023年12月，70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比全部下降。

二手房?jī)r(jià)格不斷下跌，張先生覺得已經(jīng)到了“入手”的時(shí)機(jī)了，決定重啟購(gòu)房計(jì)劃。在看房的過程中，房屋中介也判斷2024年、2025年會(huì)是比較好的購(gòu)房時(shí)間點(diǎn)。

2024年5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局等部門出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)的舉措，包括明確取消全國(guó)層面的房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款等多方面內(nèi)容。